Sabra发布2026年业绩指引，SHOP业务增长支撑盈利

Sabra Health Care REIT, Inc.（NASDAQ: SBRA）发布了更新后的2026财年业绩指引。以指引中值计算，每股标准化营运资金（FFO）预计将同比增长约7%。这主要得益于其养老住宅运营组合（SHOP）的扩张以及持续的投资活动对利润增长的支撑。

该医疗保健REIT预计2026财年摊薄后每股标准化FFO为1.54美元至1.55美元，摊薄后每股标准化调整后FFO（AFFO）为1.60美元至1.61美元。演示文稿显示，上述指引的中值分别对应约7%和8%的同比增长率。此外，Sabra还预测GAAP每股净利润为0.265美元至0.275美元，每股FFO为1.145美元至1.155美元，每股AFFO为1.625美元至1.635美元。

该前景展望假定，在不包括收购、处置以及已完成或计划中的租户过渡的情况下，同店养老住宅运营组合（SHOP）的全年现金净营运收入（Cash NOI）增长率在15%左右（mid-teens），而三净租赁组合按中值计算的现金NOI将实现单位数低段（low-single-digit）增长。此外，该指引还包含了以中值计算的6300万美元一般及行政费用以及1.06亿美元的现金利息支出。

该业绩指引仅包含截至11月2日已完成的投资、处置及资本市场活动，Sabra已获批但未完成的投资储备项目（awarded investment pipeline）并未计入预测。

养老住宅驱动投资组合增长

第三季度，同店SHOP的NOI利润率达到34.9%，同店单房间平均收入增长7.3%。Sabra表示，SHOP占NOI的34%，通过内生性增长和投资活动，该比例有望升至40%，随后的目标为50%，远期目标则是超越这一水平。

截至9月30日，公司的养老住宅投资组合总额达到30亿美元，基于账面总价值的现金NOI收益率为7.6%。SHOP占养老住宅NOI的86%。演示文稿显示，自2021年以来，同店SHOP NOI的复合年均增长率超过17%，利润率提高了13个百分点。

Sabra还通过收购拓展其业务平台。今年迄今，公司已完成近7.5亿美元的投资，其中约80%为SHOP资产，预计收益率为8.0%。其已获批的投资储备项目约为4.25亿美元，主要由SHOP物业组成，预计收益率为7.0%。

截至9月30日，2024年和2025年完成的SHOP投资的在营收益率（in-place yield）达到8.7%，高于公司最初的承销预期。Sabra表示，从2023年到2026年，其SHOP投资的收益率提高了260个基点以上。

专业护理设施租赁带来潜在租金重置机会

Sabra价值28亿美元的专业护理设施组合基于账面总价值的现金NOI收益率为9.9%，EBITDARM租金覆盖倍数为2.52倍。专业护理和过渡性护理占年化NOI的48%，相比之下，SHOP占33.9%，租赁型养老住宅占7%。

管理层将租赁到期视为额外租金收入的潜在来源。专业护理设施近一半的NOI来自于2031年底前到期的租约，公司表示，随着这些协议到期，当前的覆盖倍数水平可以支撑按照公允市场价值重置租金。

此前出租给Avamere的设施过渡过程印证了这一策略。Sabra最初在2026年2月将年租金锁定为4800万美元，比2025年收到的租金高出17%。在Avamere创始人表示希望退出专业护理业务后，这些物业根据长期租约转让给了Cascadia和Ensign。年化租金增至5300万美元，比2025年的支付金额高出近30%。

流动性充裕支撑投资活动

Sabra报告称，截至9月30日，其总流动性为12亿美元。净债务与调整后EBITDA的比率为4.54倍，债务占资产价值的35%，有担保债务占资产价值的1%。该REIT的利息覆盖倍数为5.17倍，固定费用覆盖倍数为5.06倍。扣除循环信贷额度余额后，永久合并债务的成本为3.92%。

季度末，该公司拥有66亿美元的投资以及60家合作运营商关系，其中最大的合作关系占年化NOI的8.4%。如果算上SHOP、租赁物业以及相关贷款和优先股投资，养老住宅占年化NOI的41%。

Sabra还在投资数据和技术，旨在支持承销和物业运营。管理层预计将人工智能整合到其投资流程中将提高产能，而运营商已部署相关工具，用于监测生命体征、识别跌倒风险并辅助临床护理。公司表示，一项针对五项防跌倒技术的研究成果预计将于2027年应用于SHOP的协助生活和记忆照护资产中。

该展望仍面临执行和运营风险。Sabra指出，已获批的投资可能无法达成最终协议或按预期条款完成交易。其他不确定性因素包括利率、通货膨胀、劳动力成本及短缺、运营商表现、医疗保健监管、报销风险、租户或借款人破产、保险成本、融资渠道以及与SHOP社区相关的运营风险。由于其投资组合集中在医疗保健房地产（尤其是专业护理设施和养老住宅），任何一个领域的衰退都可能对业绩产生不成比例的重大影响。