隨生命科學領域佈局擴大 IIPR 第三季 AFFO 達 5,480 萬美元

專注於大麻產業的不動產投資信託 (REIT) Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) 公布 2026 年第三季調整後營運資金 (AFFO) 為 5,480 萬美元，該公司持續透過與 IQHQ 相關的投資，將部分收益轉向生命科學領域。

該公司單季營收為 6,490 萬美元，歸屬於普通股股東的 GAAP 淨利為 2,870 萬美元。營運資金 (FFO) 總計 4,880 萬美元，即稀釋後每股 1.75 美元；常態化 FFO 為 5,020 萬美元，即每股 1.80 美元。非 GAAP 指標的 AFFO 為稀釋後每股 1.96 美元。

IIPR 第三季年化 AFFO 為每股 7.84 美元，高於 2020 年的 5.01 美元，年複合成長率為 8%。該數字僅為該季度的簡單年化計算，而非全年財測。

生命科學投資重塑收益結構

截至 9 月 30 日，大麻資產佔 IIPR 2.97 億美元年化基本租金以及貸款與證券年化收益的 79.0%。生命科學佔 20.8%，其他投資則佔 0.2%。

該公司列出 5.45 億美元的生命科學金融投資，其中包括尚未撥款的 1.34 億美元 Alewife Park 夾層貸款承諾額度。此次擴展奠基於 IIPR 對 IQHQ 的投資，IQHQ 為一家生命科學不動產平台，在波士頓、舊金山和聖地牙哥擁有超過 50 億美元的投資與物業。

IIPR 最初於 2025 年 8 月向 IQHQ 承諾投資 2.7 億美元，包括收益率 13.5% 的 1 億美元旋轉信貸額度，以及收益率 15% 的 1.7 億美元特別股投資。該承諾已於 2026 年 6 月全額撥款，IIPR 並於 9 月再向 IQHQ 特別股投資 3,000 萬美元。

該 REIT 還承諾為 Alewife Park 提供 2.45 億美元的夾層貸款，Alewife Park 是位於麻薩諸塞州劍橋的生命科學園區，由 IQHQ 所有。該園區包含三棟現有建築，總面積為 39.2 萬平方英呎，以及兩個開發預定地，額外開發容量高達 36.4 萬平方英呎。現有空間已有 78% 出租給 Lila Sciences。

IIPR 提供了 1.11 億美元的初始資金，並預計在符合撥款條件的前提下，於 2027 年第四季前撥付剩餘的 1.34 億美元。該投資在存續期間的預期平均利率為 15.8%（下限為 14%），將於 2028 年 2 月到期，並附有一年展期選擇權。IIPR 還擁有按相同條件將投資額擴大至 4 億美元的選擇權。

管理層預計，全額撥付 2.45 億美元的承諾投資後，生命科學占公司收益的比例將提升至約 26%，並表示該交易預計將顯著提升每股 AFFO。實際收益將取決於未來撥款的時間與金額。

大麻投資組合仍為核心業務

截至季度末，IIPR 總投資資本額為 29 億美元，跨越 19 個州擁有 108 處物業。其淨租賃 (triple-net) 不動產組合占投資資本額約 24 億美元，出租給 35 家以上的租戶，加權平均剩餘租期為 10.8 年。

用於或預期用於大麻種植、加工或分銷的工業物業貢獻了 88% 的年化基本租金。複合型工業與零售資產佔 10%，而零售物業則佔 2%。

地理分布仍集中在幾個州。伊利諾州佔年化基本租金的 18.5%，其次為麻薩諸塞州（16.2%）、賓夕法尼亞州（14.7%）和密西根州（11.1%）。前十大州合計貢獻了 89.7% 的年化基本租金。IIPR 前十大租戶佔年化基本租金及貸款與證券收益的 58.6%。

該公司的租約通常採取三淨租賃 (triple-net) 形式，由租戶承擔物業費用、稅金、保險費與重大修繕費用。初始租期通常為 15 至 20 年，且一般包含每年租金調升條款及母公司擔保。

資產負債表與資金承諾

截至 9 月 30 日，IIPR 總債務為 7.116 億美元，流動資金為 1.42 億美元。淨債務佔總資產毛額的 19%，而淨債務對年化調整後 EBITDA 比率為 2.1 倍。第三季調整後 EBITDA 為 6,750 萬美元。

債務包括 2029 年 6 月到期、利率 6% 的 4.025 億美元可交換優先票據、1.216 億美元定期貸款，以及 1.875 億美元旋轉信貸額度下的借款。季度末該旋轉信貸已無剩餘可用額度。IIPR 表示，預計將以手頭現金及動用旋轉信貸額度來支應剩餘的 Alewife 承諾款項。

公司指出的主要不確定因素包括租戶違約、違約或終止租約後重新出租物業的能力，以及年化租金與投資收益能否完全實現。IIPR 還強調其透過多種投資管道集中曝險於 IQHQ、這些投資違約的風險，以及支應剩餘夾層貸款承諾的能力。

其他風險包括大麻法規的變動、聯邦層面上大麻仍屬非法的現狀、生命科學租賃與房地產市場狀況、取得債務與股權資本的管道、再融資需求、利率變動以及資產價值潛在下跌的風險。