Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Federal Realty: FFO tăng và nâng dự báo triển vọng

Federal Realty (NYSE: FRT) đã báo cáo tổng doanh thu quý 3/2026 đạt 339,0 triệu USD, tăng khoảng 5,2% so với 322,3 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng tăng từ 0,69 USD lên 0,74 USD. Mức giá thuê cao hơn đối với các hợp đồng thuê tương đương được ký kết và mức tăng trưởng 4,0% thu nhập hoạt động bất động sản tương đương đã điều chỉnh đã hỗ trợ kết quả kinh doanh trong quý, với Nareit FFO và Core FFO đều đạt 1,87 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Doanh thu từ cho thuê chiếm gần như toàn bộ mức tăng doanh thu, tăng từ 313,2 triệu USD lên 329,6 triệu USD. Chi phí hoạt động tăng với tốc độ xấp xỉ tốc độ tăng doanh thu, giúp biên lợi nhuận hoạt động duy trì ổn định ở mức khoảng 34,5% so với 34,3% trong quý 3/2025.

Lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng khoảng 7,6%, trong khi Nareit FFO tăng 6,5%. Trong quý không ghi nhận khoản điều chỉnh Core FFO nào, do đó cả Nareit FFO và Core FFO đều đạt 163,0 triệu USD, tương đương 1,87 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng.

Nareit FFO, Core FFO và thu nhập hoạt động bất động sản tương đương đã điều chỉnh là các thước đo không theo GAAP được sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động của REIT và các bất động sản của công ty.

Hiệu quả cho thuê và hoạt động bất động sản

Federal Realty đã ký 123 hợp đồng thuê mặt bằng bán lẻ với tổng diện tích 589.726 foot vuông trong quý. Trên cơ sở diện tích tương đương, công ty đã ký 117 hợp đồng thuê với tổng diện tích 532.220 foot vuông với giá thuê trung bình là 40,01 USD/foot vuông, tăng từ mức 35,07 USD theo các hợp đồng thuê trước đó. Điều này tương ứng với mức tăng trưởng tiền thuê 14% trên cơ sở tiền mặt và 25% trên cơ sở đường thẳng.

Thu nhập hoạt động bất động sản tương đương tăng 2,5%, trong khi thu nhập hoạt động bất động sản tương đương đã điều chỉnh—không bao gồm doanh thu thuê phân bổ đều và phân bổ hợp đồng thuê hiện hữu—tăng 4,0%. Kết quả điều chỉnh tích cực hơn cho thấy thu nhập thực tế ở cấp độ bất động sản tăng trưởng nhanh hơn so với chỉ số tương đương được báo cáo sau khi loại bỏ các khoản kế toán đó.

Tỷ lệ lấp đầy tổng thể của danh mục đầu tư duy trì đi ngang so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái ở mức 93,8%. Tuy nhiên, tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê tăng 40 điểm cơ bản so với quý trước và 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước lên 96,5%. Tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê của các cửa hàng nhỏ đạt 94,1%, tăng 80 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê bất động sản nhà ở tương đương đạt 95,7%.

Khả năng sinh lời và phân bổ vốn

Thu nhập hoạt động tăng nhanh hơn một chút so với doanh thu, nhưng một số hạng mục chi phí đã tăng lên. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng khoảng 13,8% lên 13,3 triệu USD, và chi phí lãi vay tăng khoảng 4,5% lên 49,7 triệu USD. Những khoản tăng này không ngăn cản sự tăng trưởng của thu nhập hoạt động, lợi nhuận ròng hoặc FFO trong quý.

Federal Realty đã phát hành 460,0 triệu USD trái phiếu chuyển đổi cấp cao lãi suất 3,50% đáo hạn vào tháng 8 năm 2031, thu về khoảng 451 triệu USD tiền ròng. Giá chuyển đổi ban đầu là khoảng 138,54 USD/cổ phiếu, và công ty đã chi 21,7 triệu USD cho các hợp đồng quyền chọn mua có giới hạn nhằm bù đắp rủi ro pha loãng tiềm năng cho đến khi giá cổ phiếu đạt khoảng 165,07 USD.

Tính đến ngày 9 tháng 10 năm 2026, công ty đã mua lại và hủy bỏ 869.748 cổ phiếu với giá 94,7 triệu USD, theo giá bình quân có trọng số là 108,82 USD. Tiền và các khoản tương đương tiền đạt 109,7 triệu USD vào ngày 30 tháng 9, so với 107,4 triệu USD vào cuối năm 2025.

Thương vụ thâu tóm The Summit giúp mở rộng quy mô nhưng chưa đóng góp vào lợi nhuận quý 3

Federal Realty đã thâu tóm trung tâm thương mại The Summit vào ngày 1 tháng 10, một ngày sau khi quý kết thúc, với giá 508,0 triệu USD. Do đó, trung tâm bán lẻ rộng 870.000 foot vuông tại Birmingham này đã không đóng góp vào doanh thu, lợi nhuận ròng hay FFO của quý 3.

Bất động sản này có khoảng 120 bên thuê và theo dữ liệu của Placer.ai do công ty trích dẫn, thu hút gần 9 triệu lượt khách mỗi năm. Thương vụ thâu tóm này bổ sung thêm một điểm đến bán lẻ lớn ngoài các thị trường ven biển trọng điểm của Federal Realty, nhưng đóng góp hoạt động và tác động của nó đối với bảng cân đối kế toán sau thâu tóm sẽ chỉ xuất hiện trong các kỳ báo cáo tiếp theo.

Dự báo năm 2026

Federal Realty đã nâng và thu hẹp khoảng dự báo Nareit FFO và Core FFO cả năm. Mức trung vị tăng 0,04 USD/cổ phiếu lên 7,56 USD, tương ứng với mức tăng trưởng Core FFO dự kiến hơn 7% tại điểm trung vị. Dự báo thu nhập hoạt động bất động sản tương đương đã điều chỉnh cũng được điều chỉnh tăng, trong khi khoảng dự báo EPS theo GAAP và thu nhập bất động sản tương đương chưa điều chỉnh chủ yếu được thu hẹp.

Sự thay đổi dự báo chú trọng hơn vào thu nhập điều chỉnh ở cấp độ bất động sản và sự tăng trưởng FFO thay vì mức trung vị EPS theo GAAP cao hơn, vốn đã giảm nhẹ từ 4,26 USD xuống 4,25 USD khi khoảng dự báo EPS thu hẹp lại.

Giao dịch gần đây của người nội bộ

Tóm tắt giao dịch của người nội bộ trong 6 tháng được cung cấp đã ghi nhận 38.377 cổ phiếu được mua qua hai giao dịch và 1.500 cổ phiếu được bán trong một giao dịch, dẫn đến số lượng mua ròng là 36.877 cổ phiếu. Trong số 10 hồ sơ chi tiết gần đây nhất, giao dịch duy nhất có giá trị tiền mặt được công bố là đợt bán ra của một giám đốc; các mục còn lại là những khoản cấp phát cổ phiếu với giá 0 đồng hoặc quà tặng.

Chỉ riêng dữ liệu giao dịch chưa thể phản ánh rõ quan điểm của người nội bộ về định giá hay triển vọng của Federal Realty.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Diện tích đã ký hợp đồng cho thuê vẫn cần chuyển hóa thành tỷ lệ lấp đầy thực tế. Tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê cải thiện lên 96,5%, nhưng tỷ lệ lấp đầy thực tế vẫn giữ nguyên ở mức 93,8%. Việc chậm trễ mở cửa của người thuê có thể làm hoãn lợi ích doanh thu từ các hợp đồng đã ký.
• Tăng trưởng chi phí có thể gây áp lực lên FFO. Chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí lãi vay đều tăng, tạo ra lực cản tiềm ẩn nếu tăng trưởng thu nhập bất động sản chậm lại.
• The Summit mang lại rủi ro thực thi thâu tóm. Bất động sản trị giá 508,0 triệu USD này không đóng góp vào kết quả quý 3, và lợi nhuận tương lai của nó sẽ phụ thuộc vào hiệu quả kinh doanh của khách thuê, chi phí hoạt động và sự tích hợp thành công vào danh mục đầu tư.
• Nợ có thể chuyển đổi mang rủi ro pha loãng tiềm ẩn và áp lực tài chính. Các hợp đồng quyền chọn mua có giới hạn chỉ cung cấp sự bảo vệ khỏi pha loãng cho đến mức trần quy định, trong khi các trái phiếu này làm tăng nghĩa vụ trả lãi và gốc trong tương lai.
• Chênh lệch giá thuê tích cực phụ thuộc vào nhu cầu của bên thuê. Mức chênh lệch giá thuê tương đương hiện tại là khả quan, nhưng kết quả trong tương lai vẫn chịu rủi ro việc bên thuê không thanh toán, diện tích bỏ trống và khả năng của công ty trong việc gia hạn hoặc cho thuê lại mặt bằng với mức giá hấp dẫn.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Federal Realty phản ánh sự tăng trưởng ổn định về doanh thu và thu nhập hoạt động, giá thuê tương đương cao hơn và tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê được cải thiện, ngay cả khi tỷ lệ lấp đầy thực tế vẫn đi ngang. FFO trên mỗi cổ phiếu tăng 5,6%, và thu nhập bất động sản điều chỉnh tích cực hơn đã hỗ trợ nâng dự báo FFO cả năm. Các kỳ báo cáo tiếp theo sẽ cho thấy liệu nguồn hợp đồng cho thuê dạt dào có chuyển đổi thành diện tích thực tế được sử dụng hay không và thương vụ thâu tóm The Summit sau quý sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thu nhập bất động sản và bảng cân đối kế toán.