红木信托三季度录得亏损，计划2027年转型为C型公司

由于与遗留资产处置相关的计提估值减值拖累了每股净资产，红木信托（Redwood Trust）公布了第三季度 GAAP 亏损，同时概述了终止其长达 32 年的房地产投资信托（REIT）形态并在 2027 年转型为应税 C 型企业（C-corporation）的计划。该公司表示，这一调整将使其公司结构更好地契合其不断拓展的住房抵押贷款银行业务，允许其保留更多收益，并更充分地利用现有税务资产。

这家抵押贷款融资公司公布 2026 年第三季度每股 GAAP 亏损为 0.39 美元，GAAP 净资产收益率为 -22.8%。每股账面价值较上季度下降 4.9% 至 6.56 美元；而包含账面价值变动和已宣告股息的总体经济回报率为 -2.3%。

在非通用会计准则（non-GAAP）下，红木信托核心业务的业绩表现更为强劲。核心业务部门实现的可供分配收益（EAD）为每股 0.18 美元，EAD 净资产收益率为 12.7%。这些部门——抵押贷款银行和红木投资（Redwood Investments）——占该公司 16 亿美元部门总资本的 93%。

转型为 C 型企业旨在提高收益保留率

红木信托计划维持 REIT 身份，直到提交终止该身份选举的申请（目前计划于 2027 年 3 月进行）。预计该转型将在 2027 纳税年度生效。

演示文稿显示，确认预计约 8500 万至 9000 万美元的递延所得税资产，可能会使 2026 年第四季度的每股 GAAP 账面价值增加 0.73 至 0.77 美元。基于 9 月 30 日的账面价值计算，这将使其备考每股账面价值达到 7.29 至 7.33 美元。

管理层还预计，新结构将允许红木信托保留并再投资更大比例的收益，从而增强财务灵活性。根据将季度普通股股息从每股 0.18 美元降至 0.02 美元的示意性假设，该公司估计每年可额外保留 7000 万至 7500 万美元的现金。

红木信托表示，在多年时间内，可用的净营业亏损每年可带来 2000 万至 2500 万美元的示意性现金税收节省，直到这些税务资产被完全使用。该公司还认为，随着时间的推移，通过改善信用状况并扩大进入机构融资市场的途径，有机会降低借贷成本。在大约 9 亿美元的无担保债务中，融资成本若降低 100 个基点，将意味着每年节省约 900 万美元税前成本，不过该估算仅具示意意义而非业绩预测。

计划中的结构调整还包括优先股要约交换、反向股票分割（缩股）以及旨在保护红木信托税务资产的股东权利计划。演示文稿中未提供交换要约和反向分割的具体条款。

遗留资产处置拖累季度业绩

第三季度的亏损主要反映了遗留投资（Legacy Investments）部门的情况，其中与处置相关的估值调整导致该部门亏损每股 0.39 美元。红木信托表示，该部门 85% 的公允价值变动均与已实现的资产处置相关。

该公司公布，在第三季度及 10 月份期间，遗留贷款偿付和赎回不动产（REO）出售额达到 1.25 亿美元。遗留贷款中逾期 90 天以上的备考逾期金额从一年前的 2.41 亿美元降至 1.23 亿美元，降幅约为 33%。

管理层预计第四季度将完成更多遗留资产清理，从而自 2027 年第一季度起减轻相关的盈利和融资负担。红木信托还将以具备吸引力的折扣择机回购无担保债务列为近期优先事项，并表示目标是自 2027 年第一季度开始恢复每股净资产的有机增长。

抵押贷款银行平台维持发行与分销规模

红木信托的抵押贷款银行业务继续产生大量的贷款和证券化活动。2026 年前九个月，该公司完成了超过 200 亿美元的证券化发行，其中第三季度为 68 亿美元。今年迄今的证券化分销额较上年同期增长了 121%。

Sequoia 是红木信托旗下的大额住宅代理房贷平台（jumbo residential correspondent platform），第三季度锁定利率贷款规模达到 51 亿美元。今年迄今的锁定规模增长了 40%，非固定利率产品占当季产品的 36%。期间，Sequoia 通过 10 笔证券化业务分销了 58 亿美元。

Aspire 是该公司的非合格抵押贷款（non-QM）平台，产生 11 亿美元的锁定规模，拥有超过 165 家活跃卖家。常态化流水收购约占总交易量的 88%。演示文稿还显示，在所涵盖的时期内，非合格抵押贷款 AAA 级利差扩大了 42 个基点，表明资本市场环境面临更大挑战。

CoreVest 向住房投资者发放了 4.06 亿美元贷款，并通过直接销售、证券化和合资转让分销了 4.27 亿美元。过桥贷款发放额达到 1.89 亿美元，创下 2023 年第三季度以来的最高水平。2026 年前九个月，CoreVest 的净发起成本维持在 0.92%，与 2025 全年持平。

在整个抵押贷款银行业务中，红木信托在收购或发放 69 亿美元并分销 75 亿美元后，将期末贷款库存从第二季度末的 31 亿美元降至 25 亿美元。今年迄今，贷款在资产负债表上的平均停留时间为 32 天，支持了快速的资本周转。

业务生成量的增长继续快于运营成本的增长。前九个月的总规模较 2025 年同期增长 50%，而费用仅增长 7%。费用占业务规模的比例从 2025 全年的 0.88% 降至 0.69%，今年迄今约 60% 的成本基数为可变成本且与业务生成量挂钩。

红木信托在季度末拥有约 2 亿美元的流动资金。管理层给出了通过合资活动、优化融资以及进一步清理遗留资产将流动资金提升至 3.5 亿至 4 亿美元的示意路径。潜在用途包括抵押贷款银行业务增长、偿还 2027 年 6 月到期的可转换债券，以及回购期限更长的无担保债务。

该前景仍受制于执行、融资和市场风险。红木信托警告称，转型 C 型企业的时间点与收益、税务资产确认、股息重置、遗留资产清理以及借贷成本的降低可能与目前的估算有所偏差。抵押贷款市场的波动、利率和信用状况的变化，以及围绕行业数据的不确定性，也可能影响实际业绩。