Brixmor 2026年第三季度净营运收入增长6.6% 出租率创历史新高

Brixmor Property Group（NYSE: BRX）公布2026年第三季度已出租入住率和在租租金均创历史新高，同时同店净营业收入（NOI）增长6.6%。这家露天购物中心房东还概述了一笔大型收购兼合资交易，预计将扩大其以超市为锚定租户的物业组合，并立即增厚每股 Nareit 营运资金（FFO）。

截至9月30日，总已出租入住率达到创纪录的95.6%，同比上升150个基点。小型门店已出租入住率上升140个基点至创纪录的92.8%，而主力店入住率为97.0%。已出租入住率与已出票入住率之间的差距为420个基点，代表已出租但尚未产生应计租金的空间。

在租每平方英尺年租金同比增长5%，达到创纪录的19.47美元。同店净营业收入（NOI）6.6%的增长中，基础租金贡献了480个基点。稀释后每股 Nareit FFO 为0.60美元，而2026年前两个季度各为0.58美元。

租赁与再投资支撑内生增长

Brixmor 在该季度签署了160万平方英尺的新租及续租租赁合同。综合租金价差为25%，其中新租租赁价差为42.6%，续租价差为19%。根据演示材料，新租租赁价差已连续13个季度保持在30%以上。按可出租总面积计算，过去12个月的租户留存率同比增长300个基点至88%。

已签约但尚未起租的租赁合同代表每年6900万美元的租金，同比增长14%。Brixmor 表示，其中89%的租金计划在2027年底前起租，随着租户开始支付租金且租赁达到完整年化年率，这将提供受合同保障的收入。该储备项目约占整个物业组合可出租总面积的500个基点，不过其中有80个基点涉及预计短期内将被现有租户腾出的空间。

该公司有46个正在推进的再投资项目，预计净成本为3.32亿美元，预计平均新增 NOI 收益率为10%。总数包括15个重新开发项目、16个独立单体开发项目和15个主力店空间重塑项目。Brixmor 在第三季度使5500万美元的项目达到稳定运营状态，NOI 收益率为10%。

该季度完成的收购总额为5000万美元，其中包括购买位于加利福尼亚州内陆帝国（Inland Empire）、以 Stater Bros. 为主力租户的 Village West 购物中心。出售总额为4300万美元。

Slate 交易将扩大以超市为锚定租户的物业组合

Brixmor 计划以6.36亿美元收购23个以超市为锚定租户的购物中心，总面积约300万平方英尺。这些物业均在其现有的运营范围内，主要集中在佛罗里达州、佐治亚州和卡罗来纳州。该公司表示，不计划处置该资产组合中的资产，并已在其中识别出约1.0亿美元的再开发及独立单体开发机会。

此外，Brixmor 和 Everview Partners 打算通过一家合资企业以17.1亿美元收购另外92个购物中心，总面积约1200万平方英尺。该合资企业由 Brixmor 持股20%、Everview 持股80%。Brixmor 将担任资产管理人、物业管理人和租赁代表，并将投资约1.74亿美元股息率为9%的优先股。管理层还将合资公司资产视为未来收购的潜在储备。

该交易预计将于2027年第一季度完成，前提是获得 Slate 单位持有人批准并满足常规交割条件。Brixmor 预计该交易将立即增厚每股 Nareit FFO，并预测2027年的杠杆率将与近期水平保持一致。

预期资金来源包括约3.0亿美元可用现金（其中包括1.15亿美元未结算的远期按市价发行（ATM）所得款项），以及约5.0亿美元的债务融资。剩余金额预计将来自正常的资本循环。Brixmor 表示，最终的资金组合将取决于定价和市场状况，并不依赖于按当前交易水平发行股权。

资产负债表与展望

Brixmor 季度末拥有15亿美元的流动性。净本金债务为年化调整后 EBITDA 的5.2倍，固定费用覆盖倍数为4.1倍，且所有债务均为固定利率。加权平均票面利率为4.4%，加权平均到期期限为4.7年。

演示材料维持了不含入住率增长的同店 NOI 至少4%的长期增长目标。Brixmor 将合同租金上涨、按市值调租以及增值型再投资列为该目标的主要构成部分。该公司还宣布将2027年年度股息提高7%至1.32美元。

主要不确定因素包括经济状况、通货膨胀和利率、消费者支出、租户财务状况、来自其他物业和电子商务的竞争、更高的运营和再开发成本，以及自然灾害。尚未完成的 Slate 交易还存在交割、融资、整合以及合资企业管理风险，包括可能无法实现预期收益或产生意料之外的负债和费用的可能性。