Claros Mortgage Trust第三季度亏损因贷款处置削减债务而收窄

商业地产贷款机构 Claros Mortgage Trust 公布第三季度 GAAP 净亏损为 1430 万美元，即每股亏损 0.10 美元，主因该公司继续化解不良贷款并降低债务。该公司的关注类贷款名单较上年末有所减少，而季度后的贷款偿还支持了进一步去杠杆，但庞大的信贷准备金和待售贷款的潜在损失继续对其资产负债表构成压力。

该 GAAP 亏损较第二季度的 2.554 亿美元（即每股亏损 1.81 美元）有所收窄，第二季度业绩中包含了 2.088 亿美元的当前预期信用损失（CECL）计提和 2960 万美元的拟出售自营房地产估值调整。第三季度的 CECL 计提金额为 38.7 万美元。

CMTG 录得可分配亏损（非 GAAP 指标）1210 万美元，即每股亏损 0.08 美元。未扣除已实现收益和损失前的可分配亏损为 790 万美元，即每股亏损 0.05 美元。总净营收为 3260 万美元，其中包括 120 万美元的净利息收入和 3140 万美元来自自营房地产的收入。

截至 9 月 30 日，每股账面价值为 8.49 美元，低于 6 月末的 8.58 美元。调整后每股账面价值为 9.00 美元，该指标加回了通用 CECL 准备金以及自营房地产的累计折旧与摊销。CECL 准备金总额为 5.662 亿美元，相当于未偿还本金余额的 18.5%，其中包含 5.156 亿美元的专项准备金。

贷款处置与关注名单缩减

持有用于投资的贷款组合按账面价值计算为 25 亿美元，涉及 23 笔贷款，而第二季度末为 26 笔贷款，账面价值 28 亿美元。该组合中 95% 为浮动利率贷款，95% 为优先贷款，加权平均风险评级为 3.8。

在本季度，CMTG 处置了 4 笔未偿本金总额为 4.095 亿美元的贷款，并获得了 800 万美元的部分偿付。这些处置包括两笔共计 2.231 亿美元的全额还款、按未偿本金 63% 的价格出售一笔关注类贷款，以及另一笔按 94% 回收率折价清偿的关注类贷款。季度末后，该公司还收到了另外两笔总计 2.687 亿美元的全额还款和 60 万美元的部分还款。

今年迄今，贷款处置的未偿本金总额达到 13 亿美元，其中包括 6 笔全额还款，共计 7.325 亿美元。在此期间，CMTG 处置了 7 笔关注类贷款，未偿本金共计 6.468 亿美元，产生的毛收益相当于未偿本金余额的 79%。

截至季度末，关注名单包含 11 笔贷款，合计账面价值为 11 亿美元，较 2025 年底减少了 5.472 亿美元。本季度没有新增贷款被纳入关注名单或列入非计息状态。关注名单包括 10 笔风险评级为 5 级的贷款，未偿本金余额为 15.5 亿美元，在扣除相当于未偿本金余额 33.4% 的专项 CECL 准备金后，账面价值为 10.3 亿美元。

10 月，公司就出售两笔风险评级为 5 级的贷款达成了具约束力的协议，总毛收益为 3.107 亿美元，相当于其当前合计账面价值的 97%。若在第四季度完成，这些交易预计将产生 1040 万美元的增量合计损失，即每股约 0.07 美元。

债务减少与自营房地产处置

本季度未偿融资总额减少了 3.301 亿美元，其中包括 9990 万美元的去杠杆还款。截至 9 月末，CMTG 拥有的流动资金为 1.469 亿美元，其中现金为 1.338 亿美元。截至 11 月 2 日，流动资金为 1.427 亿美元，其中包括 1.368 亿美元的现金。

截至季度末，非 GAAP 净负债权益比率为 1.7 倍，总杠杆率为 2.4 倍。在反映出后续 2.687 亿美元的贷款处置和去杠杆影响后，上述比率将分别降至 1.5 倍和 2.2 倍。公司还报告了 6.645 亿美元的未质押资产，以及在满足出资条件的情况下 300 万美元的净未出资承诺。

CMTG 的自营房地产（REO）资产组合包含 8 项投资，账面价值为 7.007 亿美元，净权益为 2.871 亿美元，即每股 1.99 美元。本季度，该公司以 2250 万美元的价格出售了一项多家庭住宅 REO 投资。10 月，公司达成约束性协议，以 4450 万美元出售其 REO 酒店组合中 7 家酒店中的 2 家，价格略高于所分配的账面价值，预计将于 2027 年第一季度前交割。

该公司正在针对多项 REO 资产寻求出售或其他变现策略，同时致力于在最终处置前提升其他资产的运营表现。最终结果仍取决于执行情况和市场状况。CMTG 还指出，借款人违约、再融资压力、融资渠道及成本、利率变动、抵押品价值下滑、商业地产需求减少以及可能降低的回收率或更严重的损失程度，均为影响其组合及未来业绩的重大不确定因素。