隨著 SHOP 投資組合擴展 LTC Properties 上調 2026 年投資目標中位數

LTC Properties, Inc. (NYSE: LTC) 在 2026 年第三季擴大其高齡住宅營運投資組合 (SHOP)，並將全年總投資額估計值的中位數從 9 億美元提高至 10 億美元，進一步強化投資組合向自有高齡住宅傾斜，並減少專業照護機構與不動產抵押貸款的曝險。該公司還公布的核心營運資金 (Core FFO) 與核心可分派資金 (Core FAD) 均有所上升，而 GAAP 獲利則受惠於不動產出售的鉅額收益。

LTC 報告第三季歸屬於股東的淨利為 3.481 億美元，即稀釋後每股盈餘 6.39 美元，而去年同期淨虧損為 2,000 萬美元，即每股虧損 0.44 美元。最新季度包含 3.239 億美元的不動產處分淨收益，使得 GAAP 的同比較無法真實反映基礎營運狀況。

可分配給普通股股東的核心營運資金 (Core FFO) 從 3,200 萬美元增至 3,870 萬美元。稀釋後每股 Core FFO 從 0.69 美元增至 0.71 美元。核心可分派資金 (Core FAD) 達 3,950 萬美元，即稀釋後每股 0.73 美元，而去年同期為 3,360 萬美元，即每股 0.72 美元。

總營收從 6,930 萬美元增至 1.152 億美元，主要受惠於 LTC 擴大高齡住宅營運投資組合 (SHOP) 所帶動的入住費用與服務收入成長。入住費用與服務收入從 2,220 萬美元增至 7,050 萬美元。租金收入從 2,780 萬美元微幅下降至 2,750 萬美元，主要歸因於物業出售以及 18 個社區從三淨租賃 (triple-net leases) 轉換為 SHOP，但部分被一次性租賃終止費、市場租金重置、合約租金調漲以及資本改善資金所抵銷。

SHOP 擴張推動投資組合轉型

LTC 的 SHOP 投資組合在該季度結束時共計 46 處物業、4,097 個單元，高於去年同期的 21 處物業、1,577 個單元。第三季 SHOP 營收為 7,050 萬美元，營運費用為 5,080 萬美元，淨營運收入 (NOI) 為 1,970 萬美元。平均入住率達 88.6%，NOI 利潤率為 28.0%。

該公司的核心 SHOP 投資組合（包含截至 2026 年第一季所收購或轉換的 27 處物業與 2,281 個單元）在第三季產生 1,400 萬美元的 NOI，高於第二季的 1,330 萬美元。核心投資組合入住率季增至 91.0%（前一季為 90.0%），NOI 利潤率從 26.9% 提升至 27.9%。

管理層將 2026 年核心 SHOP NOI 指引縮窄至 5,350 萬至 5,550 萬美元。按中位數計算，該預測代表較 2025 年形式 (pro forma) NOI 成長約 13%。公司預計核心投資組合入住率將比 2025 年形式平均值（約 89.7%）增加約 70 個基點 (bps)，每入住客房收入預計成長約 5.1%，每入住客房支出預計增加約 2.8%。

包括預期淨投資在內的 2026 年 SHOP NOI 總指引，從 7,120 萬至 7,990 萬美元縮窄至 7,350 萬至 7,640 萬美元。中位數比先前的中位數低 50 萬美元。

截至 9 月 30 日，經第三季與第四季收購及其他後續活動調整後，LTC 的形式投資組合包含 168 處物業，總投資額為 30.1 億美元。高齡住宅佔形式總投資額的 80.5%，佔過去 12 個月 NOI 的 65.8%。僅 SHOP 就占總投資額的 52.6% 和 NOI 的 34.3%。

在該公司更廣泛的轉型計畫下，來自高齡住宅的 2026 年形式年化 NOI 預計將占總額的 79%，高於 2024 年的 43%；而專業照護機構的占比預計將從 57% 降至 20%。自有投資預計將產生 90% 的年化 NOI，高於 2024 年的 76%；而不動產抵押貸款預計占 9%，低於 20%。

投資與融資計畫

LTC 將其 2026 年總投資估計值的中位數上調 1 億美元至 10 億美元。該估計值包括已完成的交易以及預計將在第四季完成的交易。

公司預計 2026 年從物業出售與貸款償還中獲得 7.3 億美元的總收益。截至 9 月已收到 5.502 億美元，其餘 1.798 億美元預計將在第四季收到。LTC 還報告稱，截至 10 月，透過其市價現增計畫 (ATM) 出售股票獲得約 2.96 億美元的淨收益。額外投資預計將透過資產出售收益、貸款償還、股票發行以及旋轉信貸額度的借款來籌集資金。

形式債務總計 9.631 億美元，債務佔企業價值的 28.0%，為年化調整後 EBITDAre 的 4.4 倍。在季度後的還款之後，LTC 的無擔保旋轉信貸額度中未償還金額為 4.099 億美元，可用額度為 4.901 億美元。

全年展望與風險

展望 2026 年，LTC 預期稀釋後每股盈餘為 7.80 至 7.82 美元，稀釋後 Nareit FFO 為 2.82 至 2.84 美元，稀釋後 Core FFO 為 2.76 至 2.78 美元，稀釋後 Core FAD 為 2.83 至 2.85 美元。一般與行政費用指引縮窄至 3,310 萬至 3,390 萬美元，而預期交易成本增加至 360 萬至 380 萬美元。

該展望取決於收購、物業出售與貸款償還的時間點與完成情況。LTC 還列出了與其較新的 SHOP 業務相關的風險，包括對第三方營運商的依賴、營運與法律責任、通貨膨脹、法規要求以及替代營運商的可取得性。其他不確定因素包括營運商的財務困難、潛在的投資減損、貸款擔保品的充足性以及資本取得能力。