尽管第三季度增长强劲 纽马克仍下调2026年展望

纽马克集团（Newmark Group）公布的2026年第三季度财报显示，在创纪录的租赁业务与经常性服务业务线持续拓展的支撑下，营收和调整后收益均录得两位数增长。然而，由于在挑战重重的宏观经济环境下交易完成的时间与确定性可见度降低，该商业地产顾问公司下调了全年业绩预期。

这家纳斯达克上市公司（Nasdaq: NMRK）目前预计2026年营收为37.0亿美元至38.0亿美元，而此前预估区间为37.75亿美元至38.75亿美元。公司预计调整后每股收益为1.80美元至1.90美元，低于此前的1.87美元至1.98美元；调整后EBITDA预计为6.29亿美元至6.67亿美元，而此前预估区间为6.56亿美元至6.94亿美元。

纽马克表示，预计全年资本市场业务的增长将低于其业绩预期设定的中点，而管理服务与息费服务业务的增长预计总体与中点持平。租赁业务的增长则预计将超出中点。

营收与调整后收益实现增长

第三季度营收同比增长12.7%至9.732亿美元，标志着纽马克连续第九个季度实现营收两位数增长。今年前九个月营收增长18.4%至27.1亿美元。

GAAP稀释后每股收益增长8%至0.27美元，完全稀释股份的GAAP净利润增长5.3%至6740万美元。GAAP同比可比性受到2025年第三季度记入其他收入的4230万美元保险赔付金的影响，该笔款项与此前披露的股东派生诉讼和解案有关。

税后调整后收益增长15.3%至1.221亿美元，调整后每股收益增长14.3%至0.48美元。调整后EBITDA增长14.6%至1.664亿美元，调整后EBITDA利润率提升28个基点至17.1%。纽马克表示，若剔除近期收购项目和国际增长举措的影响，该利润率本可提升近60个基点。

美国市场营收增长12.1%，而英国市场营收微降0.2%。随着纽马克在欧洲大陆、亚洲和美洲其他地区的持续扩张，世界其他地区的营收增长了39.9%。公司将美国的增长主要归因于生产力的提升，因为创收员工数量仅温和增长。国际员工数量和公司非美国办公网点均录得中两位数的增长，不过管理层指出，新招募的创收员工通常需要6到18个月才能达到满负荷生产力水平。

租赁业务领跑各板块增长

租赁及其他佣金收入大涨26.5%至3.086亿美元，创下纽马克该业务表现最强的第三季度。公司表示，增长得益于人工智能、数据中心等科技行业，以及制造业、法律服务、航空航天与国防、医疗健康等领域客户的活跃交易。此外，包括旧金山湾区、大洛杉矶地区、太平洋西北地区和德州在内的市场工业与办公租赁费用上升也为业绩提供了支撑。

管理服务、息费服务及其他业务收入增长18.3%至3.763亿美元，连续第五个季度刷新历史新高。增长动力来自面向使用方、业主和贷款方的外包服务、估值与咨询业务（Valuation & Advisory）同店业绩的提升，以及自2025年第三季度以来完成的六笔收购。

贷款服务组合产生服务及其他收入7690万美元，同比增长1.3%。服务费的增长被待售贷款和托管账户余额利息收入下降所部分抵消。纽马克的主服务组合同比增长19.7%，而其服务与资产管理总组合规模扩大23.2%至2283亿美元。

资本市场业务是唯一出现下滑的主要板块，营收下降4.4%至2.882亿美元。由于销售额增长约33%（包括多家庭住宅、工业和零售交易的增长），投资销售佣金增长了7.5%。然而，这一改善被贷款发放费用21.1%的降幅所完全抵消。

继上年同期实现异常强劲的增长之后，债务融资总额下降36.8%至158.4亿美元；政府赞助企业（GSE）和美国联邦住房管理局（FHA）贷款发放量下降15.9%。资本市场总业务量下降8.1%至388.8亿美元，不过仍比2024年第三季度高出115%。

现金流生成与资本状况

过去12个月（TTM）调整后自由现金流增长15.9%至3.368亿美元。若扣除去年同期收到的4230万美元诉讼和解金，公司测算的增长率达到35.7%。第三季度调整后自由现金流从1.63亿美元下降至1.087亿美元。

截至9月底，纽马克拥有的现金及现金等价物为2.40亿美元，公司债务总额为8.775亿美元，净债务为6.375亿美元。其净杠杆率维持在过去12个月调整后EBITDA的1.0倍，且在2029年1月之前无到期债务。公司表示，其长期净杠杆率目标仍设定在1.5倍或以下。

从长期来看，管理层计划将50%至60%的可用资金用于增长项目（包括收购），30%至40%用于回报股东，10%至20%用于维持性资本支出。纽马克董事会宣派每股0.06美元的季度股息，将于11月30日向截至11月13日登记在册的股东发放。

调整后的业绩展望突显了交易完成的不确定性，尤其是在资本市场板块。纽马克还面临着全行业多家庭住宅机构贷款活动低迷的挑战；同时，随着国际业务拓展及并购战略的持续推进，新聘员工和新设机构可能需要一段时间才能实现满负荷生产力，并为利润率带来正向贡献。