FCPT第三季度AFFO增长 得益于创纪录收购扩大投资组合

Four Corners Property Trust在2026年第三季度录得温和的每股收益增长，同时完成了该公司历史上规模最大的单季收购。在价值2.68亿美元的兽医物业组合交易领衔下，该净出租REIT在休闲餐饮之外的资产布局得到进一步拓展。在该季度结束后，该公司还为所有原定于2027年到期的Olive Garden和LongHorn Steakhouse租赁协议办理了续期，降低了近期租赁到期滚动风险。

调整后运营资金（AFFO）从上年同期的4640万美元升至5030万美元。稀释后每股AFFO同比增长2.9%，从0.45美元增至0.46美元，加权平均稀释后股数从1.043亿股增至约1.100亿股。运营资金（FFO）从4390万美元（或每股0.42美元）增至4740万美元（或稀释后每股0.43美元）。

季度净利润基本持平，为2890万美元。总租金收入增长13.8%至7570万美元，而调整后EBITDAre增长14.7%至6540万美元。利息支出从1300万美元增至1740万美元，折旧和摊销从1510万美元增至1860万美元。

2026年前九个月，AFFO达到1.495亿美元（或稀释后每股1.36美元），而上年同期为1.350亿美元（或每股1.33美元）。前九个月净利润从8300万美元增至8920万美元，总租金收入从1.948亿美元增至2.155亿美元。

单季收购额创历史新高 医疗领域布局进一步扩大

FCPT在第三季度投资了3.26亿美元，初始现金资本化率为6.6%，GAAP资本化率为7.1%。截至9月的今年前九个月投资总额达到4.10亿美元，已超过2025年全年完成的3.18亿美元。

该季度最主要的交易是7月份以2.68亿美元收购102处Mission Pet Health物业。该组合产生了约1740万美元的初始年现金租金，其中包括9月份生效的合同调租。其中100处物业签署了两份主三净租赁（master triple-net lease）合同，加权平均剩余租期为10年，年租金涨幅超过2%。

FCPT表示，所收购组合的租户综合EBITDAR租金覆盖率超过6倍。本次收购通过现金及现有的举债额度完成，并不依赖于股权融资。加上FCPT此前已持有的5处Mission Pet Health物业，截至9月30日，该品牌占公司年基础租金的6.2%，成为该公司的第三大品牌。

此次收购有助于FCPT继续摆脱最初对达登餐饮（Darden Restaurants）物业的高度集中。季度末，Olive Garden和LongHorn合计占年基础租金的37%，而FCPT分拆上市时这一比例高达94%。目前约42%的年基础租金来自休闲餐饮以外的行业，包括医疗零售和汽车服务。尽管如此，前五大品牌仍占年基础租金的约51%。

截至9月30日，该物业组合包含跨越185个品牌的1476份租赁合同，产生2.93亿美元的年基础租金。出租率为99.5%，租金收缴率为99.7%，平均剩余租期为6.7年。合同年均租金调升率为1.6%，报告的租户EBITDAR覆盖率为5.3倍。投资级运营商占年基础租金的48%。

达登餐饮完成续租 缓解近期租赁到期压力

10月14日，达登餐饮续签了原定于2027年到期的全部66份Olive Garden和LongHorn租赁协议，并对另外6份将于2028年10月到期的租赁协议行使了提前续期权。这些租赁合同平均延长了约五年，并维持每年1.5%的租金涨幅。

FCPT表示，公司并未为促成续期提供任何租金让步或资本补贴。在备考基础上，该交易将组合的加权平均租期提升至约7年，使2028年前到期的年基础租金占比仅剩约2.7%。

管理层意图继续将收购重点放在餐饮、汽车服务和医疗零售物业上，强调建筑面积较小且通用性强、租金较低以及租户信誉良好的标的。FCPT表示，当大型资产组合交易满足其质量和增盈门槛时，将继续予以考虑。

杠杆率触及目标区间上限

截至9月30日，净债务为调整后EBITDAre的6.0倍，处于FCPT明确的目标区间5.0倍至6.0倍的上限。公司报告可用流动资金为3.97亿美元，包括现金、未提取的定期贷款及循环信贷额度。其循环信贷设施尚有3.50亿美元可用额度，在计入利率套期保值影响后，固定利率债务占比为85%。

在不考虑展期的前提下，FCPT的加权平均债务到期期限为3.8年，2028年前到期的债务约占8%。此外，公司通过一笔金额为2.00亿美元、定价为SOFR加125个基点的七年期定期贷款，以及一笔金额为4.00亿美元、定价为SOFR加90个基点的五年期贷款，延长了约23%的存续债务期限。

演示材料指出，尽管FCPT进行了多样化布局，但租户集中度和租户经营业绩仍是需要持续关注的因素。仅Olive Garden一家就占年基础租金的28.7%，而餐饮业占整个投资组合的68%。租户EBITDAR覆盖率数据涵盖了总年基础租金的63%，且基于租户提供的信息，FCPT并未对其进行独立核实。公司还指出，过去12年来建造成本的上涨速度快于整体通胀率，这是与物业开发和重置价值密切相关的因素。