Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Lennar: Các biện pháp hỗ trợ khả năng chi trả gây áp lực lên biên lợi nhuận

Lennar (NYSE: LEN, LEN.B) đã báo cáo doanh thu quý 3 năm tài chính 2026 đạt 8,05 tỷ USD, giảm khoảng 9% so với mức 8,81 tỷ USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng giảm xuống 1,19 USD từ mức 2,29 USD. Lợi nhuận ròng thuộc về Lennar giảm xuống 284 triệu USD từ 591 triệu USD do giá nhà thấp hơn, lượng nhà bàn giao ít hơn, biên lợi nhuận bị thu hẹp và biến động bất lợi từ khoản đánh giá lại các khoản đầu tư công nghệ đã lấn áp khoản tiết kiệm chi phí xây dựng.

Kết quả tài chính cốt lõi

Doanh thu bán nhà giảm 6% xuống còn 7,73 tỷ USD. Mức giảm này phản ánh sự sụt giảm 3% về số lượng nhà bàn giao xuống còn 20.840 căn và mức giảm 3% về giá bàn giao trung bình xuống còn 372.000 USD.

Mức giảm lợi nhuận lớn hơn đáng kể so với mức sụt giảm doanh thu. Biên lợi nhuận gộp bán nhà bị thu hẹp, chi phí SG&A tăng dù doanh thu thấp hơn, và lợi nhuận hoạt động giảm ở cả mảng Xây dựng nhà ở và Dịch vụ tài chính.

Các số liệu điều chỉnh không bao gồm lãi hoặc lỗ đánh giá lại theo giá thị trường từ các khoản đầu tư công nghệ và các khoản mục một lần xác định thuộc mảng Dịch vụ tài chính. Ngay cả trên cơ sở đó, lợi nhuận vẫn giảm đáng kể. Thuế suất thực tế cũng tăng lên 26,4% từ mức 24,4%, chủ yếu do việc tách công ty Millrose Properties.

Kết quả kinh doanh theo mảng

Số lượng đơn hàng mới giảm 9% xuống còn 20.879 căn nhà mặc dù số lượng dự án đang mở bán tăng từ 1.664 lên 1.713 dự án. Số lượng nhà chờ bàn giao đạt 16.857 căn, gần như không đổi so với mức 16.953 căn của cùng kỳ năm ngoái, nhưng giá trị giảm xuống 6,35 tỷ USD từ 6,65 tỷ USD do giá nhà chờ bàn giao trung bình giảm từ 392.000 USD xuống 376.000 USD.

Kết quả theo khu vực có sự phân hóa. Lượng nhà bàn giao tại khu vực Phía Đông tăng lên 5.017 căn từ 4.905 căn, trong khi khu vực Miền Trung gần như không đổi. Lượng nhà bàn giao giảm ở khu vực Nam Trung Bộ xuống 5.969 căn từ 6.413 căn và ở Phía Tây giảm xuống 4.529 căn từ 4.926 căn. Về đơn hàng mới, Miền Trung là khu vực lớn duy nhất tăng trưởng, đạt 5.625 căn so với 5.428 căn; các khu vực Phía Đông, Nam Trung Bộ và Phía Tây đều ghi nhận sự sụt giảm.

Lợi nhuận hoạt động của mảng Dịch vụ tài chính giảm xuống 129 triệu USD từ 177 triệu USD. Quý hiện tại bao gồm 39 triệu USD từ các khoản mục ròng một lần, chủ yếu là khoản hoàn nhập trích lập dự phòng kiện tụng sau phán quyết của tòa án. Nếu không tính các khoản này, Lennar cho rằng sự sụt giảm là do lợi nhuận trên mỗi khoản vay thế chấp đã chốt lãi suất thấp hơn và khối lượng chốt lãi suất giảm.

Lỗ hoạt động của mảng Nhà ở nhiều gia đình (Multifamily) đã thu hẹp xuống còn 3 triệu USD từ mức 16 triệu USD. Mảng Lennar Khác chuyển từ lợi nhuận hoạt động 62 triệu USD sang lỗ hoạt động 84 triệu USD, chủ yếu do các khoản đầu tư công nghệ ghi nhận khoản lỗ đánh giá lại theo giá thị trường 53 triệu USD trong quý này, so với khoản lãi 99 triệu USD cùng kỳ năm trước.

Các biện pháp hỗ trợ khả năng chi trả giúp duy trì lượng bàn giao nhưng gây áp lực lên biên lợi nhuận

Khả năng chi trả vẫn là vấn đề vận hành cốt lõi. Lennar đã áp dụng mức ưu đãi khoảng 12% và điều chỉnh giá cơ sở để duy trì doanh số, góp phần làm giảm giá bàn giao trung bình xuống còn 372.000 USD. Cách tiếp cận này giúp hạn chế mức sụt giảm nhà bàn giao ở mức 3%, nhưng mức giảm 9% trong các đơn hàng mới cho thấy lãi suất thế chấp cao hơn và niềm tin tiêu dùng yếu hơn tiếp tục trì hoãn quyết định mua nhà.

Những cải thiện về vận hành chỉ bù đắp được một phần. Chi phí xây dựng trên mỗi foot vuông giảm 6% so với cùng kỳ năm trước, và thời gian thi công cải thiện xuống còn 116 ngày từ mức 126 ngày. Tuy nhiên, doanh thu trên mỗi foot vuông thấp hơn và chi phí đất cao hơn đã làm biên lợi nhuận gộp bán nhà bị thu hẹp xuống còn 15,8%. Tỷ lệ SG&A trên doanh thu bán nhà tăng lên 9,2% do doanh thu giảm làm giảm đòn bẩy hoạt động và chi phí bán hàng, tiếp thị tăng lên.

Tiền mặt, Hàng tồn kho và Đòn bẩy tài chính

Tiền và các khoản tương đương tiền mảng Xây dựng nhà ở đạt 1,15 tỷ USD tại ngày 31 tháng 8 năm 2026, so với 3,44 tỷ USD tại ngày 30 tháng 11 năm 2025. Trong cùng khoảng thời gian, hàng tồn kho sở hữu tăng lên 11,54 tỷ USD từ 9,92 tỷ USD, trong khi tiền đặt cọc và chi phí trước khi thâu tóm bất động sản tăng lên 7,33 tỷ USD từ 6,38 tỷ USD.

Nợ mảng Xây dựng nhà ở tăng lên 4,30 tỷ USD từ mức 4,08 tỷ USD vào đầu năm tài chính. Tỷ lệ nợ trên tổng vốn đạt 16,6%, so với 15,7% tại ngày 30 tháng 11 năm 2025 và 13,5% cùng kỳ năm trước. Lennar cũng có 650 triệu USD dư nợ theo hạn mức tín dụng quay vòng 3,1 tỷ USD.

Trong quý, công ty đã mua lại 400 triệu USD trái phiếu cao cấp lãi suất 5,25% và mua lại 3 triệu cổ phiếu với giá 256 triệu USD. Số lượng cổ phiếu lưu hành trung bình thấp hơn đã giúp giảm bớt một phần đà giảm của EPS so với mức sụt giảm lớn hơn của lợi nhuận ròng. Lennar cũng giảm hàng tồn kho là nhà đã hoàn thành nhưng chưa bán xuống còn 1,8 căn trên mỗi dự án từ mức 2,1 căn trong quý trước, mặc dù tổng số nhà hoàn thiện và đang thi công vẫn ở mức cao theo chiến lược tập trung vào sản lượng.

Dự báo triển vọng

Lennar đã hạ mục tiêu bàn giao nhà cho cả năm tài chính 2026 xuống 80.000–81.000 căn từ khoảng 82.000–83.000 căn được thảo luận trong quý trước, giảm khoảng 2.000 căn ở mức trung vị. Ban quản lý cho biết sự điều chỉnh này là do áp lực lãi suất tiếp diễn và điều kiện thị trường suy giảm.

Triển vọng quý 4 yêu cầu bàn giao nhiều hơn so với quý 3, nhưng biên lợi nhuận gộp dự kiến vẫn gần với mức 15,8% của quý hiện tại, cho thấy các biện pháp hỗ trợ khả năng chi trả và áp lực chi phí sẽ tiếp tục tác động đến khả năng sinh lời.

Góc nhìn từ Ban quản lý

Chủ tịch Điều hành, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Stuart Miller cho biết môi trường hoạt động đã bị ảnh hưởng xấu hơn trong quý. Lãi suất thế chấp 30 năm ở mức khoảng 6,8% vào cuối quý, trong khi lãi suất cao hơn và khả năng chi trả giảm sút đã góp phần làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và khiến các quyết định mua nhà bị chậm lại.

Ban quản lý tiếp tục ưu tiên sản lượng sản xuất và hoạt động vận hành liên tục để giảm chi phí xây dựng cũng như rút ngắn thời gian thi công. Lennar đã báo cáo tốc độ khởi công và bán hàng đạt 4,1 căn nhà trên mỗi dự án mỗi tháng. Ông Miller cũng khẳng định rằng tình trạng thiếu hụt nhà ở mang tính cấu trúc tại Mỹ sẽ hỗ trợ nhu cầu dài hạn từ những người mua nhà ở thực và khách hàng thuê nhà đơn lập cũng như xây để cho thuê.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Lãi suất thế chấp và khả năng chi trả: Lãi suất duy trì ở mức cao có thể đòi hỏi thêm các chính sách ưu đãi hoặc giảm giá, ảnh hưởng đến đơn hàng, doanh thu trên mỗi căn nhà và biên lợi nhuận gộp.
• Áp lực biên lợi nhuận tiếp diễn: Doanh thu trên mỗi foot vuông thấp hơn và chi phí đất cao hơn đã lấn áp khoản tiết kiệm xây dựng trong quý 3. Dự báo biên lợi nhuận gộp quý 4 cho thấy chưa có sự phục hồi đáng kể trong ngắn hạn.
• Động lực đơn hàng yếu hơn: Các đơn hàng mới giảm nhanh hơn lượng bàn giao mặc dù số lượng dự án tăng lên, trong khi mục tiêu bàn giao cả năm đã bị cắt giảm.
• Thanh khoản thấp hơn và đòn bẩy cao hơn: Tiền mặt mảng Xây dựng nhà ở đã giảm khi hàng tồn kho và tiền đặt cọc bất động sản tăng lên, trong khi nợ và tỷ lệ đòn bẩy có xu hướng tăng cao hơn.
• Biến động từ các khoản đầu tư công nghệ: Các thay đổi từ việc đánh giá lại theo giá thị trường đã tạo ra sự biến động lớn so với cùng kỳ năm trước ở mảng Lennar Khác và có thể tiếp tục gây ra sự biến động trong lợi nhuận báo cáo.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 năm tài chính 2026 của Lennar cho thấy sự đánh đổi trong chiến lược hỗ trợ khả năng chi trả tập trung vào sản lượng: các chính sách ưu đãi, giá thấp hơn và hiệu quả vận hành đã giúp hạn chế đà sụt giảm bàn giao, nhưng đơn hàng suy yếu và biên lợi nhuận bị thu hẹp. Những vấn đề chính cần theo dõi là liệu lãi suất thế chấp có ổn định lại hay không, liệu các khoản tiết kiệm chi phí xây dựng có thể bù đắp áp lực về giá và chi phí đất hay không, và liệu Lennar có thể đạt được mục tiêu bàn giao đã hạ cho cả năm mà không làm mở rộng thêm bảng cân đối kế toán hay không.