Opendoor 2026年第三季度亏损扩大 因购房量增至四倍

Opendoor Technologies Inc.（NASDAQ: OPEN）在2026年第三季度大幅扩大购房规模，随着营收重回10亿美元上方，公司库存持续增加。然而，由于GAAP利润率下滑以及费用攀升，公司净亏损从上年同期的9000万美元扩大至2.18亿美元。

公司营收同比增长12%，由9.15亿美元增至10.2亿美元；售房量增长6%至2,728套。Opendoor当季收购了4,865套房屋，是去年同期（1,169套）的四倍以上，且高于第二季度的4,378套。

收购步伐的加快推动季度末库存增至7,596套房屋，总价值达25.7亿美元。相比之下，2025年第三季度末为3,139套房屋，价值10.5亿美元。此外，最近一个季度的购房量大幅超出售房量，为库存净增2,137套房屋。

库存调整增加导致利润率收窄

尽管营收实现增长，但GAAP毛利润仍从上年同期的6600万美元降至3800万美元。毛利率从7.2%收窄至3.7%，除其他项目外，主要反映了当期5300万美元的库存估值调整，而上年同期为1500万美元。

调整后毛利润将库存估值调整与相关房屋售出的期间相匹配，该指标从6400万美元增至8000万美元。调整后毛利率从7.0%升至7.8%。

贡献利润从2000万美元增至3400万美元，贡献利润率从2.2%提升至3.3%。单套售出房屋的贡献利润约为12,000美元，高于上年同期的8,000美元。然而，这些指标环比有所走弱，第二季度贡献利润为5100万美元，贡献利润率为5.8%，单套售出房屋贡献利润为22,000美元。

GAAP净亏损包括与市场条件受限股票单位挂钩的9600万美元股权激励费用，高于上年同期的1400万美元。GAAP总运营费用从1.34亿美元增至2.25亿美元，其中包括1.21亿美元的一般及行政费用。

在Non-GAAP准则下，调整后净亏损从上年同期的6100万美元扩大至6600万美元。调整后EBITDA为负3100万美元，上年同期为负3300万美元；调整后EBITDA利润率为负3.0%，上年同期为负3.6%。

扩大收购规模并降低单位成本

管理层明确了三大战略重点：扩大收购规模、改善单位经济效益与转售周转速度，以及建立经营杠杆。

Opendoor表示，在相同的报价差价下，1月至6月客群的卖家转化率大幅提升。对于演示材料中重点提及的差价区间，2026年转化率为7.6%，是2024年可比水平的3.3倍；另一区间转化率为5.8%，是2025年可比水平的3.1倍。公司正寻求通过丰富产品矩阵、减少交易阻碍并提供更明确的市场背景信息，将更多现有的卖家触达转化为实际交易。

公司在转售速度方面也取得了进展。截至季度末，Opendoor挂牌房源中挂牌时间超过120天的占比为18%，低于上年同期的51%，亦低于Opendoor根据多重上市服务（MLS）数据计算出的全市场30%的水平。

在买家互动方面，当季Opendoor自有房源的看房访问超过33,000次，其中62%发生在周末或下午5点及以后。已出资的抵押贷款发放规模约为第二季度的五倍，但演示材料中未披露具体贷款笔数。

过去12个月内，每收购一套房屋的营销成本从上年同期的约6,500美元下降57%至约2,800美元。每套收购房屋的运营费用下降36%至约4,000美元，单套房屋的固定运营费用下降34%至约10,400美元。上述数据是将过去四个季度的总费用除以四个季度的收购完成量，因而反映了交易量提升带来的规模效益。

Opendoor还利用自动化、协同工作流以及共享技术平台来扩大业务处理能力。在演示材料对比的四周时间段内，定价团队的处理能力提升了2.6倍，但公司提醒称，任务构成发生了变化，且该指标并未反映归因于人工智能的成本节省。

盈亏平衡测算框架并非业绩指引

演示材料包含了一个调整后净利润盈亏平衡的示意模型，该模型基于季度交易量6,000笔、平均售价375,000美元，对应产生22.5亿美元的单季度营收。两种测算情形分别假设贡献利润率为5%或7%，调整后运营费用占营收的3%或4%，净利息及其他费用占营收的2%或3%。

Opendoor强调，该框架仅代表稳态假设，而非业绩指引或财务预测。这也不意味着GAAP准则下的盈亏平衡，且公司未对能否或何时实现上述结果作出任何保证。

公司的前景仍面临住房需求、利率、通胀、房价走势以及融资渠道的影响。业务执行还取决于Opendoor能否在计划周期内以预期价格转售房屋、管理扩大的库存规模、开发抵押贷款产品，以及通过自动化和人工智能实现预期的效率提升。