Kết quả kinh doanh quý 2/2026 của ASIC: Doanh thu giảm trong khi EBITDA điều chỉnh tăng

American Strategic Investment Co. (NYSE: NYC), hay ASIC, cho biết doanh thu quý 2/2026 đạt 7,315 triệu USD, giảm 40,1% so với mức 12,222 triệu USD cùng kỳ năm ngoái, và lỗ pha loãng trên mỗi cổ phiếu là 3,04 USD, so với mức lỗ 16,39 USD/cổ phiếu cùng kỳ năm trước. Mức lỗ theo GAAP thu hẹp đáng kể, trong khi EBITDA điều chỉnh tăng dù NOI tiền mặt giảm và danh mục bất động sản thu nhỏ.

Dữ liệu kết quả kinh doanh cốt lõi

Doanh thu giảm chủ yếu do bất động sản 1140 Avenue of the Americas đã bị thoái vốn trong năm trước. Chi phí vận hành bất động sản cũng giảm cùng với quy mô doanh thu thu nhỏ, giảm xuống 4,303 triệu USD từ mức 7,987 triệu USD.

Mức lỗ ròng thu hẹp đáng kể chủ yếu phản ánh việc không còn khoản suy giảm giá trị bất động sản 30,558 triệu USD ghi nhận trong quý 2/2025. Quý hiện tại cũng bao gồm khoản lãi 2,280 triệu USD từ thanh lý tài sản, dù khoản này bị triệt tiêu bởi 2,280 triệu USD chi phí lãi vay liên quan đến một bất động sản đang trong quá trình tiếp quản quản lý tài sản.

EBITDA, EBITDA điều chỉnh, NOI và NOI tiền mặt là các thước đo không theo GAAP. Sự cải thiện hoặc sụt giảm của các thước đo này nên được xem xét cùng với mức lỗ theo GAAP và vị thế thanh khoản của công ty.

Hiệu suất danh mục đầu tư

ASIC sở hữu 5 bất động sản với tổng diện tích cho thuê khoảng 0,7 triệu foot vuông tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2026, không bao gồm tòa nhà 1140 Avenue of the Americas vốn đang trong quá trình tịch thu tài sản tự nguyện. Tỷ lệ lấp đầy của danh mục đạt 74,8%, để trống khoảng một phần tư diện tích có sẵn.

Thời hạn thuê còn lại trung bình có trọng số là 6,1 năm, không thay đổi so với cuối quý 4. Trong số 10 khách thuê hàng đầu, 69% tiền thuê tính theo phương pháp đường thẳng quy năm đến từ các khách thuê đạt hoặc ngầm định đạt xếp hạng đầu tư, với thời hạn thuê còn lại trung bình có trọng số là 6,4 năm.

Cơ cấu khách thuê dựa trên tiền thuê tính theo phương pháp đường thẳng quy năm gồm 29% chính phủ và hành chính công, 15% bán lẻ, 13% phi lợi nhuận, 11% thể hình và 32% thuộc các ngành khác.

Phí thanh toán bằng cổ phiếu hỗ trợ EBITDA điều chỉnh và bảo toàn tiền mặt

EBITDA điều chỉnh tăng mặc dù doanh thu, NOI và NOI tiền mặt đều giảm. Yếu tố chính trong việc đối chiếu là khoản cộng thêm 4,066 triệu USD phí quản lý tài sản và bất động sản được trả bằng cổ phiếu phổ thông thay vì tiền mặt.

ASIC cũng tiết lộ riêng rằng cố vấn bên ngoài của họ đã chấp nhận nhận cổ phiếu thay cho khoảng 1,910 triệu USD và 2,107 triệu USD phí tư vấn dồn tích tính đến tháng 4 và tháng 6. Phương án này giúp tiết kiệm tiền mặt từ hoạt động kinh doanh nhưng làm tăng số lượng cổ phiếu đang lưu hành.

Số lượng cổ phiếu phổ thông đang lưu hành tăng từ 2,693 triệu cổ phiếu vào ngày 31 tháng 12 năm 2025 lên 3,164 triệu cổ phiếu vào ngày 30 tháng 6 năm 2026, tương đương mức tăng khoảng 17,5%. Do đó, sự trái ngược giữa EBITDA điều chỉnh cao hơn và NOI tiền mặt thấp hơn phản ánh cả cách thước đo này xử lý các chi phí trả bằng cổ phiếu và thu nhập yếu hơn ở cấp độ bất động sản.

Thanh khoản và Bảng cân đối kế toán

ASIC kết thúc quý với 2,422 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền, tăng so với mức 1,297 triệu USD vào cuối năm. Tiền bị hạn chế sử dụng giảm xuống 5,517 triệu USD từ mức 6,750 triệu USD, đưa tổng lượng tiền và tiền bị hạn chế sử dụng kết hợp lên 7,939 triệu USD.

Công ty lưu ý rằng một số điều khoản thế chấp yêu cầu duy trì ít nhất 5,0 triệu USD tài sản thanh khoản, được xác định bao gồm tiền, các khoản tương đương tiền và tiền bị hạn chế sử dụng. Nợ ròng được báo cáo của công ty là 248,6 triệu USD, tương đương 59,6% tổng giá trị tài sản gross. Tất cả khoản nợ được báo cáo đều có lãi suất cố định tính đến ngày 30 tháng 6, với lãi suất bình quân có trọng số là 4,56%.

Bảng cân đối kế toán cũng bao gồm 99,0 triệu USD nợ liên quan đến một bất động sản đang bị tiếp quản quản lý tài sản và 14,182 triệu USD lãi vay dồn tích liên quan. Tổng vốn chủ sở hữu giảm xuống 52,902 triệu USD từ mức 64,756 triệu USD vào cuối năm 2025.

Tiền mặt đã trả cho lãi vay là 7,775 triệu USD trong quý, so với 8,360 triệu USD cùng kỳ năm trước. Mức này vẫn cao hơn nhiều so với NOI tiền mặt hàng quý là 3,143 triệu USD, mặc dù hai thước đo này không hoàn toàn tương đương trực tiếp.

Về sự kiện phát sinh sau ngày kết thúc kỳ kế toán, ASIC cho biết NYSE đã thông báo cho công ty vào ngày 22 tháng 7 năm 2026 rằng công ty đã tuân thủ trở lại các yêu cầu tối thiểu về vốn hóa thị trường và vốn chủ sở hữu. Công ty vẫn chịu sự giám sát niêm yết liên tục thông thường.

Góc nhìn của Ban quản lý

CEO kiêm Chủ tịch Nicholas Schorsch Jr. cho rằng sự gia tăng EBITDA điều chỉnh là nhờ chiến lược ưu tiên vốn của công ty và tập khách thuê phần lớn đạt xếp hạng đầu tư. Ban quản lý tiếp tục tập trung hoàn tất việc thoái vốn các tài sản còn lại và chuyển hướng vốn sang các cơ hội khác mà họ tin rằng có thể tạo ra giá trị bền vững cho cổ đông.

Giao dịch nội bộ gần đây

Hồ sơ giao dịch nội bộ được cung cấp cho thấy bốn giao dịch mua gián tiếp của Nicholas S. Schorsch trong giai đoạn sáu tháng gần nhất, với tổng giá trị được báo cáo là 219.655 USD. Hai giao dịch bổ sung khác là thưởng cổ phiếu thay vì mua và nên được xem xét riêng.

Các bản ghi này mô tả loại hình và giá trị giao dịch nhưng không thể hiện quan điểm của người nội bộ về triển vọng của công ty.

Rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Quy mô hoạt động giảm: Việc thoái vốn bất động sản trong năm trước đã làm giảm doanh thu, trong khi NOI tiền mặt giảm 26,9% trong quý. Các kế hoạch thoái vốn bổ sung có thể tiếp tục làm thay đổi cơ sở doanh thu và thu nhập từ bất động sản của công ty.
• Áp lực về tỷ lệ lấp đầy: Danh mục đầu tư chỉ đạt tỷ lệ cho thuê 74,8%. Diện tích để trống kéo dài có thể hạn chế doanh thu từ cho thuê và khả năng sinh lời ở cấp độ bất động sản.
• Thanh khoản hạn chế so với nợ: Tiền và các khoản tương đương tiền đạt 2,422 triệu USD so với nợ ròng được báo cáo là 248,6 triệu USD, khiến việc bảo toàn thanh khoản và các nghĩa vụ trả lãi trở thành những yếu tố quan trọng cần cân nhắc.
• Rủi ro tiếp quản quản lý tài sản và tịch thu tài sản: Danh mục đầu tư không bao gồm một bất động sản trong quá trình tịch thu tài sản tự nguyện, trong khi bảng cân đối kế toán gánh khoản nợ 99,0 triệu USD và 14,182 triệu USD lãi vay dồn tích liên quan đến một bất động sản đang bị tiếp quản quản lý tài sản.
• Pha loãng cổ phiếu: Việc trả phí tư vấn và quản lý bằng cổ phiếu giúp bảo toàn tiền mặt nhưng làm tăng số lượng cổ phiếu đang lưu hành. Số cổ phiếu lưu hành đã tăng khoảng 17,5% trong nửa đầu năm 2026.

Tóm tắt

Kết quả quý 2/2026 của ASIC cho thấy quy mô doanh thu sau thoái vốn nhỏ hơn và thu nhập ở cấp độ bất động sản thấp hơn, nhưng lỗ theo GAAP đã thu hẹp mạnh do không còn khoản suy giảm giá trị như năm trước. EBITDA điều chỉnh cải thiện nhờ sự hỗ trợ đáng kể từ điều chỉnh phí thanh toán bằng cổ phiếu, trong khi NOI tiền mặt giảm và thanh khoản vẫn hạn chế so với nợ. Tỷ lệ lấp đầy danh mục, việc thoái vốn các tài sản còn lại, rủi ro tiếp quản quản lý tài sản và sự cân bằng giữa việc bảo toàn tiền mặt với việc phát hành thêm cổ phiếu là những lĩnh vực chính cần theo dõi.