NREF Q3录得亏损；Q4 CAD指引覆盖股息

NexPoint房地产金融公司（NexPoint Real Estate Finance Inc.，NYSE: NREF）公布第三季度录得亏损，且每股账面价值环比下降5.2%，但净利息收入实现增长，非GAAP可分配收益亦有所改善。对于第四季度，这家抵押贷款型REIT预计可供分配现金（CAD）中值为每股摊薄普通股0.55美元，足以覆盖其宣布派发的0.50美元股息；然而，预计的可供分配收益（EAD）将低于派息额。

NREF第三季度录得净亏损90万美元，而第二季度净利润为1730万美元。归属于普通股股东的净亏损为1220万美元，即每股摊薄亏损0.65美元，较第二季度归属于普通股股东的净利润540万美元（即每股摊薄收益0.29美元）由盈转亏。

随着利息收入增至2740万美元、利息支出增至1020万美元，净利息收入环比增加70万美元至1730万美元。其他收入由上一季度的收益1080万美元转为亏损740万美元，同时营业费用从1000万美元增至1080万美元。

包括运营合伙企业中可赎回非控股权益在内的账面价值从第二季度末的每股18.60美元降至4.061亿美元，即每股普通股17.63美元。

可分配收益覆盖第三季度股息

第三季度EAD为1220万美元，即每股摊薄普通股0.52美元，较第二季度每股收益环比增长13%。CAD总计1400万美元，即每股摊薄普通股0.60美元，环比增长3.4%。

NREF于9月30日派发了每股普通股0.50美元的第三季度股息。EAD对该派息的覆盖倍数为1.04倍，CAD覆盖倍数为1.20倍，而GAAP收益覆盖倍数则为负1.30倍。

董事会宣布第四季度将再次派发每股0.50美元的股息，将于12月31日支付。管理层对第四季度的业绩指引预计归属于普通股股东的净利润为680万美元至920万美元。按中值计算，NREF预计每股摊薄普通股EAD为0.42美元，CAD为0.55美元，对应的股息覆盖倍数分别为0.84倍和1.10倍。预计GAAP收益覆盖倍数为0.68倍。

EAD和CAD是NREF用于评估其派息能力的非GAAP指标。每股指标的计算采用了调整后摊薄股份数，排除了以普通股结算B系列或C系列优先股赎回所产生的潜在稀释影响。

投资组合仍集中于稳定型房地产资产

截至9月底，NREF的未结投资组合规模约为10亿美元，涵盖83项投资。该投资组合包括优先贷款和夹层贷款、商业抵押贷款支持证券（CMBS）、优先股本、优先股、房地产以及其他主要涉及多户住宅、单户出租房、自助仓储、工业地产、码头和生命科学地产的投资。

若剔除部分股权投资、信贷额度以及直接持有的多户住宅物业，该投资组合中有78.3%属于稳定型资产。加权平均贷款价值比（LTV）为64.7%，加权平均偿债备付率为1.39倍，平均剩余期限为2.4年。该公司表示，投资组合在建筑贷款上的敞口极小，且没有重度过渡性贷款或待售物业贷款。

本季度内，NREF为一笔每月支付“SOFR+900个基点”票息的贷款出资840万美元。此外，公司还出资了总计620万美元的两笔优先股权投资，其月度优先回报率分别为14%和13%。

演示文稿指出，若干核心物业类型的供应环境或将更加有利。多户住宅新开工量在2023年至2025年期间下降了40%以上，预计交付量将从2024年的约60万套降至2027年的约32.7万套。管理层还预计，随着在建储备项目的缩减，自助仓储的基本面将在2026年前进一步走强。

生命科学类房地产短期内仍面临供过于求的局面。NREF表示，剩余的投机性开发储备项目预计将于2026年底前交付完毕，此后新增供应预计将基本局限于已完全预租的定制承建项目。该公司指出，美国本土生物制造领域的投资成为需求来源之一，部分抵消了实验室及研发租赁需求的疲软。

融资能力扩大

NREF将与瑞穗（Mizuho）现有的一笔优先担保定期贷款及总收益互换授信额度从3.75亿美元增至4.5亿美元。该公司还通过发行约110万股C系列优先股筹集了2790万美元。截至9月30日，其债务权益比为0.97倍。

第三季度，CAD对B系列和C系列优先股合计股息的覆盖倍数为1.37倍，而对应的净亏损覆盖倍数为负1.20倍。NREF表示，公司保有充足的流动性，能够以现金支付达到季度上限的优先股赎回款，且当普通股股价低于每股账面价值时，无意以普通股结算B系列或C系列的赎回。

第四季度指引仍取决于投资表现、融资成本、房地产市场状况以及NREF在监管文件中披露的其他风险。演示文稿还强调了生命科学领域的近期供应压力，并指出其对投资组合的前瞻性假设和派息覆盖预测可能与实际结果存在差异。