ESRT 受惠辦公室租賃強勁，上調 2026 年核心 FFO 展望

帝國州房地產信託 (ESRT) 在第三季實現辦公室正租賃價差與同店現金淨營運收益 (NOI) 的溫和成長後，上調了 2026 年核心 FFO 指引，儘管帝國大廈觀景台持續疲軟拖累了營運績效。

這家聚焦紐約的房地產投資信託 (REIT) 目前預計 2026 年每股核心 FFO 為 0.77 美元至 0.80 美元，高於先前預測的 0.75 美元至 0.79 美元。該展望已包含截至目前已完成的股票回購以及出售百老匯 1359 號 (1359 Broadway) 物業。ESRT 亦將其同店物業現金 NOI 成長預測從先前的 -1.5% 至 +2.0%，上調至 1.75% 至 2.25%。

第三季每股核心 FFO 為 0.20 美元。同店物業現金 NOI 年增 0.5% 至 6,670 萬美元。若扣除非經常性項目以及先前已揭露的 FDIC 租約到期（該空間已預先出租），成長率為 1.9%。

淨利從去年同期的 1,360 萬美元下滑至 590 萬美元，調整後 EBITDA 則從 8,810 萬美元降至 8,340 萬美元。包含觀景台與租約終止費用的總現金 NOI 為 9,210 萬美元，相比之下 2025 年第三季為 1.017 億美元。

辦公室租賃維持動能

截至季末，ESRT 的商業物業組合出租率為 95.6%，進駐率為 92.3%。該公司在本季簽署了 18.9 萬平方英尺的租約，新租約平均租期為 9.5 年。

辦公室租金調升率為正 9.9%，標誌著按市價計價的租金已連續 21 個季度保持成長。該公司維持年底進駐率預期在 90% 至 92% 不變，該區間已計入已預租空間的暫時空置期。

辦公室物業約占 ESRT 形式 (pro forma) NOI 的 60%。該公司在曼哈頓的辦公室組合總面積為 660 萬平方英尺，集中在大眾運輸樞紐附近，租客設施包括休息室、會議設施、健身中心及頂樓空間。

管理層持續專注於降低營運日常費用。ESRT 預計 2026 年底的年化一般與管理費用 (G&A) 將比 2025 年水準低 5% 至 10%，並表示正實施額外的成本削減措施。

觀景台業務持續承壓

帝國大廈觀景台第三季產生的 NOI 為 1,560 萬美元，低於去年同期的 2,650 萬美元。ESRT 表示其表現持續顯現疲軟，並指出紐約市的景點觀光市場已經改變，需要努力拓展多元客源並重塑營收模式。

該公司維持了在第二季財報中提出的觀景台全年 NOI 5,500 萬美元的預測框架。該景點約占形式 NOI 的 16%，使其營運表現成為 ESRT 整體現金流的重要變數。

零售物業約占形式 NOI 的 18%，多家庭住宅物業則占 6%。零售物業組合總面積約 70 萬平方英尺，分佈於曼哈頓及布魯克林威廉斯堡北六街 (North 6th Street)。ESRT 的多家庭住宅物業組合包含 743 個單位，主要位於曼哈頓，且多數以自由市場租金出租。

資產出售與股票回購主導資本配置

本季結束後，ESRT 以 2.175 億美元完成了百老匯 1359 號物業的出售。該公司表示，部分收益將用於償還債務，以維護資產負債表的穩健性與靈活性。

截至 2026 年 11 月 2 日，ESRT 已回購 8,580 萬美元的普通股，加權平均價格為每股 4.56 美元。其 2026 年的資本活動還包括出售西 57 街 250 號 (250 West 57th Street)、具節稅效果地再投資於默瑟街 130 號 (130 Mercer Street)，以及收購先前受地上權租約限制的 170 萬平方英尺物業的地基土地。

截至季末，淨債務為調整後 EBITDA 的 6.7 倍。ESRT 報告流動資金約為 6 億美元，且在計入預計於 2027 年 1 月獲得的 2.45 億美元延後提款定期貸款後，在 2029 年 3 月之前無未處理的到期債務。

該公司的展望仍受租賃與進駐率趨勢、租客違約、利率與資本市場狀況，以及紐約辦公室、零售、多家庭住宅與觀光市場變化的影響。觀景台的業績亦可能受到觀光客人數、匯率變動、地緣政治局勢、天氣及競爭的影響。此外，ESRT 還將房地產估值風險、再融資條件以及包含紐約市《第 97 號在地法案》(Local Law 97) 在內的環保要求列為其主要不確定因素。