Realty Income第三季度每股AFFO升至1.12美元

得益于营收增长以及全球物业资产组合扩大，Realty Income Corp.（NYSE: O）2026年第三季度收益和调整后营运资金（AFFO）实现增长，同时该房地产投资信托基金（REIT）继续通过私募资本合作和合资企业拓展多元化融资渠道。

AFFO（REIT常用的非GAAP指标）从去年同期的9.943亿美元增至10.6亿美元。稀释后每股AFFO增长3.7%，从1.08美元增至1.12美元，原因在于AFFO总额的增长超过了加权平均稀释后股份总数从9.179亿股增至9.488亿股的增幅。

归属于普通股股东的净利润从2025年第三季度的3.158亿美元升至4.039亿美元。不含垫付款项的总营收增长9.3%至15.2亿美元，其中不含垫付款项的租金收入为13.8亿美元，其他收入为1.378亿美元。

调整后EBITDA从13.1亿美元升至14.5亿美元，非GAAP调整后EBITDA利润率从94.3%扩大至95.4%。该季度计提了1.116亿美元的房地产减值准备（相比去年同期的7540万美元），房地产出售收益从4910万美元升至1.139亿美元。

资产组合保持高出租率

截至9月底，Realty Income拥有15,536处物业，总面积约3.57亿平方英尺，服务于96个行业的1,842家客户。资产组合出租率为98.8%，年化基础租金总额约为54亿美元。加权平均剩余租赁期为8.5年，在2026年剩余时间里到期的年化基础租金仅占0.7%。

零售物业贡献了年化基础租金的77%，其次是工业资产（17%）、博彩物业（3%）、其他物业（2%）和数据中心（1%）。按地区划分，美国占年化基础租金的79.6%，英国贡献了15.1%，欧洲大陆占5.3%。

该公司报告其第三季度重新出租业务的租金回收率为103%。从2020年至2026年第三季度，续租业务实现了约104%的回收率，而出租给新客户的物业租金回收率约为107%。

在筛选了1223亿美元的潜在交易后，Realty Income在2026年前九个月部署了69亿美元资本，这意味着其完成了所审查交易量的约6%。国际市场在该公司业务平台中的比重进一步扩大：在此期间，该公司在欧洲投资了26亿美元，目前在英国和欧洲大陆拥有696处物业。这些资产产生约11亿美元的年化基础租金，约占总额的20%。

私募资本拓宽融资选择

管理层正着重发展其私募资本平台Realty Income Investment Management，以期产生经常性管理费收入、获取具有不同收益特征的投资项目，并减少对公开股票发行的依赖。该平台包括基金、战略合资企业和单独管理的专户（separately managed mandates）。

该公司表示，其美国Core Plus基金已筹集17亿美元的股权资本。2026年期间，公司还与阿波罗（Apollo）和KKR建立了战略合作伙伴关系，分别获得10亿美元和5.28亿欧元的股权收益。Realty Income在每家合资企业中保留51%的股权，并收取合资企业资产的管理费。

Realty Income还通过与Cloud Capital建立常态化合资企业，将其净租赁模式拓展至数据中心领域。该合作的交易价值超过60亿美元，最初包括北弗吉尼亚州的三个数据中心资产，这些资产已租赁或预租给投资级超大规模客户。Realty Income持有45%的权益，并预计随着资产逐步稳定，在获得批准、满足交割条件和开发里程碑的前提下，随着时间的推移将投入多达14亿美元的股权资本。

该公司年内的其他融资举措包括发售两次可转换债券（总计约18.6亿美元）、一项市政预付款交易，以及扩充循环信用贷款和商业票据额度。

杠杆率保持在5.4倍

截至9月30日，净债务总额为313.7亿美元，高于一年前的282.6亿美元。净债务与年化形式调整后EBITDAre的比率为5.4倍，与第二季度持平，相比之下去年同期为5.3倍。固定费用保障倍数为4.6倍。

约97.1%的债务为无担保债务，94.4%为固定利率债务，加权平均到期期限为5.1年。截至季度末，Realty Income在其循环信用贷款设施和商业票据计划下的未偿还额约为18亿美元。其长期无担保债务评级方面，穆迪评估为A3，标准普尔（S&P）评估为A-，惠誉评估为A，展望均为稳定。

截至2026年10月，Realty Income已连续676个月派发股息，并将年化股息定为每股3.258美元。在作为上市公司的32多年中，该公司每年均提高了股息。

本次演示未提供新的业绩指引。管理层的计划取决于能否获得债务、公开市场股票和私募资本，以及收购、开发和合资企业的执行情况。Realty Income还指出了利率和汇率波动、通货膨胀、租户违约或破产、房地产减值、开发和合资企业风险，以及经济或资本市场状况变化等可能导致实际结果与当前预期产生出入的因素。