【券商聚焦】中金公司：租赁住房REITs或将持续受到投资者青睐 并在推动资产良性循环中发挥关键作用

金吾财讯 | 中金公司发研报指，认为短期租赁住房市场将维持“需求韧性较强、阶段性供给压力犹存”的特征：1)需求端：该机构统计近5年来除北京、上海外，多数一二线城市保持人口净流入状态；参考海外经验，在城镇化率增速放缓阶段，核心城市(城市群)仍具备较强人口吸引力，该机构认为未来我国核心城市(城市群)人口仍具备增长动能；此外，青年人晚婚晚育及较高的购房压力带来租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求。

2)供给端：“十四五”期间我国保租房加速供给，截至2024年末全国累计建设筹集727万套保租房，完成“十四五”规划目标的84%。2025年作为“十四五”收官之年，该机构预计保租房供给仍具规模，短期租赁住房市场供给压力犹存，部分供给投放节奏相对集中的市场该现象将更为明显。但保租房及公租房通常具备租金折扣高，套均租金低等优势，该机构预计其表现将优于整体租赁住房市场平均水平。

该机构表示，1)“新发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张。我国存量租赁住房规模可观，且部分租赁住房私募基金存在退出需求，为后续新发租赁住房REITs提供了充足资产储备；此外我国已上市租赁住房REITs原始权益人资产储备丰厚，该机构认为未来“新发+扩募”有望推动市场发展。

2)低利率、“资产荒”环境下租赁住房REITs作为优质配置型资产或受持续青睐。自首批租赁住房REITs上市以来，因其具备租金回报稳定，长久期等类债券特征，逐渐成为机构投资者资产配置的“压舱石”。2024年末以来我国利率下行，叠加“资产荒”现象共同推动其估值上升。截至2025年6月18日，我国租赁住房REIT股息率已达2.6%(海外市场通常在4%左右)，与中国十年期国债利差降至96bp。往前看，该机构认为租赁住房REITs作为稳健配置型资产，或将持续受到投资者青睐，并在扩大我国租赁住房供给及推动资产良性循环中发挥关键作用。