Realty Income 第3季每股AFFO升至1.12美元

Realty Income (NYSE: O) 公布 2026 年第三季獲利與調整後營運資金（AFFO）均實現成長，主要得益於營收成長以及全球物業組合持續擴充。同時，該不動產投資信託（REIT）也持續透過私人資本夥伴關係與合資企業多元化其融資管道。

AFFO（REITs 常用的非 GAAP 衡量指標）從去年同期的 9.943 億美元增至 10.6 億美元。稀釋後每股 AFFO 成長 3.7%，自 1.08 美元升至 1.12 美元，主因是總 AFFO 的成長速度超過加權平均稀釋股數的增幅（加權平均稀釋股數自 9.179 億股增至 9.488 億股）。

歸屬於普通股股東的淨利從 2025 年第三季的 3.158 億美元增至 4.039 億美元。不含代墊款補償的總營收成長 9.3% 至 15.2 億美元，其中不含代墊款補償的租金收入為 13.8 億美元，其他收入為 1.378 億美元。

調整後 EBITDA 從 13.1 億美元增至 14.5 億美元，非 GAAP 調整後 EBITDA 利潤率從 94.3% 擴大至 95.4%。本季計提了 1.116 億美元的不動產減損準備，高於去年同期的 7,540 萬美元；處分物業收益則為 1.139 億美元，高於去年同期的 4,910 萬美元。

物業組合保持高出租率

截至 9 月底，Realty Income 擁有 15,536 處物業，總面積約 3.57 億平方英呎，服務跨越 96 個產業的 1,842 家客戶。物業組合出租率達 98.8%，年化基礎租金總計約 54 億美元。加權平均剩餘租期為 8.5 年，2026 年剩餘時間內預計到期的年化基礎租金僅占 0.7%。

零售物業占年化基礎租金的 77%，其次為工業資產（17%）、博弈物業（3%）、其他物業（2%）以及資料中心（1%）。地區分布方面，美國占年化基礎租金的 79.6%，英國貢獻 15.1%，歐洲大陸則占 5.3%。

該公司報告第三季重新出租活動的租金收回率為 103%。從 2020 年至 2026 年第三季，舊客戶續約的租金收回率約為 104%，而出租給新客戶的物業則達到約 107%。

Realty Income 在 2026 年前九個月投入了 69 億美元資本，在此之前評估了 1,223 億美元的潛在交易，意味著最終僅完成約 6% 審查的交易量。國際市場已成為該平台更重要的一部分：該公司在此期間於歐洲投資了 26 億美元，目前在英國及歐洲大陸擁有 696 處物業。這些資產產生約 11 億美元的年化基礎租金，約占總額的 20%。

私人資本拓寬融資管道

管理層正積極推動其私人資本平台 Realty Income Investment Management，將其作為創造持續性管理費收入、獲取不同報酬型態的投資機會，並減少對公開市場股票發行依賴的管道。該平台包含基金、策略合資企業與全權委託帳戶。

公司表示，其美國 Core Plus 基金已募集 17 億美元股權。此外，公司在 2026 年與 Apollo 和 KKR 建立了策略夥伴關係，分別籌集了 10 億美元與 5.28 億歐元的股權資金。Realty Income 在每家合資企業中保留 51% 的股權，並收取合資資產的管理費。

Realty Income 也透過與 Cloud Capital 建立計畫性合資企業，將其淨出租（net-lease）模式拓展至資料中心領域。該夥伴關係的交易價值超過 60 億美元，初期包含位於北維吉尼亞的三處資料中心資產，這些資產已出租或預租給投資級的超大規模（hyperscale）租戶。Realty Income 持有 45% 的權益，隨著資產營運趨於穩定，預計將隨時間累計投入最高 14 億美元的股權資金，惟須視監管批准、交割條件與開發里程碑而定。

該公司今年其他的資本舉措還包括兩筆總額約 18.6 億美元的可轉換債券發行、一筆地方政府債務預付款交易，以及擴增循環信用與商業本票的額度。

槓桿比率保持在 5.4 倍

截至 9 月 30 日，淨負債總額為 313.7 億美元，高於去年同期的 282.6 億美元。淨負債對年化擬制（pro forma）調整後 EBITDAre 的比率為 5.4 倍，與第二季持平，去年同期則為 5.3 倍。固定費用保障倍數為 4.6 倍。

約 97.1% 的債務為無擔保債務，94.4% 採用固定利率，加權平均到期年限為 5.1 年。季末時，Realty Income 在其循環信用管道與商業本票計畫下的未償還餘額約為 18 億美元。其長期無擔保債務評級分別為穆迪（Moody's）A3、標準普爾（S&P）A- 及惠譽（Fitch）A，展望均為穩定。

截至 2026 年 10 月，Realty Income 已連續 676 個月宣派月股利，並將年化每股股利定為 3.258 美元。在其上市超過 32 年的歷史中，該公司每年均有調升股利。

簡報並未提供新的獲利展望指引。管理層的計畫取決於取得債務、公開股權與私人資本的能力，以及收購、開發與合資專案的執行情況。Realty Income 同時指出，利率與匯率波動、通貨膨脹、租戶違約或破產、不動產減損、開發與合資企業風險，以及經濟或資本市場環境的變化，皆是可能導致實際結果與當前預期產生出入的因素。