Sabra 發布 2026 年財測指引，SHOP 業務成長支撐獲利

Sabra Health Care REIT, Inc. (NASDAQ: SBRA) 發布更新後的 2026 年財務指引，以中位數計算，每股常態化營運資金 (FFO) 預計年增約 7%，主要受惠於高齡住宅營運投資組合 (SHOP) 的擴張以及持續的投資活動支撐獲利成長。

這家醫療保健 REIT 預計 2026 年稀釋後每股常態化 FFO 為 1.54 美元至 1.55 美元，常態化調整後 FFO (AFFO) 為 1.60 美元至 1.61 美元。根據簡報資料，兩者的中位數分別代表約 7% 與 8% 的年成長率。Sabra 還預測美國通用會計準則 (GAAP) 每股淨收益為 0.265 美元至 0.275 美元，每股 FFO 為 1.145 美元至 1.155 美元，每股 AFFO 為 1.625 美元至 1.635 美元。

該展望假設同店高齡住宅營運投資組合 (SHOP) 全年現金淨營運收入 (Cash NOI) 年增率達 15% 左右（mid-teens），而三淨租賃（triple-net）投資組合的中位數現金 NOI 則為低個位數成長（不含併購、處置以及已完成或計劃中的租戶過渡）。該指引的中位數同時包含 6,300 萬美元的一般及管理費用，以及 1.06 億美元的現金利息支出。

此指引僅涵蓋截至 11 月 2 日止已完成的投資、處置和資本市場活動，Sabra 已獲標但尚未交割的投資管線則未包含在預測之內。

高齡住宅推動投資組合成長

第三季同店 SHOP NOI 利潤率達 34.9%，同店每間入住客房平均收入 (RevPOR) 成長 7.3%。Sabra 表示，SHOP 占總 NOI 的 34%，並正透過有機成長和投資活動朝 40% 的比重邁進，隨後目標為 50%，長期目標則高於該水準。

截至 9 月 30 日，該公司的高齡住宅投資組合總額為 30 億美元，按總帳面價值計算的現金 NOI 收益率為 7.6%。SHOP 占高齡住宅 NOI 的 86%。簡報顯示，自 2021 年以來，同店 SHOP NOI 的複合年成長率超過 17%，而利潤率則提升了 13 個百分點。

Sabra 還透過收購擴大其營運平台。今年迄今，該公司已完成近 7.5 億美元的投資，其中約 80% 為 SHOP 資產，預估收益率為 8.0%。其已獲標的投資管線約為 4.25 億美元，主要由 SHOP 物業組成，預估收益率為 7.0%。

截至 9 月 30 日，2024 年與 2025 年完成的 SHOP 投資現行收益率達到 8.7%，優於公司最初的承銷預期。Sabra 表示，從 2023 年到 2026 年，其 SHOP 投資收益率提升了超過 260 個基點。

專業護理機構租約提供潛在租金調整空間

Sabra 價值 28 億美元的專業護理投資組合按總帳面價值計算產生 9.9% 的現金 NOI 收益率，其 EBITDARM 租金覆蓋率為 2.52 倍。專業護理與過渡性照護占年化 NOI 的 48%，相比之下，SHOP 占 33.9%，出租型高齡住宅占 7%。

管理層將租約到期視為額外租金收入的潛在來源。專業護理 NOI 的近一半來自於 2031 年以前到期的租約，公司表示，隨著這些合約到期，目前的覆蓋率水準可支持按公平市場價格向上重置租金。

先前出租給 Avamere 的機構轉移過程體現了該策略。Sabra 最初在 2026 年 2 月將年租金固定為 4,800 萬美元，比 2025 年收取的租金高出 17%。在 Avamere 創辦人表示意圖退出專業護理業務後，這些物業根據長期租約轉移給 Cascadia 與 Ensign。年化租金進一步增加至 5,300 萬美元，比 2025 年支付的金額高出近 30%。

流動性充裕支持投資活動

截至 9 月 30 日，Sabra 報告的總流動性為 12 億美元。淨債務對調整後 EBITDA 為 4.54 倍，債務占資產價值的 35%，有擔保債務占資產價值的 1%。該 REIT 的利息覆蓋率為 5.17 倍，固定費用覆蓋率為 5.06 倍。扣除循環信貸額度餘額後，永久性合併債務成本為 3.92%。

截至季末，該公司擁有 66 億美元的投資項目與 60 家營運商合作關係，其中最大的營運商夥伴占年化 NOI 的 8.4%。若計入 SHOP、出租型物業以及相關貸款與特別股投資，高齡住宅占年化 NOI 的 41%。

Sabra 也在投資數據與科技，旨在支援承銷評估與物業營運。管理層預期將人工智慧整合至投資流程中能提升處理能力，同時營運商已引進用於監測生命徵象、辨識跌倒風險及支援臨床照護的工具。該公司表示，一項針對五種跌倒相關科技研究的結果，預計將於 2027 年應用於 SHOP 的協助生活（assisted-living）與失智照護（memory-care）資產中。

該展望仍受制於執行與營運風險。Sabra 指出，已獲標的投資項目可能無法達成最終協議或按預期條件交割。其他不確定因素包括利率、通膨、勞工成本與短缺、營運商績效、醫療保健法規、醫療給付曝險、租戶或借款人破產清算、保險成本、資本管道以及與 SHOP 社區相關的營運風險。由於投資組合集中於醫療保健房地產（特別是專業護理與高齡住宅），任一領域的景氣衰退都可能對業績產生不成比例的影響。