ESRT因强劲的办公楼租赁上调2026年核心FFO展望

在办公楼租赁实现正向利差以及同店现金净营业收入（NOI）温和增长的第三季度后，帝国州房地产信托（ESRT）上调了2026年核心运营资金（Core FFO）指引，尽管帝国大厦观景台业务的持续疲软拖累了经营业绩。

这家专注于纽约市场的房地产投资信托基金（REIT）目前预计2026年每股核心FFO为0.77美元至0.80美元，高于此前预期的0.75美元至0.79美元。该展望包含了截至目前已完成的股票回购以及百老汇1359号物业的出售。ESRT还将同店物业现金NOI增长预期从先前的-1.5%至+2.0%上调至1.75%至2.25%。

第三季度每股核心FFO为0.20美元。同店物业现金NOI同比增长0.5%至6670万美元。剔除非经常性项目以及此前披露的已预租空间中FDIC租约到期的影响，增长率为1.9%。

净利润从上年同期的1360万美元降至590万美元，调整后EBITDA从8810万美元降至8340万美元。包括观景台和退租违约金在内的总现金NOI为9210万美元，而2025年第三季度为1.017亿美元。

办公楼租赁保持强劲势头

截至季度末，ESRT商业物业组合的出租率为95.6%，入住率为92.3%。公司在本季度签署了18.9万平方英尺的租赁合同，新租约的平均期限为9.5年。

办公楼租赁续租利差为+9.9%，标志着按市值计价的租金实现连续第21个季度的正增长。公司将年底入住率预期维持在90%至92%不变，该区间已包含了已预租空间在入住前临时空置的影响。

办公楼物业约占ESRT备考NOI的60%。公司在曼哈顿的办公楼物业组合总面积达660万平方英尺，集中分布在公共交通枢纽附近，配套设施包括休息室、会议设施、健身中心及屋顶花园等。

管理层继续专注于降低运营间接费用。ESRT预计，截至2026年底的年化一般及行政管理费用将比2025年水平低5%至10%，并表示更多降本措施正在实施中。

观景台业务依然承压

帝国大厦观景台第三季度产生的NOI为1560万美元，低于上年同期的2650万美元。ESRT形容该业务表现继续显现疲软，并指出纽约市的目的地景点市场已发生变化，需要致力于实现客户群体的多元化并重塑营收模式。

公司维持了在第二季度财报中提出的每年5500万美元观景台NOI指引框架。该景点约占备考NOI的16%，因此其业绩表现是影响ESRT整体现金流的关键变量。

零售物业约占备考NOI的18%，多家庭住宅（公寓）物业占6%。零售物业组合总面积约70万平方英尺，分布于曼哈顿以及布鲁克林威廉斯堡北6街。ESRT的住宅物业组合包含743套住宅，主要集中在曼哈顿，且绝大部分按市场化租金出租。

资产出售与股票回购塑造资本配置格局

本季度结束后，ESRT完成了以2.175亿美元出售百老汇1359号物业的交易。公司表示，部分收益将用于偿还债务，以巩固资产负债表实力与灵活性。

截至2026年11月2日，ESRT已回购8580万美元普通股，加权平均价格为每股4.56美元。其2026年的资本活动还包括出售西57街250号物业、具备税收效益地再投资入股默瑟街130号物业，以及收购此前属于地皮租赁的170万平方英尺物业的底下土地所有权。

季度末净债务为调整后EBITDA的6.7倍。在计入预计于2027年1月发放的2.45亿美元延迟提款定期贷款后，ESRT报告流动资金约6亿美元，且在2029年3月之前没有未处理的到期债务。

公司的业绩前景仍受租赁及入住率趋势、租户违约、利率与资本市场状况，以及纽约办公楼、零售、住宅和旅游市场变化的影响。观景台业绩还可能受到游客数量、汇率波动、地缘政治局势、天气和行业竞争的影响。此外，ESRT还将房地产估值风险、再融资条件以及包含纽约市《97号地方法》（Local Law 97）在内的环保要求列为其主要的不确定因素。