AH Realty Trust 第三季同店淨營業收入上升，2026 年 FFO 展望修正

AH Realty Trust (NYSE: AHRT) 報告指出，2026 年第三季零售與辦公室物業組合的同店現金淨營運收益（NOI）均表現強勁，同時將全年經調整營運資金（AFFO）展望修正為每股稀釋盈餘 0.57 至 0.59 美元。根據簡報資料，該預估中位數比該 REIT 原先的財測指引高出 11.5%。

截至 9 月 30 日止的單季，經調整 FFO 為 1,530 萬美元，或每股稀釋盈餘 0.16 美元，而第二季則為 1,410 萬美元或每股 0.14 美元。經調整營運資金不包含公司已停業的總承包與房地產服務、多家庭住宅及房地產融資業務之營運結果。AFFO 為 1,420 萬美元，或每股稀釋盈餘 0.15 美元。

在通用會計準則（GAAP）基礎上，AH Realty Trust 歸屬於公司及營運合夥事業單位持有人的淨虧損為 660 萬美元，即每股稀釋虧損 0.07 美元，相較之下前一年同期為淨虧損 360 萬美元，即每股虧損 0.04 美元。最新的業績包含來自停業單位 330 萬美元的虧損，其中包括與 The Everly 及 Solis Gainesville II 相關的減損。

第三季租金收入從去年同期的 5,310 萬美元降至 5,230 萬美元。營業利益從 1,390 萬美元下滑至 1,170 萬美元，而利息支出則從 1,530 萬美元下降至 1,310 萬美元。

同店 NOI 與租賃狀況

同店現金 NOI 年增 6.1% 至 3,060 萬美元。零售同店現金 NOI 成長 6.8% 至 1,700 萬美元，主因租金收入成長 4.6% 以及房地產稅下降 7.0%。辦公室同店現金 NOI 成長 5.2% 至 1,360 萬美元，租金收入成長 5.2% 的增幅部分被較高的營運費用及房地產稅所抵銷。

2026 年前九個月，同店現金 NOI 總額成長 4.4%，其中零售成長 4.1%，辦公室成長 4.7%。AH Realty Trust 修正後的全年假設預計，零售同店現金 NOI 將成長 2.5% 至 3.5%，辦公室將成長 3.0% 至 4.0%。

本季租賃價差維持正值。零售新簽租約的現金續租價差為 16.5%，零售續約價差為 5.8%。辦公室新簽租約產生 23.3% 的現金價差，辦公室續約價差則為 1.5%。新簽租約的數據涵蓋面積相對有限，零售為 2,426 平方英尺，辦公室為 15,499 平方英尺。

截至 9 月 30 日，穩定營運的零售物業組合已出租率為 95.0%，經濟出租率為 91.0%。穩定營運的辦公室物業已出租率為 96.6%，經濟出租率為 89.6%。整體穩定營運物業組合的加權出租率為 95.7%，而經濟出租率為 90.3%，反映出已簽署租約但尚未產生全額租金的空間。

修正後的展望與物業組合退出計畫

AH Realty Trust 預期 2026 年經調整 FFO 為 5,630 萬美元至 5,830 萬美元。其展望假設商業 NOI 總額為 1.341 億美元至 1.369 億美元，其中包括零售 NOI 7,030 萬美元至 7,150 萬美元，以及辦公室 NOI 6,020 萬美元至 6,140 萬美元。公司亦預計一般及管理費用為 1,900 萬美元至 2,000 萬美元，利息支出為 5,460 萬美元至 5,560 萬美元。

該展望假設 2026 年期間無任何收購，並納入公司退出大部分多家庭住宅物業組合及剩餘房地產融資投資的規劃。AH Realty Trust 預計將利用出售 The Everly 的收益及預期出售 Greenside 的所得，額外償還約 5,700 萬美元的有擔保債務。此外，亦假設 2026 年剩餘的淨無擔保債務將償還約 1 億美元，資金來源為預期的資產出售收益，並包含預期信用額度借款的影響。

公司於本季結束後的 10 月 30 日完成了 The Everly 與 Solis Gainesville II 的出售。由 Solis Kennesaw 擔保的票據已於 10 月 29 日全數贖回。Greenside Apartments 預計於第四季出售，而 Premier Apartments 則已簽署買賣合約，預計於 2027 年第二季完成交割。AH Realty Trust 提醒，這些交易未必會按預定時程完成交割，甚至可能無法完成。

債務重組與資本配置

截至 9 月 30 日，總債務為 10.3 億美元，低於 2025 年底的 15.3 億美元。淨債務對總經調整 EBITDAre 的比率為 7.1 倍，與第二季持平，低於第一季的 8.3 倍。總流動資金為 2.624 億美元。

季末時，61.4% 的債務為固定利率或已進行避險，物業組合債務的加權平均到期年限為兩年。10 月 28 日，AH Realty Trust 重組了其信貸融資，轉為 1.5 億美元的五年期循環信貸融資、總計 4 億美元且到期日分別為四年與五年的兩筆定期貸款，以及另一筆 1 億美元的七年期定期貸款。公司表示，結合新的利率交換合約以及用於償還浮動利率債務的資產出售收益，其債務將達到 100% 固定或已避險。此次再融資將加權平均債務到期年限延長至 4.4 年。

AH Realty Trust 在第三季實施庫藏股買回 490 萬美元。截至 9 月 30 日，該公司已累計斥資 3,820 萬美元買回 640 萬股。

公司的展望仍取決於能否完成計劃中的資產處置，並獲得與經紀商承銷估值一致的收益。AH Realty Trust 表示，實際所得可能與其假設存在重大差異，進而影響預期債務償還的規模與時程。