Seven Hills Realty Trust第三季度贷款发起量创四年新高

Seven Hills Realty Trust在2026年第三季度创下了四年多来最高的季度贷款发放量，同时还款和贷款处置降低了其在办公地产领域的风险敞口。这家商业抵押贷款房地产投资信托基金（REIT）发放了三笔总额为1.223亿美元的贷款，截至9月底，办公楼贷款占投资组合本金的比例从季度初的19%降至13%。

这家总部位于马萨诸塞州牛顿市的公司第三季度GAAP净利润为810万美元，即稀释后每股收益0.36美元，而上年同期为340万美元，即每股0.23美元。净利润中包含360万美元的信用减值损失冲回。

非GAAP指标可分配收益为380万美元，即稀释后每股0.17美元，而2025年第三季度为420万美元，即每股0.29美元。扣除与达拉斯一笔办公楼贷款相关的150万美元已实现损失后，可分配收益为530万美元，即每股0.24美元。

每股净利润和每股可分配收益反映了该公司在2025年12月进行股权配售后的股数增加。最近一个季度的加权平均稀释后股份总数为2250万股，高于上年同期的1480万股。

贷款活动达到2021年以来最高水平

Seven Hills在本季度发放了三笔浮动利率第一抵押贷款，创下自2021年第四季度以来的最高季度发放量。投资项目包括犹他州帕克城一笔2430万美元的零售地产贷款、北卡罗来纳州夏洛特一笔3000万美元的零售地产贷款，以及田纳西州查塔努加一笔6800万美元的多家庭住宅贷款。

这三笔新发放贷款的加权平均票面利率为6.80%，全包收益率为7.26%，加权平均贷款价值比（LTV）为66%。此外，Seven Hills还有三笔处于尽职调查阶段的贷款，承诺总额为1.217亿美元，管理层预计将在第四季度完成交割。

还款总额为1.39亿美元，超过了同期新增的本金出资额。其中包括达拉斯办公楼贷款收到的4270万美元，该笔贷款的未偿本金为4420万美元。该贷款按面值的97%进行偿还，产生了150万美元的已实现损失。该损失低于分配给该投资的630万美元当前预期信用损失准备金，从而产生了与该贷款相关的480万美元信用损失冲回。

由于达拉斯贷款此前的融资预付款率相对较低，其处置使Seven Hills的预估贷款能力增加了约4610万美元。10月，借款人出售抵押品并偿还了约2210万美元后，该公司还处置了加利福尼亚州卡尔斯巴德的一笔办公楼贷款。Seven Hills表示，该笔交易使贷款能力进一步增加了1070万美元，并将办公楼风险敞口降至投资组合本金的10%。

投资组合与流动性

截至9月30日，Seven Hills持有26笔第一抵押贷款，承诺总额为7.445亿美元，本金余额为7.072亿美元。该完全由浮动利率组成的投资组合的加权平均全包收益率为7.80%，加权平均LTV为67%，平均风险评级为3.2。

多家庭住宅占本金的19%，其次是工业地产占16%。办公楼和酒店贷款各占13%，学生公寓占11%。在地理分布上，39%的投资组合位于南部，34%位于东部，23%位于西部，4%位于中西部。

截至季度末，该公司拥有5150万美元现金，以及在最高额度总计8.65亿美元的担保融资设施下4.257亿美元的未使用额度。已提取的融资设施借款总额为4.393亿美元，加权平均票面利率为5.89%。Seven Hills的负债权益比为1.4倍。此外，该公司还将花旗银行主回购协议融资设施的到期日延长至2028年9月。

季度末每股账面价值为14.13美元，而调整后每股账面价值（扣除了贷款投资组合和未注资承诺的信用损失准备金）为14.55美元。

Seven Hills宣布发放每股普通股0.28美元的季度分红，支付总额约为640万美元。该分红预计将于11月12日左右向截至10月19日登记在册的股东发放。

前瞻与风险

管理层表示，在保持承销标准的同时，公司仍将重点放在将可用资金投放于新的贷款机会上。尽职调查中贷款的预期完成时间及最终达成仍存在不确定性，公司的未来业绩部分取决于是否有合适的商业地产贷款机会，以及借款人执行其地产业务计划的能力。

投资组合中依然存在信用风险。截至季度末，19%的贷款本金具有较高的风险评级，4%被归类为减值或可能发生损失，不过已减值的卡尔斯巴德贷款随后于10月偿还。Seven Hills警告称，高风险贷款的处置可能涉及折价清偿或其他产生已实现损失的条款，这可能会减少可分配收益并削弱其维持分红的能力。利率和信用利差的变化也可能影响投资回报、借贷成本和净息差。