ASIC 2026 年第二季財報：營收下滑，調整後 EBITDA 上升

American Strategic Investment Co. (NYSE: NYC，簡稱 ASIC) 公布 2026 年第二季營收為 731.5 萬美元，較去年同期的 1,222.2 萬美元下滑 40.1%；稀釋後每股虧損為 3.04 美元，相較於去年同期每股虧損 16.39 美元。其 GAAP 虧損大幅收窄，且儘管現金淨營業收入 (Cash NOI) 下降及物業組合規模縮減，調整後 EBITDA 仍有所增加。

核心獲利數據

營收下降主因是前一年處置了美洲大道 1140 號 (1140 Avenue of the Americas) 物業。隨著營收基期縮小，物業營運費用亦同步下降，由 798.7 萬美元減少至 430.3 萬美元。

淨虧損大幅收窄，主要反映出未出現 2025 年第二季所列報的 3,055.8 萬美元房地產減損。本季亦包含 228.0 萬美元的處置利益，但被與處於破產接管狀態之物業相關的 228.0 萬美元利息費用所抵銷。

EBITDA、調整後 EBITDA、NOI 與現金 NOI 均為非 GAAP 指標。這些指標的改善或下滑，應與公司的 GAAP 虧損及流動性狀況一併考量。

物業組合表現

截至 2026 年 6 月 30 日，ASIC 擁有五處物業，可出租總面積約為 70 萬平方英呎（不含處於合意法拍程序中的美洲大道 1140 號）。物業組合的出租率為 74.8%，約有四分之一的可供租賃空間尚未出租。

加權平均剩餘租期為 6.1 年，與第四季末持平。在前十大租戶中，有 69% 的年化直線法租金來自投資級或隱含投資級的租戶，其加權平均剩餘租期為 6.4 年。

依年化直線法租金計算的租戶產業分布為：政府與公共行政佔 29%、零售佔 15%、非營利組織佔 13%、健身業佔 11%，其他行業則佔 32%。

以股票支付費用支撐了調整後 EBITDA 並保留現金

儘管營收、NOI 及現金 NOI 均有所下滑，調整後 EBITDA 仍呈現上升。調節表中的主要因素是加回了以普通股而非現金支付的 406.6 萬美元資產與物業管理費。

ASIC 另外揭露，其外部顧問接受以股票替代截至 4 月與 6 月分別應計的約 191.0 萬美元及 210.7 萬美元顧問費。此做法保留了營運現金，但也增加了流通在外股數。

流通在外普通股股數由 2025 年 12 月 31 日的 269.3 萬股增加至 2026 年 6 月 30 日的 316.4 萬股，增幅約 17.5%。因此，調整後 EBITDA 上升與現金 NOI 下降之間的背離，既反映了該指標對以股票支付費用的處理方式，也反映了物業層面收益的衰退。

流動性與資產負債表

ASIC 在本季結束時擁有 242.2 萬美元的現金及現金等價物，高於年底的 129.7 萬美元。受限制現金由 675.0 萬美元降至 551.7 萬美元，使現金與受限制現金合計為 793.9 萬美元。

公司指出，部分抵押貸款契約要求至少持有 500 萬美元的流動資產，其定義包括現金、現金等價物與受限制現金。公司申報的淨債務為 2.486 億美元，相當於總資產價值的 59.6%。截至 6 月 30 日，所有申報的債務均為固定利率，加權平均利率為 4.56%。

資產負債表還包含與處於破產接管狀態物業相關的 9,900 萬美元債務，以及 1,418.2 萬美元的相關應計利息。股東權益總額由 2025 年底的 6,475.6 萬美元降至 5,290.2 萬美元。

本季支付的現金利息為 777.5 萬美元，而去年同期為 836.0 萬美元。雖然這兩項指標無法直接等同，但該金額仍遠高於單季現金 NOI 的 314.3 萬美元。

作為期後事項，ASIC 表示 NYSE 於 2026 年 7 月 22 日通知該公司，其已重新符合最低市值與股東權益之規定。該公司仍將接受正常的持續上市監控。

管理層觀點

執行長兼董事長 Nicholas Schorsch Jr. 將調整後 EBITDA 的增長歸因於公司的資本優先順序策略，以及其主要為投資級的租戶群體。管理層仍將重點放在完成剩餘資產處置，並將資本重新轉向其認為能創造持久股東價值的其他機會。

近期內部人交易

提供的內部人記錄顯示，Nicholas S. Schorsch 在最近六個月內進行了四筆間接買入交易，總申報價值為 219,655 美元。另有兩筆交易為股票獎勵而非買入，應分開審視。

這些記錄說明了交易類型與金額，但無法據此斷定內部人對公司前景的看法。

投資人需關注的風險

• 營運規模縮減：前一年的物業處置導致營收下降，而本季現金 NOI 亦下滑 26.9%。額外的計畫處置可能會進一步改變公司的營收與物業收益基期。
• 出租率壓力：物業組合的出租率僅為 74.8%。長期空置的空間可能會限制租金營收與物業層面的獲利能力。
• 相對於債務的流動性有限：現金及現金等價物為 242.2 萬美元，而申報的淨債務為 2.486 億美元，使得維護流動性與承擔利息義務成為重要考量。
• 破產接管與法拍風險：物業組合剔除了處於合意法拍中的物業，而資產負債表中則含有與處於破產接管狀態物業相關的 9,900 萬美元債務及 1,418.2 萬美元的應計利息。
• 股權稀釋：以股票支付顧問費與管理費雖能保留現金，但會增加流通在外股數。2026 年上半年流通在外股數增加了約 17.5%。

總結

ASIC 2026 年第二季財報顯示，處置資產後的營收基期縮小且物業層面收益下降，但因前一年的減損未再出現，GAAP 虧損大幅收窄。在股票支付費用調整的有力支撐下，調整後 EBITDA 有所改善；然而現金 NOI 下滑，相對於債務而言流動性依然有限。物業組合出租率、剩餘資產處置、破產接管風險，以及在保留現金與增發股票之間的平衡，是需要關注的主要領域。