格莱斯顿商业因减值录得第三季度亏损，FFO维持在0.35美元

Gladstone Commercial Corp.（Nasdaq：GOOD）公布2026年第三季度租赁收入有所增长，然而650万美元的物业减值以及利息支出的增加导致该房地产投资信托基金录得GAAP净亏损。得益于季度末达99.3%的物业出租率，每股稀释营运现金流（FFO）保持稳定，为0.35美元。

截至9月30日的该季度，租赁收入同比上涨3.9%，从上年同期的4080万美元增至4240万美元。然而，受减值计提影响，总运营费用从2600万美元增至3290万美元。同时，利息支出也从1070万美元攀升至1160万美元。

公司录得净亏损210万美元，而2025年第三季度净利润为410万美元。在扣除优先股和高级普通股股息分红后，归属于普通股股东的净亏损为520万美元，上年同期为净利润98.2万美元。

按稀释后计算，归属于普通股股东及非控股运营合伙企业单位持有人的FFO总计1690万美元，高于上年同期的1640万美元。每股稀释FFO维持在0.35美元不变。核心FFO同样为1690万美元，即每股稀释0.35美元，而上年同期为1640万美元，即每股0.35美元。FFO是一项非GAAP指标，剔除了物业销售利得或损失、房地产减值准备以及折旧与摊销。

2026年前九个月，租赁收入从1.179亿美元增至1.283亿美元。每股稀释FFO从4710万美元（即每股1.02美元）升至5210万美元（即每股1.07美元）。每股稀释核心FFO达到5220万美元（即每股1.07美元），而上年同期为4780万美元（即每股1.03美元）。

投资组合保持高出租率

截至9月30日，Gladstone Commercial在27个州拥有152处物业，总面积约为1780万平方英尺。这些物业租赁给覆盖21个行业的110家租户，平均剩余租期为7.1年。获得投资级评级或具备同等投资级信用资质的租户占年化直线租赁收入的54%。

工业物业占年化直线租赁收入的69%，办公物业占28%。零售及医疗办公资产贡献了剩余的3%。前五大租户贡献了17%的年化直线租赁收入，降低了对单一租户的风险暴露，但汽车行业仍是最大的行业集中区，占比达20%。

截至2026年底到期的租赁合同占年化直线租赁收入的4.4%。另有7.0%将于2027年到期，8.7%将于2028年到期，而56.2%的合同租期在2031年之后。

本季度，Gladstone Commercial以660万美元收购了位于伊利诺伊州红芽市（Red Bud）一座面积为146,650平方英尺的工业物业。该资产的租期为8.4年。该REIT还支付了400万美元的资本支出和280万美元的租赁佣金。

流动性与资本结构

截至季度末，公司拥有1080万美元的现金及现金等价物，以及循环信贷额度下可用的6490万美元，流动资金总额达7570万美元。截至11月3日，循环信贷可用额度增至约7020万美元。

资本结构报告显示，总净负债为8.475亿美元，相当于总资产的47.1%。固定利率债务占借款的47%，已对冲的浮动利率债务占46%，未对冲的浮动利率债务占7%。总债务的加权平均利率为5.16%。

Gladstone Commercial表示，季度末公司各项指标仍符合指定的信贷额度限制性条款。其杠杆率为45%，低于60%的上限门槛；固定费用覆盖率为1.71，高于要求的1.50。

该REIT在本季度累计发放普通股股息每股0.30美元，相当于年化每股1.20美元。公司还继续就高级普通股和优先股派息，并通过按市价增发（ATM）普通股计划募集了220万美元的净收益。

业绩报告未提供盈利指引。报告指出，公司的投资组合策略包括继续投资净租赁资产、重点关注工业和办公物业，以及出售非核心资产。前瞻性业绩仍受利率及市场波动、竞争、租户履约表现以及经济、政治、监管和技术条件变化等风险的影响。