紅木信託第三季虧損，計劃 2027 年轉型為 C 型企業

Redwood Trust 公布第三季 GAAP 虧損，主因與舊有資產處置相關的估值調整拖累了每股淨值，同時公司提出計畫，擬於 2027 年結束其長達 32 年的不動產投資信託 (REIT) 身分，轉型為應稅 C 型公司 (C-corporation)。該公司表示，此項變更將使其企業結構更能契合持續擴展的房貸銀行業務，並使其能夠保留更多盈餘，更充分地利用現有的稅務資產。

這家房貸金融公司公布 2026 年第三季 GAAP 每股虧損 0.39 美元，GAAP 股東權益報酬率為負 22.8%。每股淨值較上一季下滑 4.9% 至 6.56 美元，包含每股淨值變動與已宣布股利的總經濟報酬率則為負 2.3%。

在非 GAAP 基礎下，Redwood 核心業務的表現較為強勁。核心部門產生的可供分配盈餘 (EAD) 為每股 0.18 美元，EAD 股東權益報酬率為 12.7%。這些部門——房貸銀行業務與 Redwood Investments——佔該公司 16 億美元部門資本的 93%。

轉型為 C 型公司 旨在提高盈餘保留率

Redwood 計畫維持 REIT 身分，直到提交終止該選擇的申請為止，目前預計於 2027 年 3 月進行。該轉型預計將於 2027 賦稅年度起生效。

根據簡報內容，認列預估為 8,500 萬至 9,000 萬美元的遞延所得稅資產，可能會使 2026 年第四季的每股 GAAP 淨值增加 0.73 至 0.77 美元。若以此計算 9 月 30 日的每股淨值，擬制性每股淨值將達到 7.29 至 7.33 美元。

管理層亦預期，新結構將允許 Redwood 保留並再投資更大比例的盈餘，從而提高財務靈活性。若以季度普通股股利從每股 0.18 美元降至 0.02 美元的示意性減幅計算，公司預估每年可額外保留 7,000 萬至 7,500 萬美元的現金。

Redwood 表示，在這些稅務資產完全耗盡前的數年間，可用的營業淨虧損扣抵預估每年可帶來 2,000 萬至 2,500 萬美元的現金節稅效益。公司亦認為，隨著時間推移，可透過改善信用狀況及擴大機構融資管道來降低借貸成本。若大約 9 億美元的無擔保債務融資成本降低 100 個基點 (1 個百分點)，每年將可節省約 900 萬美元的稅前支出，不過該估算僅為示意性質而非預測。

計畫中的結構性變更還包括特別股交換要約、股票反分割，以及旨在保護 Redwood 稅務資產的股權計畫。簡報中並未提供交換要約與股票反分割的具體條款。

舊有資產處置拖累單季業績

第三季的虧損主要反映了「舊有投資」(Legacy Investments) 部門的狀況，該部門因處置相關的估值調整導致每股虧損 0.39 美元。Redwood 表示，該部門 85% 的公允價值變動與已實現處置相關。

公司公布第三季及 10 月期間，舊有貸款償還與法拍不動產 (REO) 銷售金額達 1.25 億美元。舊有貸款的擬制逾期 90 天以上金額由去年同期的 2.41 億美元降至 1.23 億美元，降幅約為 33%。

管理層預期第四季將解決更多舊有資產問題，並自 2027 年第一季起減少相關的盈餘負擔與融資負擔。Redwood 還將把握機會以折價實施無擔保債務買回列為近期優先事項，並表示目標自 2027 年第一季開始恢復每股淨值的有機成長。

房貸銀行業務平台維持發行與分銷力道

Redwood 的房貸銀行業務持續展現強勁的貸款與證券化動能。公司在 2026 年前九個月完成超過 200 億美元的證券化發行，其中第三季佔 68 億美元。今年累計至今的證券化分銷量較去年同期增加 121%。

Sequoia 為 Redwood 旗下的巨額住宅房貸特約對口平台，第三季鎖定金額達 51 億美元。今年累計至今的鎖定金額成長 40%，且非固定利率產品佔本季產品組合的 36%。期內 Sequoia 透過 10 次證券化發行分銷了 58 億美元。

Aspire 為該公司的非合格抵押貸款 (non-QM) 平台，產生了 11 億美元的鎖定金額，並與超過 165 家活躍賣方合作。常態性採購約佔總交易量的 88%。簡報亦顯示，涵蓋期間內 non-QM AAA 級利差擴大了 42 個基點，反映資本市場環境更具挑戰性。

CoreVest 向住宅投資人發放了 4.06 億美元的貸款，並透過直接銷售、證券化與合資轉讓分銷了 4.27 億美元。過渡性貸款的放款額達 1.89 億美元，創下自 2023 年第三季以來的最高水平。CoreVest 在 2026 年前九個月的淨放貸成本維持在 0.92%，與 2025 全年持平。

在整個房貸銀行業務中，Redwood 在購買或撥貸 69 億美元並分銷 75 億美元後，將期末貸款庫存從第二季末的 31 億美元降至 25 億美元。今年累計至今，貸款留在資產負債表上的平均時間為 32 天，維持高效率的資本周轉。

業務發行量的成長持續快於營運成本。前九個月的總發行量較 2025 年同期增加 50%，而費用僅成長 7%。費用佔發行量的比例從 2025 全年的 0.88% 下降至 0.69%，且今年累計至今約 60% 的成本結構屬於與發行量掛鉤的可變動成本。

Redwood 在本季結束時擁有約 2 億美元的流動資金。管理層提出了透過合資活動、優化融資結構及進一步處置舊有資產，將流動資金提升至 3.5 億至 4 億美元的示意藍圖。潛在用途包括促進房貸銀行業務成長、償還 2027 年 6 月到期的可轉換公司債，以及買回較長天期的無擔保債務。

前景展望仍受執行、融資及市場風險影響。Redwood 警告稱，轉型為 C 型公司的時程與效益、稅務資產認列、股利調整、舊有資產解決方案以及借貸成本降幅，皆可能與目前預估有所差異。房貸市場波動、利率與信用狀況的變動，以及產業數據的不確定性，亦可能影響實際結果。