DHC 2026 年第三季 SHOP 淨營運收益隨入住率上升大增 50%

多元化醫療信託 (Diversified Healthcare Trust) (Nasdaq: DHC) 公布第三季物業收益大幅比去年同期成長，主因高齡住宅營運投資組合的出租率與費率提升，同時 GAAP 淨虧損大幅收窄。這家醫療 REIT 也更新了 2026 年財務預測，在修改後的呈現方式下納入績效管理費，並調升同物業高齡住宅 NOI 的展望。

截至 2026 年 9 月 30 日止的季度，綜合同物業現金制淨營運收入 (NOI) 年增 25.6% 至 7,790 萬美元。調整後 EBITDAre 年增 28.4% 至 7,340 萬美元，常態化營運資金 (FFO) 則從去年同期的 400 萬美元（即每股 0.02 美元）攀升至 3,070 萬美元（即每股 0.13 美元）。

DHC 錄得 GAAP 淨虧損 5,020 萬美元，或每股虧損 0.21 美元；相比之下，2025 年第三季的淨虧損為 1.64 億美元，或每股虧損 0.68 美元。去年同期包含 9,320 萬美元的減損損失，以及 1,110 萬美元的債務變更或提前清償損失，相比之下，最新季度則有 1,450 萬美元的減損損失，且無債務清償損失。

總營收從 3.887 億美元降至 3.677 億美元，但物業營運費用從 3.254 億美元降至 2.869 億美元。因此，綜合 NOI 成長 27.5% 至 8,080 萬美元。

高齡住宅推動物業層面成長

DHC 的高齡住宅營運投資組合 (SHOP) 為業績改善的主要功臣。同物業 SHOP NOI 大增 50.4% 至 4,800 萬美元，NOI 利潤率擴張 470 個基點至 15.8%。同物業出租率增加 200 個基點至 84.4%，平均月費率則成長 5.2% 至 5,696 美元。

這項改善廣泛分布於該公司的各類市場。同物業 SHOP NOI 在主要市場成長 49.3%，在次級市場成長 55.2%，在其他市場則成長 40.6%。

然而與第二季相比，同物業 SHOP NOI 下降 7.6%。DHC 將季減主要歸因於第二季認列了 220 萬美元的一次性費用利益，以及第三季季節性偏高的公用事業成本。儘管如此，出租率仍較上一季增加 130 個基點。

DHC 在季末後繼續調整其高齡住宅的營運安排。10 月 1 日，該公司將包含 807 個單位的 7 處專業照護設施從管理協議轉為與 The Ensign Group 的營運子公司簽訂為期 15 年的淨淨淨租賃合約 (triple-net lease)。該租約的初始年租金為 800 萬美元，並設有與通膨掛鉤的每年調升機制。DHC 預計該結構將顯著降低其未來的資本支出需求。在截至 9 月 30 日止的 12 個月中，這 7 處物業產生了 510 萬美元的 NOI，資本支出需求則為 160 萬美元。

該公司也在 9 月通知 Oaks Senior Living 與 Oaks-CaraVita Senior Care，將終止與其簽訂的管理協議。DHC 預計最早將於 2026 年第四季將包含 486 個單位的 6 個社區轉交給新的管理機構。

醫療辦公室出租率受租戶退租影響

在 DHC 的醫療辦公室與生命科學投資組合中，同物業現金制 NOI 年減 1.6% 至 2,290 萬美元。同物業出租率與去年同期持平，為 94.5%，但較第二季下滑 120 個基點，主因是先前已披露的租戶退租事件。DHC 表示正在評估受影響物業的戰略選項。

本季租賃活動保持熱絡。DHC 簽署了約 13 萬平方英呎的新租約與續租租約，加權平均 GAAP 租金比先前水平高出 25.2%。租約的加權平均租期為 9.7 年。新租約約佔總面積的一半，租金增幅達 33.5%，而續租租金則調升 17.7%。

截至 11 月 2 日，DHC 還已簽約擬以 1,050 萬美元（扣除交易交割費用前）出售位於北卡羅來納州德罕 (Durham) 的一處空置醫療辦公物業。該物業在 2026 年前九個月產生的 NOI 為負 36.9 萬美元。

財務預測納入績效獎勵費

DHC 預計 2026 全年常態化 FFO 為 1.107 億至 1.257 億美元，或每股 0.46 至 0.52 美元；調整後 EBITDAre 為 2.757 億至 2.907 億美元。自第三季開始，該公司修改了調整後 EBITDAre、常態化 FFO 和可供分配現金的計算方式，以納入依 GAAP 認列的績效管理費。過往期間的數據已按相同基準重新編製。

更新後的預估包含估算的全年績效管理費 2,930 萬美元，即每股 0.12 美元。DHC 此前的財務預測不包含該費用。第三季業績則包含 540 萬美元（即每股 0.02 美元）的績效管理費。

該公司目前預估同物業 NOI 為 3.12 億至 3.28 億美元。其 SHOP 同物業 NOI 預估區間調升 500 萬美元，至 1.9 億至 2 億美元，而醫療辦公室與生命科學投資組合以及「所有其他」部門的展望則維持不變。DHC 預計全年 SHOP 出租率將增加約 200 個基點，營收成長約 6.3%，平均月費率成長約 5.6%。

經常性資本支出預估為 9,000 萬至 1.05 億美元。其中 SHOP 部分調降 1,000 萬美元，至 7,000 萬至 8,000 萬美元區間。

流動性與槓桿率

DHC 在本季結束時擁有 2.607 億美元的流動資金，其中包括 1.107 億美元的現金與現金等價物，以及 1.5 億美元未提取的擔保循環信用額度。淨負債總計 23.3 億美元，淨負債對年化調整後 EBITDAre 比率為 8.2 倍，低於去年同期的 10.7 倍。調整後 EBITDAre 對利息支出的覆蓋倍數為 2.0 倍，而去年同期為 1.2 倍。

該公司擁有 40 億美元的未設質物業，佔其投資組合總帳面價值的 64.5%。其下一個主要排定到期的債務包括 2028 年到期的 1.4 億美元抵押貸款及 5 億美元無擔保票據，視抵押貸款的適用展期選項而定。

DHC 表示，其展望仍面臨營運與財務的不確定性，包括高齡住宅營運商控制成本與維持出租率的能力、租戶續租與租賃需求、勞動力及大宗商品通膨、利率、資本支出需求、物業出售執行情況，以及該公司維持流動性和遵守債務條款的能力。