安博第三季核心 FFO 上升，2026 年展望為 $6.25-$6.29

普洛斯公司 (Prologis Inc., NYSE: PLD) 公布第三季獲利與營運資金 (FFO) 成長，主要受到營收成長及旗下物流資產組合租金持續上漲的支撐。該公司表示，預估 2026 年核心每股 FFO (稀釋後) 為 6.25 美元至 6.29 美元，同時普洛斯權益 (Prologis Share) 現金同店淨營運收入 (NOI) 成長率將達 7.0% 至 7.5%。

截至 2026 年 9 月 30 日止的三個月，歸屬於普通股股東及單位持有人之核心每股稀釋 FFO 從去年同期的 1.49 美元升至 1.60 美元。核心 FFO 總計 15.4 億美元，而 2025 年第三季為 14.3 億美元。若扣除淨績效獎金收入或費用，核心每股 FFO 為 1.61 美元，高於先前同期的 1.50 美元。

歸屬於普通股股東的 GAAP 淨利從 7.629 億美元（或每股 0.82 美元）增至 8.157 億美元（或稀釋後每股 0.86 美元）。調整後 FFO (AFFO) 從 10.6 億美元增至 12.1 億美元，而調整後 EBITDA 則從 18.7 億美元增至 20.8 億美元。

總營收達 23.9 億美元，高於去年同期的 22.1 億美元。租金營收從 20.5 億美元增至 22.1 億美元，戰略資本營收從 1.504 億美元增至 1.643 億美元。扣除不動產交易淨利益前的營業利益為 9.367 億美元，高於先前同期的 8.926 億美元。

2026 年前九個月，歸屬於普通股股東的淨利為 28.6 億美元，而去年同期為 19.2 億美元。前九個月的核心 FFO 從 41.8 億美元增至 45.4 億美元，AFFO 則從 31.8 億美元增至 40.0 億美元。

出租率與租金成長

第三季普洛斯權益平均出租率為 95.1%，期末依自有與管理基準計算的出租率為 95.6%，依普洛斯權益基準計算則為 95.5%。營運資產組合包含 5,492 棟建築，總面積約 12.3 億平方英呎。

普洛斯權益現金同店淨營運收入 (NOI) 年增 5.9%，淨有效同店 NOI 則成長 5.7%。當季生效租約的租金變動幅度，在淨有效普洛斯權益基準下為 38.0%，在現金基準下為 23.4%。客戶留存率為 75.9%。

該公司在當季開始執行的租約面積達 5,590 萬平方英呎，其中包括營運資產組合中的 5,440 萬平方英呎。該總量包含 3,730 萬平方英呎的續約與 1,710 萬平方英呎的新租約。新啟動租約的加權平均租期為 58 個月。

美國仍是最大的貢獻來源，占當季普洛斯權益營運資產組合 NOI 的 84.2%。歐洲貢獻 8.9%，其他美洲地區占 5.1%，亞洲占 1.8%。亞馬遜 (Amazon) 為最大客戶，占淨有效租金的 5.6%，前 25 大客戶合計占 21.8%。

開發與資本部署

普洛斯在第三季動工的項目總預計投資額（普洛斯權益）為 9.642 億美元。這些項目涵蓋 770 萬平方英呎，動工時的出租率為 15.0%。公司估計這些新動工項目的加權平均穩定化收益率為 6.6%，並可創造約 1.554 億美元的價值。

今年迄今，依普洛斯權益基準計算的新開工開發項目總額達 40.9 億美元。其中包括約 20.3 億美元的資料中心項目，且所有項目在動工時已全數預租。截至季末，整體開發資產組合的普洛斯權益總預計投資額為 67.7 億美元，出租率為 39.0%，預估加權平均穩定化收益率為 7.1%。普洛斯估計該資產組合創造的價值約為 14.1 億美元。

第三季完工達穩定營運的開發項目依普洛斯權益基準總計 4.010 億美元，估計創造了 3,890 萬美元的價值。前九個月完工穩定的項目達到 21.6 億美元，估計創造價值 5.155 億美元，加權平均穩定化收益率為 6.9%。

普洛斯還報告了 5.8 吉瓦 (GW) 的資料中心電力開發儲備。該總量包含 1.7 吉瓦的已獲得電力（其中 680 兆瓦 (MW) 正在開發中），以及 4.1 吉瓦被歸類為先進階段的電力儲備。

當季依普洛斯權益基準計算的第三方收購總額為 7.018 億美元，前九個月累計達 20.9 億美元。同基準下，第三季的處置與轉讓金額為 1.692 億美元，使前九個月總額達到 18.5 億美元。

財測與資產負債表

展望 2026 年，管理層預估歸屬於普通股股東的每股淨利為 4.05 美元至 4.15 美元，核心每股 FFO 為 6.25 美元至 6.29 美元。公司還預測普洛斯權益平均出租率為 95.25% 至 95.50%，現金同店 NOI 成長率為 7.0% 至 7.5%，淨有效同店 NOI 成長率為 5.5% 至 6.0%。

其他財測假設包括：不含績效獎金營收的戰略資本營收為 6.5 億美元至 6.6 億美元、無淨績效獎金收入或費用，以及已實現開發收益為 6 億美元至 7 億美元。普洛斯權益開發項目新動工金額預計總計 50.0 億美元至 57.5 億美元，完工穩定金額為 25.0 億美元至 30.0 億美元。

截至 9 月 30 日，普洛斯擁有 88.4 億美元的流動資金。普洛斯權益債務對調整後 EBITDA 比率為 4.5 倍，而第二季末為 4.7 倍；固定費用保障倍數為 6.2 倍，而先前為 6.4 倍。加權平均利率為 3.3%，且有 5.1% 的債務採用浮動利率。

該前景展望是基於管理層目前對其業務與市場的假設。開發成本、收益率與價值創造估計值仍屬預測性質，可能有所變動。此外，資料中心開發儲備中 4.1 吉瓦的先進階段電力尚未取得，普洛斯表示無法保證該容量最終能成功取得。