Kimco 2026年第三季度FFO增长6.8%，出租率创历史新高

Kimco Realty (NYSE: KIM) 报告称，受组合出租率创历史新高、正向租赁价差以及大量已签约但尚未开始支付租金的租赁项目推动，2026年第三季度稀释后每股运营资金（FFO）同比增长6.8%。这家购物中心房地产投资信托基金（REIT）在该季度结束时出租率达到96.6%，与已签约未开业（SNO）租赁相关的年度基础租金达到7600万美元，随着租户入驻，为未来的现金流提供了明确的确定性。

租赁活动助力内生增长

Kimco 在本季度签署了 444 份租赁合同，涵盖 270 万平方英尺的面积，其中包括 134 笔新交易。可比新租赁合同实现了 31.5% 的按比例租金价差，其中主力店价差为 39.9%，小型门店价差为 21.0%。公司目前已连续 20 个季度实现新租赁价差超过 10%。

小型门店出租率达到 92.9%，追平历史新高，而整体出租率则创下公司历史新高。Kimco 表示，按总可租赁面积计算，租户留存率为 91%，租户退租数量同比减少了 88 家。公司还解决了原定于 2027 年上半年到期的年度基础租金中的 75%。

截至 9 月 30 日，已签约未开业项目使已租赁出租率与经济出租率之间产生了 390 个基点的差距。Kimco 预计相关年度基础租金的 28% 将于 2026 年第四季度开始起算，57% 在 2027 年期间开始起算，其余 15% 在 2028 年开始起算。该储备项目中约 60% 与主力店空间相关，40% 来自小型门店空间。重新开发项目占 25%，而对此前由 Party City、Conn’s、Rite Aid、JOANN、Big Lots 和 Painted Tree 等零售商占用的空间进行的重新出租占 22%。

由于现有租户仍留驻在该空间内，或者租金与尚未交付的工程相关，因此已签署租赁合同带来的另外 2200 万美元年度基础租金未包含在上述 7600 万美元的项目储备中。Kimco 还在将于 2027 年前到期且无续租选择权的 68 份主力店租赁合同中发现了按市值调整（mark-to-market）的调涨机会。这些租赁合同的加权平均年度基础租金为每平方英尺 14.35 美元，公司估计约有 50% 的市值调涨潜力。

以生鲜超市为主力店的资产组合仍是核心

截至季度末，Kimco 拥有 561 处物业，总面积达 9900 万平方英尺。以生鲜超市为主力店的购物中心贡献了创纪录的 87% 的年度基础租金，管理层表示，该资产组合正朝着约 90% 的目标迈进。报告销售额的生鲜超市平均每平方英尺销售额约为 817 美元。

折扣及必需品零售商与服务型企业合计占年度基础租金的 78%。全国性和区域性租户占 81%，而在过去 12 个月中签署的新租赁合同中，有 71% 为服务型企业。小型门店创造了按比例年度基础租金的 48%，其中餐饮业占该类别中的最大份额。

该资产组合仍集中在大型都会区的核心近郊。太阳带和沿海市场占年度基础租金的 91%，而 82% 来自 Kimco 领先的主要都会市场。演示文稿涵盖的每个月份中，公司旗下购物中心的人流量均实现同比增长，今年迄今增长约 3%。

Kimco 表示，其统一的“One Kimco”运营模式旨在提升租赁执行效率、加快起租进程并控制管理费用。从 2019 年到 2026 年第三季度，公司营收的年复合增长率为 10.4%，而一般及行政费用（G&A）的年复合增长率为 5.4%。在此期间，一般及行政费用占营收的比例从 7.2% 降至 5.2%。

资本回收与重新开发

截至 9 月 30 日，Kimco 通过资产出售筹集了 3.91 亿美元，并在扣除股息以及租赁和维护性资本支出后产生了 1.79 亿美元的自由现金流。公司将 1.18 亿美元用于收购和合资企业股权回购，1.29 亿美元用于重新开发，2.24 亿美元用于普通股和优先股回购。

目前的 2026 年资本计划要求开展 4 亿至 5 亿美元的收购和合资企业股权回购，隐含收益率约为 6%；同时进行 4 亿至 5 亿美元的资产出售，收益率约为 5%。Kimco 还计划支出 1.4 亿至 1.5 亿美元用于重新开发，预期收益率为 9% 至 11%；以及 7500 万至 1.25 亿美元的净结构性投资，隐含收益率接近 10%。股票回购仍将视市场时机决定，而非挂钩于固定的全年金额。

聚焦生鲜超市的重新开发仍是优先事项。Kimco 拥有 23 个处于活跃状态的重新开发项目，总成本为 2.64 亿美元，预期收益率为 9% 至 11%；此外还有 6 个主力店重新定位项目，总计 2200 万美元，预期收益率为 19% 至 23%。

资产负债表与风险

本季度末，Kimco 拥有超过 25 亿美元的流动资金，包括其 20 亿美元循环信贷额度下的全部可用额度。包含优先股和公司所占合资企业债务份额的穿透式净债务与 EBITDA 之比为 5.3 倍。固定费用保障倍数为 4.3 倍，超过 92% 的物业未设立抵押权，经常性 AFFO 股息支付率约为 74%。

公司于 10 月 1 日到期偿还了 5 亿美元利率为 2.8% 的高级债券，使 2026 年不再有显着的到期债务。其合并债务的加权平均到期期限为 7.4 年，且几乎全部为固定利率。Kimco 还宣布其普通股现金股息同比增长 7.7%。

业绩前景仍取决于经济和房地产状况、利率波动、租户破产或租赁终止、消费者行为变化、电子商务竞争、通货膨胀和供应链中断。Kimco 还列举了收购与重新开发的执行情况、融资渠道、资产估值、网络安全事件、监管变化以及维持其 REIT 资格的能力等因素，这些因素可能导致实际结果与当前预期存在差异。