随着入住率上升 DHC 2026财年第三季度 SHOP 净营运收入大涨50%

多元化医疗信托（Diversified Healthcare Trust，Nasdaq: DHC）公布第三季度物业收益同比大幅增长，主要受其老年住宅运营投资组合入住率和费率提高带动，同时其GAAP净亏损大幅收窄。该医疗REIT还更新了2026财年业绩指引，在调整后的列报口径下纳入了绩效管理费，并上调了同店老年住宅净营运收入（NOI）指引。

截至2026年9月30日的季度，合并同店现金制净营运收入增长25.6%至7790万美元。调整后EBITDAre增长28.4%至7340万美元，而标准化营运资金（FFO）从上年同期的400万美元（即每股0.02美元）攀升至3070万美元（即每股0.13美元）。

DHC按GAAP计算的净亏损为5020万美元（即每股亏损0.21美元），而2025年第三季度净亏损为1.640亿美元（即每股亏损0.68美元）。上年同期包含9320万美元的资产减值损失和1120万美元的债务修改或提前清偿损失，而最新季度包含1450万美元的减值损失且无债务清偿损失。

总营收从3.887亿美元降至3.677亿美元，但物业运营费用从3.254亿美元降至2.869亿美元。因此，合并NOI增长27.5%至8080万美元。

老年住宅推动物业层面增长

DHC的老年住宅运营投资组合（SHOP）贡献了大部分业绩改善。同店SHOP NOI增长50.4%至4800万美元，NOI利润率扩大470个基点至15.8%。同店入住率上升200个基点至84.4%，平均月收费增长5.2%至5696美元。

业绩改善在该公司涵盖的各类市场中普遍显力。同店SHOP NOI在一线市场增长49.3%，在二线市场增长55.2%，在其他市场增长40.6%。

然而，与第二季度相比，同店SHOP NOI环比下降7.6%。DHC将这一环比下降主要归因于第二季度确认的220万美元一次性费用收益，以及第三季度季节性偏高的公用事业成本。尽管如此，入住率仍环比提升130个基点。

季度结束后，DHC继续调整其老年住宅运营安排。10月1日，该公司将7处拥有807个单元的专业护理设施从管理协议转为与The Ensign Group旗下运营子公司签署的15年期绝对净租赁协议。该租赁初始年租金为800万美元，并包含与通胀挂钩的年度涨幅。DHC预计这一结构将显著降低其未来的资本支出需求。在截至9月30日的12个月内，这7处物业产生了510万美元的NOI，资本支出为160万美元。

该公司还在9月通知Oaks Senior Living和Oaks-CaraVita Senior Care，将终止与其签订的管理协议。DHC预计最早将于2026年第四季度将拥有486个单元的6个社区移交给新的管理者。

医疗办公楼入住率受租户退租影响

在DHC的医疗办公和生命科学投资组合中，同店现金制NOI同比下降1.6%至2290万美元。同店入住率与上年同期持平，为94.5%，但较第二季度下降120个基点，主要原因是此前披露的一家租户退租。DHC表示正评估受影响物业的战略选项。

本季度租赁活动保持活跃。DHC签署了涵盖约13万平方英尺的新租约和续租租约，按加权平均GAAP租金计算比此前水平高出25.2%。租约的加权平均租期为9.7年。新租约占租赁面积的约一半，租金上涨33.5%，而续租租金上涨17.7%。

截至11月2日，DHC还签订了合同，拟以交割前1050万美元的价格出售位于北卡罗来纳州达勒姆的一处空置医疗办公物业。该物业在2026年前九个月产生了36.9万美元的负NOI。

业绩指引纳入绩效管理费

DHC预计2026全财年标准化FFO为1.107亿美元至1.257亿美元（即每股0.46美元至0.52美元），调整后EBITDAre为2.757亿美元至2.907亿美元。从第三季度开始，该公司修订了调整后EBITDAre、标准化FFO以及可供分配现金的计算方法，将GAAP下确认的绩效管理费纳入其中。历史期间数据已按相同基准重新计算。

更新后的预测包含预计全财年绩效管理费2930万美元（即每股0.12美元）。DHC此前的指引未包含该费用。第三季度业绩包含540万美元（即每股0.02美元）的绩效管理费。

该公司目前预计全年同店NOI为3.12亿美元至3.28亿美元。其SHOP同店NOI预测区间上调了500万美元，达到1.90亿美元至2.00亿美元，而医疗办公与生命科学投资组合及“所有其他”板块的前景保持不变。DHC预计全年SHOP入住率将增加约200个基点，营收增长约6.3%，平均月收费增长约5.6%。

经常性资本支出指引为9000万美元至1.05亿美元。其中SHOP部分的指引下调了1000万美元，降至7000万美元至8000万美元区间。

流动性与杠杆率

DHC在季度末拥有2.607亿美元的流动资金，包括1.107亿美元的现金及现金等价物，以及未提取的担保循环信贷额度下的1.50亿美元可用资金。净负债总计23.3亿美元，净负债对年化调整后EBITDAre的比率为8.2倍，低于一年前的10.7倍。调整后EBITDAre对利息费用的覆盖倍数为2.0倍，而上年同期为1.2倍。

该公司拥有40.0亿美元的未抵押物业，占其投资组合账面总价值的64.5%。其下一次主要的到期债务包括在2028年到期的1.40亿美元抵押贷款和5.00亿美元无担保票据（视抵押贷款的相关展期选择权而定）。

DHC表示，其前景仍受到运营和财务不确定性的影响，包括老年住宅运营方控制成本和维持入住率的能力、租户续租及租赁需求、劳动力与商品通胀、利率、资本支出需求、资产出售的执行情况，以及该公司维持流动性和遵守债务契约的能力。