Giá nhà có đang quá cao hay không?

Investing.com -- Thị trường nhà ở tại Hoa Kỳ tiếp tục vật lộn với những thách thức, trong đó vấn đề cấp bách nhất là khả năng chi trả cho nhà ở.

Bất chấp lãi suất thế chấp giảm gần đây, giá nhà vẫn ở mức cao ngất ngưởng, kìm hãm nhu cầu và khiến những người mua tiềm năng phải đứng ngoài cuộc.

Theo khảo sát niềm tin người tiêu dùng vào tháng 8, tỷ lệ người có kế hoạch mua nhà trong vòng sáu tháng tới đã giảm mạnh.

Xét cho cùng, lãi suất thế chấp 30 năm đã giảm từ 7,79% vào cuối tháng 10 năm 2023 xuống còn 6,46% ở thời điểm hiện tại, theo các nhà phân tích tại Yardeni Research.

Mặc dù về mặt lý thuyết, việc giảm lãi suất thế chấp sẽ khiến việc mua nhà trở nên hấp dẫn hơn, nhưng điều đó không giúp nhu cầu mua nhà tăng lên.

Lý do đằng sau sự mất liên kết này có thể là do giá nhà vẫn ở mức cao, làm giảm đáng kể khả năng chi trả.

Một yếu tố quan trọng khác là chênh lệch giữa lãi suất thế chấp 30 năm và lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, hiện ở mức 263 điểm cơ bản—cao hơn gần 100 điểm cơ bản so với mức trung bình lịch sử.

Chênh lệch lớn này cho thấy lãi suất thế chấp, mặc dù thấp hơn so với cuối năm 2023, vẫn tương đối cao hơn theo tiêu chuẩn lịch sử.

Các nhà phân tích tại Yardeni Research suy đoán rằng các nhà giao dịch có thể đang cân nhắc bán khống chênh lệch này, dự đoán rằng sự chênh lệch sẽ thu hẹp trong tương lai. Tuy nhiên, ngay cả khi chênh lệch thu hẹp, vấn đề cơ bản là giá nhà cao có thể tiếp tục kìm hãm nhu cầu.

Bằng chứng khác về căng thẳng trên thị trường nhà ở cũng được tìm thấy trong báo cáo mới nhất về các đơn xin thế chấp để mua nhà: báo cáo này không cho thấy dấu hiệu phục hồi.

Sự trì trệ này phần lớn là do giá nhà vẫn ở mức cao kỷ lục. Các nhà phân tích cho biết: "Giá nhà ở gia đình đơn lẻ trung bình trong 12 tháng đã tăng tới 47% kể từ trước khi đại dịch bắt đầu lên mức 404.000 đô la ở thời điểm hiện tại".

Sự gia tăng giá mạnh mẽ này đã tác động nghiêm trọng đến khả năng chi trả, với chỉ số khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh từ 175 trước đại dịch xuống còn 93.

Những con số này chỉ ra rằng, mặc dù lãi suất thế chấp thấp hơn, nhưng hộ gia đình có mức thu nhập trung bình ở Mỹ ngày càng khó khăn trong việc mua nhà.

Biến động cung-cầu của thị trường nhà ở càng làm phức tạp thêm tình hình. Hiện tại, nguồn cung nhà mới đủ dùng trong 7,5 tháng, khiến các nhà xây dựng đưa ra nhiều ưu đãi khác nhau, chẳng hạn như chiết khấu và tài trợ thế chấp dưới giá thị trường.

Họ cũng đang xây dựng những ngôi nhà nhỏ hơn dành cho những người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, nguồn cung nhà hiện hữu vẫn ở mức thấp, chỉ còn đủ dùng trong 4,0 tháng.

Sự mất cân bằng giữa lượng nhà mới và nhà hiện hữu làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả, vì những người mua tiềm năng không còn nhiều lựa chọn với giá cả phải chăng, đặc biệt là trên thị trường nhà hiện hữu.

Các nhà phân tích của Yardeni Research vẫn duy trì triển vọng lạc quan thận trọng, kỳ vọng thị trường nhà ở sẽ phục hồi dần chứ không phục hồi theo hình chữ V.

Sự kết hợp giữa giá nhà cao và khả năng chi trả eo hẹp tiếp tục gây áp lực lớn lên nhu cầu, nhưng hướng đi của lãi suất và khả năng thu hẹp chênh lệch lãi suất thế chấp có thể giúp giảm bớt áp lực phần nào.

Ngoài ra, nhu cầu nhà ở bị dồn nén, đặc biệt là đối với những người mua nhà lần đầu, cho thấy thị trường vẫn còn sức mạnh tiềm ẩn có thể thúc đẩy dần sự phục hồi.