世邦魏理仕2026年第三季度业绩：核心每股收益在BOE引领下增长28%

CBRE集团 (NYSE: CBRE) 公布2026年第三季度营收为115.2亿美元，同比增长12.7%；GAAP稀释每股收益从1.21美元增长25.6%至1.52美元。核心每股收益增长28.1%至2.05美元，其中建筑运营与体验业务以及房地产投资业务贡献了最大的利润增幅；季度自由现金流增长19.0%至9.27亿美元。该业绩涵盖截至2026年9月30日的财季，于2026年10月22日发布。

核心业绩

CBRE的利润指标增速快于营收增速。归属于CBRE的GAAP净利润增长22.0%，而核心调整后净利润和核心EBITDA分别增长24.5%和28.5%。

列报营收中包含46.9亿美元的转嫁成本，较上年同期的42.1亿美元增长11.4%。这些是外包供应商工作的可报销成本，因此业务板块营业利润为底层业务表现提供了补充视角。

核心调整后净利润、核心每股收益、核心EBITDA和自由现金流均为非GAAP指标。CBRE将自由现金流定义为经营活动现金流加上房地产资产出售收益，再减去资本支出。

业务与板块表现

在关键基础设施和设施管理业务的支持下，建筑运营与体验业务（简称BOE）创造了最大的营收增量。尽管营收有所下降，但受数据中心土地出售和其他资产变现推动，房地产投资业务创造了最大的板块利润百分比增幅。

咨询服务

咨询业务营收增长11.0%，按本币计算，全球物业销售营收增长28%，租赁营收增长6%。在美国，受工业和零售物业活动带动，物业销售增长37%。在租赁业务中，美国工业物业营收增长16%，但办公楼租赁下降2%。

按揭贷款发起业务营收仅增长1%，主要原因是私人资本参与度的提升在很大程度上被政府机构贷款降幅所抵消。贷款服务组合规模增长8%至5000亿美元以上，但由于托管收入下降抵消了服务费收益的增加，服务营收略有下降。

建筑运营与体验

BOE营收增长17.4%，板块营业利润增长20.8%。受数据中心服务以及2025年11月收购的Pearce Services的推动，关键基础设施服务营收按本币计算暴涨80%。

设施管理营收按本币计算增长13%，企业级和区域性业务均实现两位数增长。物业管理营收增长8%。

项目管理

项目管理营收增长2.9%，板块营业利润增长9.5%。对基础设施项目管理和成本咨询的需求支撑了该业务，但企业在房地产方面的资本支出放缓限制了总体增长。亚太地区的一笔一次性成本使该板块的利润增长率降低了6个百分点。

房地产投资

房地产投资业务营收下降3.8%，但板块营业利润翻倍以上达到1.66亿美元。受益于数据中心土地出售及其他资产变现，房地产开发业务贡献了1.28亿美元的营业利润。

受经常性资产管理费和绩效提成增加推动，投资管理业务营收增长4%。由于共同投资回报降低抵消了资产管理费增加的影响，其营业利润降至3800万美元。季度末管理资产规模 (AUM) 超过1550亿美元。

盈利能力、现金流及资产负债表

季度经营活动现金流增长5.1%至8.69亿美元，增速慢于净利润。自由现金流增长19.0%至9.27亿美元，原因在于CBRE的计算方式包含了1.84亿美元的房地产处置收益（高于上年同期的3600万美元），而资本支出增长50%至1.26亿美元。

截至2026年9月30日的12个月内，经营活动现金流为14亿美元，自由现金流为18亿美元。CBRE在2026年前九个月回购了近12亿美元的股票。

截至本季度末，该公司债务总额为69.8亿美元，现金及现金等价物为16.8亿美元，净债务为53.0亿美元。净杠杆率为过去12个月核心EBITDA的1.36倍，总流动资金为50.0亿美元。在公司总部层面，营业亏损增加了约900万美元，主要原因是2026年业绩强劲导致激励薪酬增加。

资产变现放大利润与自由现金流增长

CBRE第三季度的利润增长并非仅由服务营收增加所驱动。即便板块营收有所下降，房地产投资业务仍通过数据中心土地出售和其他资产变现实现了利润的大幅增长，推动合并盈利增速超过营收增速。

资产处置还导致了经营活动现金流增长（5.1%）与自由现金流增长（19.0%）之间的差异。由于CBRE在计算其非GAAP自由现金流指标时加上了房地产处置收益，这笔1.84亿美元的收益成为本季度现金流成果的重要组成部分。因此，在跨期间比较自由现金流时，未来变现的时机和规模便显得尤为重要。

管理层观点

董事长兼首席执行官鲍勃·叙伦蒂克 (Bob Sulentic) 表示，CBRE的韧性业务和交易型业务均实现了两位数增长。管理层继续将关键基础设施服务以及公司各部门开展的广泛基础设施工作列为优先事项；过去12个月基础设施服务营收增长50%至45亿美元。

近期内部交易

所提供的内部人士数据显示，高管在2026年7月和8月进行了三次出售，总申报价值为767,362美元。最近的另外七笔记录均为董事股票赠与或授予，而非公开市场购买；所有10笔交易均申报为直接持有。

赠与或授予的申报价值为零并不意味着股票没有经济价值；这表明所提供的交易表未列出公开市场购买价格或交易价值。仅凭这些记录并不能得出内部人士对CBRE前景的看法。

投资者需要关注的风险

• 企业房地产支出放缓：企业资本支出的减少已经放缓了项目管理业务的增长，并可能继续限制该业务的需求。
• 对交易和变现时机的依赖：房地产投资利润以及公司定义的自由现金流受益于土地出售和其他处置，这可能导致季度业绩出现波动。
• 并购对基础设施增长的贡献：关键基础设施的增长包含Pearce Services，因此投资者需要将并购带来的增长与现有业务的底层扩张区分开来。
• 商业地产活动喜忧参半：物业销售有所改善，但按揭贷款发起仅增长1%，美国办公楼租赁下降，且托管收入减少对贷款服务营收构成压力。
• 投资回报的波动性：尽管经常性资产管理费增加，但较低的共同投资回报削减了投资管理业务的利润。

总结

CBRE 2026年第三季度的业绩特点是营收实现两位数增长，且在BOE关键基础设施业务和房地产投资利润增加的带动下，核心收益增长更快。数据中心需求、物业交易活动和资产变现是重要推动力，而企业房地产支出放缓和共同投资回报较弱仍是制约因素。后续关注的主要焦点包括基础设施增长的内生部分、企业资本支出的走向以及处置相关资产对利润和自由现金流贡献的可重复性。