因信用成本上升 FBRT 2026年第三季度录得亏损

富兰克林BSP房地产信托（Franklin BSP Realty Trust）公布第三季度GAAP净亏损，主要受信贷成本上升和已实现损失拖累；不过，实现损失前的收益仍足以覆盖该商业抵押贷款REIT的季度股息。期内该公司还扩大了止赎房地产投资组合，突显出其以多家庭住宅为主的贷款组合中部分资产持续面临信贷风险。

截至2026年9月30日的第三季度，该公司录得GAAP净亏损2700万美元，而第二季度净利润为1630万美元。摊薄后每普通股亏损0.41美元，完全转换后每股亏损为0.36美元。

非GAAP指标“可分配收益”从上季度的2830万美元降至330万美元。扣除优先股股息和少数股东权益后，普通股股东可分配收益为负170万美元，完全转换后每股可分配收益为负0.02美元。

未扣除已实现收益及损失前的可分配收益共计2580万美元，折合完全转换后每股0.24美元，对其每股0.20美元的季度股息覆盖率为118.7%。若计入已实现损失，覆盖率则为负9.6%。

在该公司将GAAP业绩调节至可分配收益的过程中，本季度包含4310万美元的信贷损失准备金调节项，以及与贷款和持有房地产（REO）相关的2420万美元已实现损失调节项。信贷损失准备金总额从二季度末的5470万美元升至7210万美元，相当于未偿本金余额的1.8%。该变化反映了3770万美元的拨备计提和2020万美元的核销。

贷款组合缩减之际止赎资产扩大

截至季度末，FBRT的核心商业地产贷款组合分布于175笔贷款，本金余额为41亿美元，低于第二季度末的43亿美元。公司为新贷款放款2.48亿美元，为现有贷款追加放款3800万美元；同时还款总额达4.06亿美元，与持有房地产或止赎相关的转出使余额进一步减少1.71亿美元。

该组合依然集中于多家庭住宅物业，占本金余额的83%。优先贷款占贷款组合的99%，且92%的贷款采用浮动利率。放款时的加权平均贷款价值比（LTV）为64.6%。

共有13笔总本金余额为3.34亿美元的贷款仍停留在密切关注名单中，其中包括7笔评级为5级和6笔评级为4级的贷款。有7笔贷款属于不良贷款。尽管本季度有三项资产被移出密切关注名单，但风险评级为5级的贷款数量从5笔增加到7笔，而组合的平均风险评级维持在2.4不变。

止赎持有房地产（REO）资产组合从第二季度的6项增至10项，总价值为3.39亿美元。本季度有4处多家庭住宅物业进入止赎程序，包括位于北卡罗来纳州达勒姆、德克萨斯州加兰以及休斯顿的资产。此外，FBRT还持有一处价值1.14亿美元的投资性持有房地产头寸。

新增核心贷款承诺涵盖17笔贷款，总计2.49亿美元。在新发放贷款中，多家庭住宅物业占比97%，且81%位于东南部。按9月30日的SOFR水平计算，这些贷款的加权平均利差为2.66%，综合票面利率为6.57%。

NewPoint贡献1100万美元可分配收益

作为FBRT的机构及抵押贷款银行业务板块，NewPoint本季度录得GAAP净利润20万美元，可分配收益1100万美元。扣除已实现收益或损失前的可分配收益为1120万美元，按该业务最终收购价计算的股本回报率为10.9%。

该业务在房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和HUD项目下通过36笔交易发放了6.704亿美元的新增贷款承诺。其服务资产组合的未偿本金余额在本季度增加了14.5亿美元，达到612.9亿美元。期末抵押贷款服务权（包括与承诺相关的价值）为2.093亿美元。

股票回购支撑账面价值

截至9月30日，完全转换后每股账面价值为14.26美元，高于第二季度末的14.24美元。调整后完全转换每股账面价值剔除了累计房地产折旧与摊销，并反映了抵押贷款服务权超出账面价值的公允价值，该指标从14.74美元升至15.13美元。

FBRT在本季度以每股8.14美元的加权平均价格回购了6050万美元的普通股。公司表示，回购使完全转换后每股账面价值增加了0.55美元。计入0.20美元的股息和0.02美元的完全转换后每股账面价值增长，FBRT测算本季度年化总经济回报率为6.2%。

截至9月底，该公司拥有4.07亿美元的流动资金，包括1.01亿美元的无限制现金、1000万美元的可用担保贷款凭证（CLO）再投资额度，以及通过融资额度可获得的2.96亿美元。总净负债与权益比率为2.66倍，而有追索权净负债与权益比率为0.68倍。核心组合约81%的融资为非按市值计价（non-mark-to-market），平均债务成本从第二季度的6.2%降至6.1%。

FBRT未在演示材料中提供正式的业绩指引。公司警告称，业绩依然受到通货膨胀、利率变动、经济收缩、房地产抵押物价值下降、违约贷款回收以及借款人财务稳定性等因素的影响。公司还指出，在其非GAAP可分配收益指标下的信贷损失确认时点可能与GAAP下的确认时点存在重大差异。