AH Realty Trust第三季度同店净营运收入增长，2026年FFO展望调整

AH Realty Trust（NYSE: AHRT）在 2026 年第三季度报告其零售和办公地产组合的同店现金净营业收入均录得更强劲增长，同时将其全年调整后运营资金展望修改为摊薄后每股 0.57 美元至 0.59 美元。根据演示文稿，其中位数较该 REIT 的最初指引增长了 11.5%。

截至 9 月 30 日的季度，调整后 FFO 为 1530 万美元，即摊薄后每股 0.16 美元，而第二季度为 1410 万美元，即每股 0.14 美元。调整后运营资金不包括公司已终止的总承包与房地产服务、多家庭住宅及房地产融资业务的业绩。AFFO 为 1420 万美元，即摊薄后每股 0.15 美元。

按 GAAP 准则计算，AH Realty Trust 录得归属于公司及运营合伙企业单位持有人的净亏损 660 万美元，即摊薄后每股亏损 0.07 美元，而上年同期亏损为 360 万美元，即每股亏损 0.04 美元。最新业绩包含 330 万美元的已终止经营业务亏损，其中包括与 The Everly 和 Solis Gainesville II 相关的减值。

第三季度租金收入从上年同期的 5310 万美元降至 5230 万美元。营业利润从 1390 万美元降至 1170 万美元，而利息支出从 1530 万美元降至 1310 万美元。

同店 NOI 与租赁业务

同店现金 NOI 同比增长 6.1% 至 3060 万美元。随着租金收入增长 4.6% 且房产税下降 7.0%，零售同店现金 NOI 增长 6.8% 至 1700 万美元。办公同店现金 NOI 增长 5.2% 至 1360 万美元，租金收入 5.2% 的增长被较高的运营费用和房产税部分抵消。

2026 年前九个月，总同店现金 NOI 增长 4.4%，其中零售增长 4.1%，办公增长 4.7%。AH Realty Trust 修改后的全年假设预计零售同店现金 NOI 增长 2.5% 至 3.5%，办公增长 3.0% 至 4.0%。

本季度租赁价差保持正值。零售新租租赁的现金价差为 16.5%，而零售续租价差为 5.8%。办公新租租赁产生 23.3% 的现金价差，办公续租价差为 1.5%。新租数据涵盖的面积相对有限，零售为 2,426 平方英尺，办公为 15,499 平方英尺。

截至 9 月 30 日，已稳定运营的零售投资组合出租率为 95.0%，经济入住率为 91.0%。已稳定运营的办公地产出租率为 96.6%，经济入住率为 89.6%。合并稳定投资组合的加权出租入住率为 95.7%，而经济入住率为 90.3%，反映出已签署租赁合同但尚未产生全额租金的空间。

修正后的展望与投资组合退出

AH Realty Trust 预计 2026 年调整后 FFO 为 5630 万美元至 5830 万美元。其展望假设商业 NOI 总额为 1.341 亿美元至 1.369 亿美元，包括零售 NOI 为 7030 万美元至 7150 万美元，办公 NOI 为 6020 万美元至 6140 万美元。公司还预计一般及行政费用为 1900 万美元至 2000 万美元，利息支出为 5460 万美元至 5560 万美元。

该展望假设 2026 年不进行收购，并涵盖了公司退出大部分多家庭住宅投资组合及剩余房地产融资投资的影响。AH Realty Trust 预计利用来自 The Everly 的收益以及预期的 Greenside 出售所得，额外偿还约 5700 万美元的有担保债务。它还假设 2026 年偿还约 1 亿美元的剩余净无担保债务，资金来源于预期的资产出售所得，并包含预期信贷额度借款的影响。

季度结束后，公司于 10 月 30 日完成了 The Everly 和 Solis Gainesville II 的出售。由 Solis Kennesaw 担保的票据已于 10 月 29 日全额兑付。Greenside Apartments 预计将在第四季度出售，而 Premier Apartments 已签署买卖协议，预计将于 2027 年第二季度交割。AH Realty Trust 提醒称，这些交易可能无法按预期进度完成或根本无法完成。

债务重组与资本配置

截至 9 月 30 日，总债务为 10.3 亿美元，低于 2025 年底的 15.3 亿美元。净债务与总调整后 EBITDAre 的比率为 7.1 倍，与第二季度持平，低于第一季度的 8.3 倍。总流动资金为 2.624 亿美元。

截至季度末，61.4% 的债务为固定利率或已对冲，投资组合的加权平均到期期限为 2 年。10 月 28 日，AH Realty Trust 重组了其信贷额度，包括 1.5 亿美元的 5 年期循环信贷额度、两笔总计 4 亿美元且到期期限分别为 4 年和 5 年的定期贷款，以及一笔独立的 1 亿美元 7 年期定期贷款。公司表示，结合新的互换合约以及用于偿还浮动利率债务的资产出售所得，其债务将变为 100% 固定利率或已对冲。此次再融资将加权平均债务到期期限延长至 4.4 年。

AH Realty Trust 在第三季度回购了 490 万美元的股票。截至 9 月 30 日，公司已耗资 3820 万美元回购了 640 万股股票。

公司的展望仍然取决于能否按计划完成处置，并获得与经纪商承销估值一致的收益。AH Realty Trust 表示，实际收益可能与假设存在重大差异，这可能会影响预期债务偿还的规模和时间安排。