Digital Realty因第三季度预订量创纪录上调2026年核心FFO展望

Digital Realty Trust（纽约证券交易所代码：DLR）因第三季度业绩增长以及小型部署和超大规模容量租赁均创下历史新高，上调了其2026年业绩展望。受强劲的新签订单、续约定价和同资产增长的支撑，这家数据中心REIT目前预计，剔除净提成收益后的核心运营资金（Core FFO）为每股8.30美元至8.35美元，高于其7月份预测的8.15美元至8.20美元区间。

截至2026年9月30日的季度，归属于普通股股东的净利润从上年同期的5760万美元增至1.852亿美元。总营业收入从15.8亿美元增至19.0亿美元，调整后EBITDA则从8.678亿美元升至9.777亿美元。

归属于普通股股东及单位持有人的运营资金（FFO）从5.701亿美元增至7.415亿美元。剔除净提成收益后的核心FFO达到7.953亿美元，即摊薄后每股2.10美元；而上年同期为6.560亿美元，即每股1.89美元。按固定汇率计算，剔除净提成收益后的核心FFO同样为每股2.10美元，公司称这反映出本季度外汇影响极小。

租赁规模创历史新高且续约定价更为强劲

按公司应占份额计算，Digital Realty 新签署的租赁协议代表着6.266亿美元的年化 GAAP 基础租金，环比增长40%，同比增长80%。按100%权益计算，新签订单总额达8.55亿美元。

在 Digital Realty 应占份额的新签订单中，1兆瓦以上的租赁合约占4.742亿美元，即76%。0至1兆瓦部署与互联业务的组合共产生创纪录的1.518亿美元，占总额的24%。该公司本季度新增155家新客户，并表示仍有望超越其设定的“0至1兆瓦部署与互联业务年预订量达到4亿美元”的目标计划。

强劲的租赁活动将按100%权益计算的总积压订单推升至创纪录的25亿美元，为未来多年的计划履约交付提供了保障。实际交付起租日期可能与签署租赁合同时的估计有所出入。

涵盖2.61亿美元年化现金租金收入的续约项目推动现金租金率整体上涨11.8%，按 GAAP 计算上涨17.0%。1兆瓦以上部署的定价尤为强劲，其续约租金按现金收付制计算上涨23.7%，按 GAAP 计算上涨38.8%。Digital Realty 将其全年现金续约溢价指引上调100个基点，至10%至12%的区间。

上调2026年业绩展望

Digital Realty 目前预计2026财年（剔除业绩提成收入）营收为70.5亿美元至71.25亿美元，高于7月份预测的68.5亿美元至69.5亿美元。调整后 EBITDA 预计在38.0亿美元至38.5亿美元之间，而此前预测区间为37.5亿美元至38.5亿美元。

该公司还将同资产现金净营运收入（NOI）增长预测从4.25%-5.25%上调至5.25%-5.75%。按固定汇率计算，剔除净提成收益后的核心FFO预计为每股8.25美元至8.30美元。按 IT 负荷计算的年末资产组合出租率指引维持在增加75至125个基点。

管理层的长期演示报告显示，继2025年实现10%的增长后，在2026年指引的中点，剔除净提成收益后的核心FFO增长率约为13%，并预计2026年之后将继续保持两位数增长。公司提醒称，这些预测取决于外部因素，可能会发生重大变化。

容量与私募资本扩张

截至9月30日，Digital Realty 的全球平台拥有约3吉瓦的现有 IT 容量以及约10吉瓦的未来开发容量（包括土地和建筑外壳），总计约13吉瓦。其中约1.5吉瓦在建。未来开发容量较上一季度增长17%，规划容量中有70%集中在超过100兆瓦的大型区块中。

该公司还在扩大用于超大规模数据中心开发的私募资本融资。其为一项新的稳定型永续资本策略争取到了14亿美元的初始基石出资承诺，同时费用收入同比增长107%。Digital Realty 报告其可用资本超过200亿美元，其中包括来自开发合资企业、封闭式基金和永续资本策略的150多亿美元，以及超过50亿美元的资产负债表流动资金。

报告的净债务与调整后EBITDA的比率为5.2倍。在对2026年6月收购的三个已全部出租的北弗吉尼亚开发项目的预期稳定运营进行调整后，公司估计杠杆率为4.9倍。其债务组合的加权平均到期期限为4.6年，加权平均票面利率为3.4%，其中89%为固定利率债务，92%为无担保债务。

Digital Realty 的前景仍面临多种风险，包括数据中心需求走弱、电力与网络连接受限、开发延期或成本上升、客户集中度高、行业竞争、再融资与利率风险、汇率波动、供应链中断以及对外部资本的依赖。公司还指出，前瞻性非GAAP估计值可能与相应的GAAP结果存在重大差异，因为部分调节项目无法进行可靠预测。