Gladstone Commercial 因減損第三季列報虧損 FFO 持穩於 0.35 美元

Gladstone Commercial Corp. (Nasdaq: GOOD) 公布 2026 年第三季租賃收入成長，但 650 萬美元的不動產減損與較高的利息費用，致使該不動產投資信託 (REIT) 出現 GAAP 淨虧損。在季末投資組合出租率達 99.3% 的支撐下，來自營運的資金 (FFO) 維持穩定，稀釋每股為 0.35 美元。

截至 9 月 30 日止的季度，租賃收入年增 3.9% 至 4,240 萬美元，高於去年同期的 4,080 萬美元。然而，總營運費用從 2,600 萬美元增加至 3,290 萬美元，主要反映減損損失。利息費用也從 1,070 萬美元攀升至 1,160 萬美元。

該公司錄得淨虧損 210 萬美元，而 2025 年第三季為淨利潤 410 萬美元。扣除優先股與高級普通股股利後，普通股股東應佔淨虧損為 520 萬美元，相比之下，去年同期為利潤 98.2 萬美元。

普通股股東及非控制權營運合夥單位持有人應佔稀釋 FFO 合計為 1,690 萬美元，高於去年同期的 1,640 萬美元。稀釋每股 FFO 持平於 0.35 美元。核心 FFO 同樣為 1,690 萬美元，即稀釋每股 0.35 美元，去年同期為 1,640 萬美元，即每股 0.35 美元。FFO 為一項非 GAAP 指標，剔除了不動產出售利得或損失、不動產減損損失以及折舊與攤銷。

2026 年前九個月，租賃收入從 1.179 億美元增至 1.283 億美元。稀釋 FFO 從 4,710 萬美元（或每股 1.02 美元）增至 5,210 萬美元（或每股 1.07 美元）。稀釋核心 FFO 達 5,220 萬美元（或每股 1.07 美元），相比之下去年同期為 4,780 萬美元（或每股 1.03 美元）。

投資組合出租率保持高位

截至 9 月 30 日，Gladstone Commercial 在 27 個州擁有 152 筆物業，總面積約 1,780 萬平方英尺。這些物業出租給跨越 21 個行業的 110 家租戶，平均剩餘租期為 7.1 年。擁有投資級評等或相當於投資級信用評等的租戶佔年化直線法租金的 54%。

工業物業佔年化直線法租金的 69%，辦公室物業佔 28%。零售與醫療辦公資產則貢獻其餘的 3%。前五大租戶貢獻了 17% 的年化直線法租金，限制了對單一租戶的風險暴露，但汽車行業是最大的產業集中點，佔 20%。

截至 2026 年底到期的租約佔年化直線法租金的 4.4%。另有 7.0% 將於 2027 年到期，8.7% 於 2028 年到期，而 56.2% 的租約合約期延長至 2031 年以後。

在本季度內，Gladstone Commercial 以 660 萬美元收購了位於伊利諾州紅芽市 (Red Bud) 一筆面積 146,650 平方英尺的工業物業。該資產具備 8.4 年的租約期限。該 REIT 還支付了 400 萬美元的資本支出與 280 萬美元的租賃佣金。

流動性與資本結構

本季結束時，公司擁有 1,080 萬美元的現金及現金等價物，以及循環信貸額度項下的 6,490 萬美元可用額度，總流動資金達 7,570 萬美元。截至 11 月 3 日，循環信貸可用額度增加至約 7,020 萬美元。

在資本結構簡報中，淨總負債為 8.475 億美元，相當於總資產的 47.1%。固定利率債務佔借款的 47%，已避險浮動利率債務佔 46%，未避險浮動利率債務佔 7%。總債務的加權平均利率為 5.16%。

Gladstone Commercial 表示，季末仍符合其選定的信貸額度限制條款。其槓桿比率為 45%，低於 60% 的上限門檻；固定費用保障倍數為 1.71，高於要求的 1.50。

該 REIT 本季共發放普通股股利每股 0.30 美元，相當於年化股利 1.20 美元。此外，公司繼續發放高級普通股與優先股股利，並透過其市價發行 (ATM) 普通股計畫募集了 220 萬美元的淨收益。

簡報未提供獲利展望。該簡報指出，持續投資淨出租資產、專注於工業與辦公物業以及出售非核心資產，為公司投資組合策略的重點要素。前瞻性結果仍受利率與市場波動、競爭、租戶表現，以及經濟、政治、法規和技術條件變化等風險影響。