ILPT 2026年第三季度标准化FFO增长42% 出租率达到98.3%

Industrial Logistics Properties Trust（Nasdaq: ILPT）公布2026年第三季度标准化营运资金（Normalized FFO）同比增长42.4%，主要得益于出租率提升、物业层面的收益增长以及5月再融资后利息支出的下降。尽管由于未并表合资公司录得亏损导致该REIT的GAAP净亏损扩大，但租金调涨率依然保持强劲。

归属于普通股股东的标准化FFO由上年同期的1490万美元（即每股0.23美元）增至2130万美元（即每股0.32美元）。调整后EBITDAre从8160万美元增至8700万美元。自本季度起，ILPT的标准化FFO、调整后EBITDAre以及可供分配现金均包含在GAAP下确认的绩效管理费，前期数据已按相同口径进行重述。2026年第三季度业绩包含了190万美元的此类费用。

租金收入增长5.3%至1.168亿美元。净营运收益（NOI）增长5.8%至9200万美元，现金制NOI增长2.1%至8650万美元。按同店物业口径计算，NOI增长5.7%，现金制NOI增长1.9%。

归属于普通股股东的GAAP净亏损由上年同期的2160万美元（即每股0.33美元）扩大至3020万美元（即每股0.46美元）。最新业绩包含了ILPT未并表合资公司1900万美元的权益亏损，而上年同期为220万美元的权益收益。利息支出下降3.6%至6120万美元，反映了Mountain Industrial REIT LLC于2026年5月进行的再融资影响。

出租率与租赁业务

截至9月30日，ILPT旗下包含409处物业的投资组合出租率为98.3%，同比上升420个基点。该投资组合分布于39个州，可租赁总面积约5960万平方英尺。

该REIT在本季度完成了约64.5万平方英尺的租赁，其中包括10.3万平方英尺的新租租赁和54.2万平方英尺的续租。加权平均GAAP租金较同一空间的先前租金高出162.7%，标志着租金连续第八个季度实现两位数增长。按面积计算，租赁的加权平均期限为18年；按年化租金收入计算，加权平均期限为15.8年。

全资拥有物业占本季度租赁面积的54.3万平方英尺，GAAP租金加权平均增幅达210%。Mountain合资公司（Mountain JV）完成了10.2万平方英尺的租赁，租金增幅为8.1%。ILPT持股61%的Mountain合资公司继续保持满租，而全资拥有的本土大陆物业和夏威夷物业的出租率分别为96.0%和99.3%。

按年化租金收入计算，ILPT的整体加权平均剩余租赁期限为8.1年，其中65.8%的年化租金定于2030年之后到期。投资级租户、其子公司以及夏威夷土地租赁贡献了年化租金收入的78.9%。

资产负债表与业绩指引

截至季度末，ILPT拥有1.307亿美元的现金及现金等价物（不含受限现金）。未偿债务总额为42.2亿美元，加权平均利率为5.48%，加权平均到期期限为4.2年。所有合并债务均为固定利率且只需付息，在2029年之前无到期债务。

净债务为40.4亿美元，相当于年化调整后EBITDAre的11.6倍。调整后EBITDAre对利息支出的覆盖倍数为1.4倍。本季度经常性资本支出总计780万美元，2026年前九个月累计为2450万美元。

对于第四季度，ILPT预计NOI为9200万至9300万美元，归属于普通股股东的标准化FFO为2200万至2300万美元（即稀释后每股0.33至0.35美元）。全年指引预计NOI为3.63亿至3.64亿美元，标准化FFO为8200万至8300万美元（即稀释后每股1.23至1.25美元）。根据公司修订后的列报口径，该业绩指引现已纳入绩效管理费。

该预测假设全年利息支出约为2.45亿美元，一般及行政费用为4200万美元（包括840万美元的绩效管理费），且假设不进行任何收购或出售。全年经常性资本支出预计在3200万至3400万美元之间。

ILPT宣布派发每股普通股0.10美元的季度股息，这是继2026年7月上调股息后连续第二个季度维持在该水平。该股息预计将于11月12日左右支付。

业绩演示中将杠杆率、流动性、租赁成本、租户留存率以及维持出租率的能力列为关键不确定因素。租户集中度也依然较为显著：联邦快递（FedEx）占年化租金收入的27.7%，ILPT的前十大租户合计占比47.8%。公司提及的其他风险包括利率、通货膨胀、资本市场波动、贸易政策变化以及更广泛的商业地产市场状况。