道格拉斯埃梅特办公楼租赁改善，公寓NOI增长4.4%

道格拉斯·艾美特（Douglas Emmett Inc.，NYSE: DEI）公布的2026年第三季度业绩显示，办公楼租赁指标更趋稳健，公寓业务持续增长，其中同物业办公楼出租率从上年同期的79.8%上升至80.7%，同物业公寓净营运收入增长4.4%。

该房地产投资信托基金在西洛杉矶和火奴鲁鲁拥有优质办公楼及住宅物业，截至9月的过去四个季度共签署了380万平方英尺的办公楼租赁合同。其办公楼整体出租率为80.4%，比实际入驻率高出3.7个百分点，反映出部分租户虽已签约但尚未入驻。公司表示，随着租约生效起租，这些租户将逐步提升实际入驻率。

道格拉斯·艾美特拥有1820万平方英尺的办公空间（贡献了其78%的租金收入），以及4410套公寓（占剩余的22%）。西洛杉矶地区占其年度租金收入的66%，其次是洛杉矶山谷区（占20%）和火奴鲁鲁（占14%）。

小型租户支撑办公租赁策略

其办公物业组合包含约2800份租约，中位面积约为2400平方英尺。约96%的租约面积小于20000平方英尺，这限制了对单一大型租户的风险敞口。法律服务业是其最大的行业集中领域，占比为19.9%，其次是金融服务业（占16%）和房地产业（占13.5%）。

自公司2006年首次公开募股（IPO）以来，按面积计算的租户留存率平均约为70%。租约到期时间也分散在多个年份，其中到期比例最高的年份为2028年，占比为12.8%。

道格拉斯·艾美特表示，其几乎所有的办公楼租约均包含3%至5%的合同约定年度租金涨幅。其组团式资产组合还使得租赁、物业管理、法务、设计和施工等职能能够在邻近楼宇之间由内部团队协同处理。过去四个季度中，公司签署了约900份办公楼租约，从条款敲定到租户入驻的平均时间不足四个月。

公寓业务提供增长动力与开发空间

自2009年以来，其公寓物业组合的平均出租率始终保持在约99%，且在此期间从未低于98%。在过去的15年中，同物业公寓净营运收入（NOI）年均增长约4%，其中包括最新季度4.4%的同比增长。

道格拉斯·艾美特目前在建及筹备中的公寓超过1000套，相当于其现有公寓数量的约23%。位于布伦特伍德的Landmark Residences再开发项目计划建设712套公寓，其中A座和B座预计将于2028年竣工。该项目的预估成本约为4亿美元。

在韦斯特伍德的威尔希尔大道10900号（10900 Wilshire），公司正在开发一个多功能综合体项目，在办公楼层腾退后将其改造成公寓。如果将所有符合条件的楼层全部改造，可打造多达323套公寓，预估成本为2亿至2.5亿美元，不过目前尚未确定办公与住宅的具体配比。

公司还确定了具备8000至10000套额外公寓潜在承载力的已获规划许可地块。道格拉斯·艾美特提醒称，其所在市场的开发流程漫长且复杂，项目成本、套数和开发进度仍属预估，存在不确定性。

债务状况与风险

截至季度末，道格拉斯·艾美特持有的现金为3.11亿美元。其债务中约86%为固定利率或通过利率互换固定的债务，平均利率为5.04%，其余14%为浮动利率债务。其贷款以独立的物业资产组提供无追索权抵押担保，且不附带企业层面的限制性条款。

公司报告2026年无到期债务，但在其应承担的到期债务中，2027年到期3.38亿美元，2028年到期6.07亿美元，2029年到期4.28亿美元，2030年到期23.8亿美元。

道格拉斯·艾美特将办公楼需求、利率与再融资、地域集中度以及租户流失列为关键风险。其资产集中在西洛杉矶和火奴鲁鲁，而办公楼实际入驻率仍低于签约出租率。公司还指出，鉴于其向监管机构提交的文件中所述的不确定性，前瞻性开发计划和经营预期可能与实际结果存在差异。