Claros Mortgage Trust 第三季虧損因貸款處置削減債務而收窄

Claros Mortgage Trust 公布第三季 GAAP 淨虧損 1,430 萬美元，或每股虧損 0.10 美元，因該商業不動產貸款機構持續處置問題貸款並減少債務。公司觀察名單較年底減少，而季後貸款償還支援了進一步去槓桿，但龐大的信用準備金與待售貸款潛在虧損繼續對其資產負債表構成壓力。

GAAP 虧損較第二季的 2.554 億美元（每股虧損 1.81 美元）收窄，第二季業績包含 2.088 億美元當期預期信用損失（CECL）撥備及 2,960 萬美元待售自有不動產估值調整。第三季 CECL 撥備為 38.7 萬美元。

CMTG 錄得可分配虧損（非 GAAP 指標）1,210 萬美元，或每股虧損 0.08 美元。扣除已實現損益前的可分配虧損為 790 萬美元，或每股虧損 0.05 美元。總淨營收為 3,260 萬美元，包含 120 萬美元淨利息收入及 3,140 萬美元來自自有不動產的營收。

截至 9 月 30 日，每股淨值為 8.49 美元，低於 6 月底的 8.58 美元。加回一般 CECL 準備金與自有不動產累計折舊及攤銷後的調整後每股淨值為 9.00 美元。CECL 總準備金為 5.662 億美元，相當於未償本金餘額的 18.5%，包含 5.156 億美元的特定準備金。

貸款處置與觀察名單減少

以帳面價值計算，投資用貸款組合分布於 23 筆貸款，規模為 25 億美元，相比之下，第二季末為 26 筆貸款、規模 28 億美元。該組合 95% 為浮動利率貸款，95% 為優先貸款，加權平均風險評級為 3.8。

本季期間，CMTG 處置了未償本金總額 4.095 億美元的四筆貸款，並收到 800 萬美元部分還款。處置包括兩筆全額還款（共計 2.231 億美元）、以未償本金餘額 63% 出售一筆觀察名單貸款，以及另一筆觀察名單貸款以 94% 回收率進行折價清償。季末後，公司額外收到兩筆全額還款（共計 2.687 億美元）與 60 萬美元部分還款。

今年迄今貸款處置額達到未償本金 13 億美元，包含六筆全額還款（總計 7.325 億美元）。CMTG 在此期間處置了七筆觀察名單貸款（總計 6.468 億美元），產生的總收益相當於未償本金餘額的 79%。

截至季末，觀察名單包含 11 筆貸款，總帳面價值 11 億美元，較 2025 年底減少 5.472 億美元。本季無新增貸款納入觀察名單或列入停息狀態。觀察名單包含 10 筆風險評級為 5 的貸款，未償本金餘額為 15.5 億美元，扣除相當於未償本金餘額 33.4% 的特定 CECL 準備金後，帳面價值為 10.3 億美元。

10 月，公司就出售兩筆風險評級為 5 的貸款簽署具約束力協議，總收益為 3.107 億美元，相當於其當前合計帳面價值的 97%。若於第四季完成，預計這些交易將產生 1,040 萬美元（或約每股 0.07 美元）的額外合計虧損。

債務減少與自有不動產處置

本季未償融資減少 3.301 億美元，包含 9,990 萬美元去槓桿還款。CMTG 在 9 月底擁有 1.469 億美元流動資金，包含 1.338 億美元現金。截至 11 月 2 日，流動資金為 1.427 億美元，包含 1.368 億美元現金。

季末非 GAAP 淨債務權益比為 1.7 倍，總槓桿比率為 2.4 倍。在反映隨後 2.687 億美元貸款處置與去槓桿後，該等比率將分別為 1.5 倍與 2.2 倍。公司亦公布有 6.645 億美元未設押資產，以及在滿足撥款條件情況下 300 萬美元的淨未撥款承諾。

CMTG 的自有不動產（REO）投資組合由八項投資組成，帳面價值為 7.007 億美元，淨權益為 2.871 億美元（或每股 1.99 美元）。公司在本季以 2,250 萬美元出售了一項多戶住宅 REO 投資。10 月，公司達成具約束力協議，以 4,450 萬美元出售其 REO 飯店投資組合中七家飯店中的兩家，價格略高於其分配的帳面價值，預計於 2027 年第一季前完成交割。

公司正針對數項 REO 資產尋求出售或其他變現策略，同時在最終處置前努力提升其他資產的營運績效。最終結果仍取決於執行情況與市場條件。CMTG 亦指出借款人違約、轉貸壓力、融資可得性與成本、利率變化、擔保品價值下降、商業地產需求減少，以及潛在較低回收率或更高虧損程度，均為影響其投資組合及未來業績的重大不確定因素。