Safehold 2026 年第三季營收成長 23% 每股盈餘維持在 0.41 美元

Safehold Inc. (NYSE: SAFE) 公布 2026 年第三季營收成長 23%，但獲利大致保持不變，主因資產融資及新發起案的收入被來自 Star Holdings 的管理費減少以及非現金一般備抵費用增加所抵銷。歸屬於普通股股東的 GAAP 淨利下滑 2% 至 2,880 萬美元，稀釋每股盈餘則持平於 0.41 美元。

營收自去年同期的 9,620 萬美元增至 1.187 億美元。銷售型租賃利息收入自 7,240 萬美元增至 7,880 萬美元；同時，由於該公司在 2025 年底地上權租賃到期的兩處物業轉由其負責營運，因而認列了 1,800 萬美元的飯店營收。營業租賃收入則自 1,700 萬美元降至 1,580 萬美元。

新增的飯店業務也推升了費用。本季飯店成本共計 1,470 萬美元，利息費用自 5,250 萬美元增至 5,590 萬美元。信用損失備抵自 100 萬美元增至 170 萬美元，包含於其他收入中的管理費則自 270 萬美元降至 190 萬美元。

2026 年前九個月，營收成長 20% 至 3.442 億美元。歸屬於普通股股東的 GAAP 淨利成長 1% 至 8,780 萬美元，稀釋每股盈餘自 1.21 美元增至 1.23 美元。若不計非經常性損益（一項非 GAAP 指標），前九個月淨利下滑 1% 至 8,780 萬美元，稀釋每股盈餘則持平於 1.23 美元。

新承做業務與投資組合動向

Safehold 在本季新承做兩筆總額 3,800 萬美元的地上權租賃，包含已出資的 2,500 萬美元及須視出資條件而定的 1,300 萬美元遠期承諾。這些新承做案涵蓋兩個市場與兩家贊助商，地上權對價值比率為 39%，核保租金覆蓋率為 2.7 倍，經濟收益率為 7.3%。

第三季出資活動總額為 1.12 億美元。其中包括 2,500 萬美元用於經濟收益率 7.2% 的新增地上權租賃、8,200 萬美元用於經濟收益率 7.4% 的既有地上權租賃，以及 500 萬美元代價為 SOFR 加 425 個基點（包含發起與修改手續費）的地上權貸款。

截至 9 月 30 日，核心地上權租賃投資組合的帳面總價值為 73 億美元（不含 1.2 億美元的遠期承諾）。合計帳面總價值為 74 億美元，高於去年同期的 70 億美元。Safehold 估計整體投資組合的未實現資本增值為 99 億美元。

多戶住宅佔投資組合 174 項資產中的 113 項（按數量計占 65%），占帳面總價值 45%。辦公物業雖然僅有 36 項資產，但占帳面總價值的 39%。整體投資組合的租金覆蓋率為 3.4 倍，地上權對價值比率為 52%。曼哈頓為最大市場，占帳面總價值的 21%，其次為華盛頓特區（占 10%），波士頓與洛杉磯各占 8%。

該投資組合的年化現金收益率為 3.9%，年化收益率為 5.5%，經濟收益率為 6.1%。Safehold 另公布 6.3% 的通膨調整後收益率與 7.5% 的示意性 Caret 調整後收益率，兩者皆基於特定假設，並非未來績效的保證。

飯店業務、流動性與資本狀況

Park Hotels 投資組合本季產生 1,800 萬美元的飯店營收與 1,470 萬美元的飯店費用。包含地租及其他項目後，該投資組合產生 440 萬美元的現金營業淨利與 280 萬美元的 GAAP 淨利，而去年同期分別為 220 萬美元與 40 萬美元。在承租人選擇不在 2025 年 12 月後續簽主租約後，Safehold 開始營運原本 5 處飯店物業中的 2 處。

Safehold 在本季末擁有 50.9 億美元債務與 24.9 億美元股權，公司槓桿倍數為 2.04 倍。其債務的現金利率為 3.9%，有效利率為 4.4%。該公司申報有 12.6 億美元的現金與信用額度可用資金、51.3 億美元的未擔保資產，且在 2029 年之前沒有公司債務到期。該公司還指出與某主權財富基金的合資企業中仍有 4 億美元的可裁量資金，其中包括 Safehold 出資的 2.2 億美元及其合作夥伴出資的 1.8 億美元。

管理層說明的營運重點仍是擴大地上權租賃投資組合（特別是透過多戶住宅的機會），同時維持資金取得管道。本次簡報未提供正式的獲利或新承做業務預測指引。

Safehold 警告，其估計的未實現資本增值及物業合計價值並非 GAAP 指標，且部分依賴每 12 至 24 個月進行一次的估值。因此，這些數字可能落後於目前的市場狀況（包括辦公物業價值的下跌），並可能在未來期間大幅下降。該公司亦表示，實際租金覆蓋率可能低於其估計值，且無法保證能從估計的未實現增值中實現增量價值。

其他指出的不確定因素包括利率、信用利差、承租人與產業集中度、融資可取得性與成本、地上權資金需求、承租人財務績效、租約結構中的抗通膨保護，以及 Safehold 尋找與資助新投資項目的能力。