การประชุมแถลงผลประกอบการ DHC ไตรมาส 3 ปี 2026: SHOP NOI พุ่งขึ้น 50.4% พร้อมปรับเพิ่มแนวโน้มผลประกอบการ

คีย์เวิร์ดสำคัญ

• Diversified Healthcare Trust รายงาน FFO ปรับปรุงปกติ (Normalized FFO) ไตรมาส 3/2026 ที่ 30.7 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.13 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพิ่มขึ้นจาก 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้นในปีก่อนหน้า ด้าน EBITDAre ปรับปรุง เพิ่มขึ้น 28.4% เมื่อเทียบเป็นรายปี สู่ระดับ 73.4 ล้านดอลลาร์
• NOI เกณฑ์เงินสดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เดิมรวม เพิ่มขึ้น 25.6% สู่ระดับ 77.9 ล้านดอลลาร์ ด้าน NOI สำหรับอสังหาริมทรัพย์เดิมของพอร์ต SHOP เพิ่มขึ้น 50.4% สู่ระดับ 48.0 ล้านดอลลาร์ เนื่องจากอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น 200 basis points สู่ระดับ 84.4% และอัตรารายเดือนเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5.2%
• DHC ปรับเพิ่มค่ากลางของประมาณการ NOI สำหรับอสังหาริมทรัพย์เดิมของ SHOP ประจำปี 2026 ขึ้น 5 ล้านดอลลาร์ สู่ช่วง 190 ล้านดอลลาร์ถึง 200 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ยังปรับลดประมาณการรายจ่ายลงทุนต่อเนื่องลง 10 ล้านดอลลาร์ที่ค่ากลาง สู่ระดับ 90 ล้านดอลลาร์-105 ล้านดอลลาร์
• บริษัทได้โอนย้ายสถานการพยาบาลเฉพาะทาง 7 แห่งในรัฐโคโลราโด ไปสู่สัญญาเช่าแบบ Triple-Net ระยะเวลา 15 ปีกับ The Ensign Group โดยค่าเช่าตามสัญญาในปีแรกอยู่ที่ประมาณ 8 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ NOI ที่ 5.1 ล้านดอลลาร์ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา
• สภาพคล่อง ณ สิ้นไตรมาสอยู่ที่ 261 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงเงินสด 111 ล้านดอลลาร์ และวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนแบบมีหลักประกันที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 150 ล้านดอลลาร์ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDAre ปรับปรุงปรับเป็นรายปีลดลงสู่ระดับ 8.2 เท่า จาก 10.7 เท่าในปีก่อน หรือ 7.4 เท่าหากไม่รวมค่าธรรมเนียมการจัดการตามผลงาน
• ฝ่ายบริหารประเมินว่าอัตราการเข้าพักของ SHOP ยังมีโอกาสเติบโตได้อีก 500-600 basis points ขณะที่ผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ลดช่องว่างเมื่อเทียบกับตลาด NIC ที่เกี่ยวข้อง

ข้อมูลทางการเงินที่สำคัญ

ตั้งแต่ไตรมาส 3/2026 เป็นต้นไป Normalized FFO และ EBITDAre ปรับปรุง จะรวมค่าธรรมเนียมการจัดการตามผลงานประมาณการที่ตั้งค้างรับรู้ตามหลักการบัญชี GAAP โดยงวดก่อนหน้าได้รับการปรับปรุงใหม่บนเกณฑ์เดียวกัน ไตรมาสนี้รวมค่าธรรมเนียมตามผลงานค้างรับรู้ 5.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้น ส่วนยอดสะสมตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบันอยู่ที่ 22 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.09 ดอลลาร์ต่อหุ้น ฝ่ายบริหารระบุว่าการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการนำเสนอนี้ไม่มีผลกระทบต่อผลการดำเนินงานตามหลัก GAAP หรือกระแสเงินสด

ผลการดำเนินงานทางธุรกิจและการปฏิบัติการ

SHOP ยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลักของ DHC รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เดิมเพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเทียบเป็นรายปี ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานค่อนข้างทรงตัว โครงการริเริ่มการจัดซื้ออาหารช่วยลดค่าใช้จ่ายลงได้ประมาณ 1.3 ล้านดอลลาร์จากปีก่อนหน้า

เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า NOI สำหรับอสังหาริมทรัพย์เดิมของ SHOP ลดลง 4 ล้านดอลลาร์ หรือ 7.6% ฝ่ายบริหารระบุว่าเป็นผลมาจากผลประโยชน์ทางค่าใช้จ่ายครั้งเดียวในไตรมาส 2 จำนวน 2.2 ล้านดอลลาร์ที่ไม่เกิดขึ้นซ้ำ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นไม่ประจำในไตรมาส 3 ประมาณ 1 ล้านดอลลาร์ และค่าสาธารณูปโภคตามฤดูกาล 2 ล้านดอลลาร์ หากไม่รวมรายการดังกล่าว NOI สำหรับอสังหาริมทรัพย์เดิมในไตรมาส 3 จะเพิ่มขึ้น 2.5% จากไตรมาส 2

DHC ได้อนุมัติโครงการในชุมชน 13 แห่งเพื่อแปลงพื้นที่การพยาบาลเฉพาะทางที่ใช้น้อยเกินไปหรือปิดให้บริการ ให้เป็นยูนิตที่อยู่อาศัยแบบพึ่งพาตนเอง ที่อยู่อาศัยพร้อมการดูแล และการดูแลผู้มีความจำเสื่อม รวมประมาณ 356 ยูนิต ฝ่ายบริหารคาดหวังผลตอบแทนเงินสดในสภาวะคงที่อยู่ในระดับ 15% บวกลบ หรือดีกว่านั้น การก่อสร้างมีกำหนดเริ่มต้นในปี 2027 โดยคาดว่าจะส่งมอบบางยูนิตได้ในครึ่งหลังของปี

สัญญาการจัดการใหม่ที่ครอบคลุมชุมชน SHOP จำนวน 76 แห่งซึ่งบริหารจัดการโดยผู้บริหารจัดการเดิม คาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2027 DHC คาดว่าสัญญานี้จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายรายปีได้ประมาณ 2 ล้านดอลลาร์ในเบื้องต้น พร้อมทั้งปรับแรงจูงใจของผู้บริหารจัดการให้สอดคล้องกับผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นอย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น

สถานการพยาบาลเฉพาะทาง 7 แห่งในรัฐโคโลราโดได้โอนย้ายไปยัง The Ensign Group ภายใต้สัญญาเช่าแบบ Triple-Net ระยะเวลา 15 ปีเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม สัญญาเช่ารวมถึงการปรับขึ้นตามดัชนี CPI รายปี และผลักภาระความเสี่ยงด้านการชดเชยค่าบริการ แรงงาน และการลงทุนไปยังผู้เช่า ในงบการเงินจำลอง ฝ่ายบริหารระบุว่าโครงสร้างนี้จะช่วยเพิ่มอัตรากำไรของ SHOP รวมในไตรมาส 3 ได้ประมาณ 80 basis points

ในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์อาคารสำนักงานการแพทย์และชีววิทยาศาสตร์ DHC ได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่เสร็จสิ้นประมาณ 130,000 ตารางฟุต ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าค่าเช่าเดิม 25% โดยมีระยะเวลาเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 9.7 ปี อัตราการเข้าพักรวมของพอร์ตลดลงเหลือ 88.4% จาก 92.2% ในไตรมาส 2 หลังจากผู้เช่า 2 รายซึ่งครองพื้นที่ประมาณ 213,000 ตารางฟุต ย้ายออกไปเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม

DHC อยู่ในระหว่างข้อตกลงขายอสังหาริมทรัพย์ว่างขนาด 126,000 ตารางฟุต 1 แห่งในราคา 10.5 ล้านดอลลาร์ และกำลังประเมินข้อเสนอสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอีก 2 แห่งรวมพื้นที่ประมาณ 232,000 ตารางฟุต โดยสินทรัพย์ทั้ง 3 แห่งนี้สร้าง NOI ติดลบ 690,000 ดอลลาร์ในไตรมาส 3 หรือเกือบ 2.8 ล้านดอลลาร์เมื่อปรับเป็นรายปี

ประมาณการโดยฝ่ายบริหาร

DHC ปรับเพิ่มประมาณการ NOI สำหรับอสังหาริมทรัพย์เดิมของ SHOP ประจำปี 2026 เป็น 190 ล้านดอลลาร์-200 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้น 5 ล้านดอลลาร์ที่ค่ากลาง แนวโน้มที่ปรับปรุงใหม่ตั้งอยู่บนสมมติฐาน:

• การเติบโตของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของ SHOP ที่ 2.3% ลดลงจาก 2.5% ก่อนหน้านี้
• การเติบโตของอัตรารายเดือนเฉลี่ยที่ 5.6% เพิ่มขึ้นจาก 5.5%
• การเติบโตของอัตราการเข้าพักที่ 200 basis points ไม่เปลี่ยนแปลง
• การเติบโตของรายได้ที่ 6.3%

ประมาณการเต็มปีที่อัปเดตยังรวมถึง:

ประมาณการ Normalized FFO รวมค่าธรรมเนียมการจัดการตามผลงานประมาณการ 29.3 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.12 ดอลลาร์ต่อหุ้น การเพิ่มขึ้นของ NOI ของ SHOP ช่วยเพิ่มประมาณการขึ้นราว 0.02 ดอลลาร์ต่อหุ้น ในขณะที่ค่าธรรมเนียมตามผลงานทำให้ลดลง 0.12 ดอลลาร์ต่อหุ้น ฝ่ายบริหารเตือนว่าค่าธรรมเนียมตามผลงานขั้นสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับผลตอบแทนรวมของผู้ถือหุ้นของ DHC เมื่อเทียบกับดัชนีอ้างอิงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม และอาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากจำนวนเงินที่ตั้งค้างรับรู้ ณ วันที่ 30 กันยายน

ผลประกอบการไตรมาส 4 คาดว่าจะรวม NOI เกณฑ์เงินสดประมาณ 2 ล้านดอลลาร์จากค่าเช่าของ Ensign เต็มไตรมาส ฝ่ายบริหารกล่าวว่าตัวธุรกรรมเองไม่ได้เป็นเหตุผลในการปรับเพิ่มประมาณการ NOI ของ SHOP แต่เป็นการสะท้อนถึงผลการดำเนินงานพื้นฐานของ SHOP ที่แข็งแกร่งขึ้น

ความเสี่ยงและประเด็นที่ต้องติดตาม

อัตราการเข้าพักอสังหาริมทรัพย์อาคารสำนักงานการแพทย์และชีววิทยาศาสตร์ลดลงหลังจากผู้เช่าย้ายออกในเดือนกรกฎาคม นอกจากนี้ ผู้เช่ากลุ่มชีววิทยาศาสตร์ในฟรีมอนต์ รัฐแคลิฟอร์เนีย ซึ่งคิดเป็นรายได้ค่าเช่าปรับเป็นรายปี 2.2 ล้านดอลลาร์ คาดว่าจะย้ายออกในสิ้นเดือนพฤศจิกายน

กำหนดชำระหนี้ครั้งถัดไปของ DHC คือหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีหลักประกันมูลค่า 500 ล้านดอลลาร์ที่จะครบกำหนดในเดือนกุมภาพันธ์ 2028 ฝ่ายบริหารกล่าวว่าบริษัทพร้อมที่จะรับมือกับการครบกำหนดชำระหนี้ดังกล่าว โดยอ้างถึงสินทรัพย์ปลอดภาระผูกพันมูลค่า 4 พันล้านดอลลาร์ กระแสเงินสดของ SHOP ที่ปรับตัวดีขึ้น และตัวชี้วัดอันดับความน่าเชื่อถือที่แข็งแกร่งขึ้น

ข้อเสนอจูงใจในการเข้าพักแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายช่วยเร่งอัตราการเข้าพักของ SHOP แต่ก็ทำให้อัตรารายเดือนเฉลี่ยทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ฝ่ายบริหารไม่ได้คาดหวังว่าการให้ข้อเสนอจูงใจในระดับสูงนี้จะดำเนินต่อไปในระยะยาว และคาดว่าการเติบโตของอัตราค่าบริการจะชัดเจนยิ่งขึ้นเมื่อชุมชนต่างๆ เข้าสู่สภาวะเสถียร

การตั้งค้างรับรู้ค่าธรรมเนียมการจัดการตามผลงานประมาณการอาจมีความผันผวนจากไตรมาสสู่ไตรมาสตามราคาหุ้นของ DHC และผลตอบแทนรวมของผู้ถือหุ้นเปรียบเทียบ ซึ่งสร้างความผันผวนให้กับ Normalized FFO และ EBITDAre ปรับปรุง

ไฮไลท์การถาม-ตอบกับนักวิเคราะห์

ฝ่ายบริหารส่งสัญญาณว่ารายจ่ายลงทุนต่อเนื่องอาจลดลงอีกในปี 2027 และ 2028 โดยมีเป้าหมายระยะยาวใกล้เคียงกับ 3,000 ดอลลาร์ต่อยูนิต

การจัดสรรเงินทุนยังคงมุ่งเน้นไปที่พอร์ตอสังหาริมทรัพย์เดิมของ DHC โดยเฉพาะการปรับเปลี่ยนพื้นที่ส่วนการพยาบาลเฉพาะทาง รายได้จากการขายสินทรัพย์อาจนำไปใช้ในการลงทุนใหม่หรือการลดภาระหนี้สิน (deleveraging) ขณะที่การซื้อกิจการจัดเป็นลำดับความสำคัญที่ต่ำกว่า ฝ่ายบริหารกล่าวว่าสภาพคล่องในปัจจุบัน ซึ่งรวมถึงวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้ 150 ล้านดอลลาร์ นั้นเพียงพอสำหรับการลงทุนที่วางแผนไว้

ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นไม่ประจำประมาณ 1 ล้านดอลลาร์ในไตรมาส 3 รวมการปรับปรุงรายการภาษีขายและภาษีใช้งาน (sales and use tax true-ups) และหนี้สูญที่สูงขึ้น ฝ่ายบริหารไม่คาดว่ารายการเหล่านี้จะเกิดขึ้นอีกในไตรมาส 4 หรือในระยะถัดไป

ฝ่ายบริหารกล่าวว่าแรงจูงใจด้านอัตราการเข้าพักถูกนำมาใช้แบบเลือกสรรมากกว่าที่จะเป็นกลยุทธ์ถาวรครอบคลุมทั้งพอร์ต โดยคาดว่าจะเห็นการปรับตัวดีขึ้นของอัตราค่าบริการอย่างต่อเนื่อง และได้รับประโยชน์เพิ่มเติมจากการลดค่าใช้จ่ายและโครงการริเริ่มเพิ่มรายได้ในปี 2027

ถอดความการแถลงผลประกอบการฉบับเต็ม

บทถอดเสียงฉบับเต็มของการประชุมทางโทรศัพท์ผลประกอบการ

คำชี้แจงจากฝ่ายบริหาร

Operator

Good morning, and welcome to the Diversified Healthcare Trust Third Quarter 2026 Earnings Conference Call. [Operator Instructions] Please note this event is being recorded. I would now like to turn the conference over to Matthew Murphy, Manager of Investor Relations. Please go ahead.

Matt Murphy

Good morning. Joining me on today's call are Chris Pilato, President and Chief Executive Officer; and Matt Brown, Chief Financial Officer and Treasurer. Today's call includes a presentation by management followed by a question-and-answer session with sell-side analysts.

Please note that the recording and retransmission of today's conference call is strictly prohibited without the prior written consent of the company. Today's conference call contains forward-looking statements within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and other securities laws.

These forward-looking statements are based upon DHC's beliefs and expectations as of today, Tuesday, November 3, 2026. The company undertakes no obligation to revise or publicly release the results of any revision to the forward-looking statements made in today's conference call. other than through filings with the Securities and Exchange Commission, or SEC.

Actual results may differ materially from those projected in any forward-looking statements. Additional information concerning factors that could cause those differences is contained in our filings with the SEC. Investors are cautioned not to place undue reliance upon any forward-looking statements.

In addition, this call may contain non-GAAP numbers, including normalized funds from operations or normalized FFO, net operating income or NOI, cash basis net operating income or cash basis NOI and adjusted EBITDAre. A reconciliation of these non-GAAP measures to net income is available in our financial results package which can be found on our website at www.dhcreit.com.

Beginning this quarter, our calculation of normalized FFO and adjusted EBITDAre include estimated incentive management fees accrued under GAAP, and prior periods have been recast to conform to this presentation. And finally, we will be providing guidance on this call, including NOI.

We are not providing a reconciliation of these non-GAAP measures as part of our guidance because certain information required for such reconciliation is not available without unreasonable efforts or at all. such as gains and losses or impairment charges related to the disposition of real estate. With that, I would now like to turn the call over to Chris.

Michael Kodesch

Thank you, Matt. Good morning, everyone, and thank you for joining our call today. Our third quarter results reflect continued execution on the strategy we have laid out for the year. That strategy shows up across stronger operating results in our SHOP portfolio, active optimization of how we own and operate individual assets and a steadily improving financial profile.

Following the market close yesterday, DHC reported normalized FFO of $30.7 million or $0.13 per share and adjusted EBITDAre of $73.4 million, an increase of 28.4% year-over-year. Same property cash basis NOI increased 25.6% to $77.9 million and consolidated NOI increased 27.5% to $80.8 million.

Before going further, I want to note a change in our presentation Beginning this quarter, adjusted EBITDA and normalized FFO include incentive management fees as recognized under GAAP and prior periods have been recast on the same basis.

On a comparable basis, normalized FFO increased from $0.12 per share in the second quarter and from $0.02 per share a year ago and adjusted EBITDA increased both sequentially and year-over-year. The momentum in our portfolio is also reflected in our outlook. Today, we are raising our same-property shop NOI guidance by $5 million at the midpoint and lowering our expected SHOP recurring capital expenditures by $10 million.

Matt will walk through the full guidance update, including the effect of the incentive management fee change. Let me start with our shop segment. Same property NOI increased 50.4% year-over-year to $48 million, this growth was driven by a 200 basis point increase in occupancy to 84.4% and a 5.2% increase in average monthly rate which together expand same-property NOI margin by 470 basis points to 15.8%.

We used targeted move in incentives this quarter to accelerate occupancy which kept average monthly rate flat sequentially. As communities stabilize, we expect to reduce these concessions and allow rate growth to flow through more fully. Expense discipline also continues with our dietary procurement initiatives contributing to an expense reduction by approximately $1.3 million compared with the prior year.

Importantly, we believe significant embedded upside remains with same-property occupancy at 84.4%, we estimate 500 to 600 basis points of occupancy upside as our operators close the occupancy gaps between our communities and their respective NIC markets. Beyond occupancy, we continue to reposition underutilized and close skilled nursing weeks into independent living, assisted living and memory care units.

We have now approved projects across 13 communities that we expect will add approximately 356 units. We expect these investments to generate stabilized cash returns in the mid-teens or better while converting vacant space into revenue-generating units.

Finally, we are putting new management agreements in place across 76 shop communities that are managed by our legacy operators. Implementation is expected on January 1, 2027. These agreements extend the operator framework we initiated across our transition communities in 2025, including more closely aligned incentive structures and appropriately sized base management fees.

We expect them to initially generate approximately $2 million of annual cost savings while further aligning operator incentives with shareholder interests. Turning to our portfolio optimization strategy. Over the past 2 years, DHC has repositioned its portfolio through asset sales, operator transitions and targeted capital investment.

With much of that foundation in place, we are increasingly focused on optimizing individual assets. The clearest example this quarter is our transition of 7 skilled nursing facilities in Colorado to a 15-year triple-net lease with the Ensign Group effective on October 1.

This transition does 2 primary things for us. First, it increases cash flow. First year contractual rent is approximately $8 million with CPI annual escalators, which compares with $5.1 million of NOI over the prior 12 months or about $3.5 million after capital expenditures. Second, it sharpens our SHOP portfolio.

Skilled nursing relies primarily on government reimbursement and is a more labor-intensive which is why these facilities generated only about a 5.8% margin for the quarter. Skilled nursing is also more commonly under triple net leases with specialized operators. The new structure shifts reimbursement, labor and capital exposure to the tenant leads our shop portfolio more focused on private pay senior housing and on a pro forma basis, would have lifted our third quarter consolidated shop margin by about 80 basis points.

We are applying the same asset-by-asset approach to operator alignment. In September, we provided notice to transition 6 shop communities in Georgia, representing 486 units to a new manager, which we expect to begin as early as the fourth quarter. This consolidates these communities with an operator that has deep regional expertise and fits the operator framework we have built across our transition portfolio. We look forward to working closely with them to ensure a seamless transition.

Turning to our medical office and life science portfolio. Leasing activity remained healthy during the quarter. We completed approximately 130,000 square feet of leasing at rental rates 25% above prior rents with a weighted average lease term of 9.7 years. As discussed on our second quarter earnings call, 2 tenants representing approximately 213,000 square feet vacated on July 1, and and total occupancy declined to 88.4% from 92.2% in the prior quarter.

Near-term expirations are limited. Through year-end, $3.3 million of annualized rental income or 2.1% of the total is scheduled to expire. This includes $2.2 million from a life science tenant in Fremont, California that we expect to vacate at the end of November and we are actively marketing that space for lease.

The portfolio's weighted average remaining lease term was approximately 5.1 years at quarter end. As part of our capital recycling efforts, we are actively pursuing disposition opportunities. As of yesterday, we were under agreement to sell 1 vacant property consisting 126,000 square feet for $10.5 million, and we are valuing offers on 2 additional properties totaling approximately 232,000 square feet.

Together, these 3 properties generated negative NOI of $690,000 during the quarter or nearly $2.8 million annually, selling them eliminate that drag and provides capital for reinvestment. Looking ahead, our path to earnings growth is embedded in our existing portfolio. Several drivers are already in motion for 2027, a full year rent from the Ensign lease approximately $2 million of annual savings from our new shop legacy management agreements effective January 1, skilled nursing ROI conversion projects, adding approximately 350 units and the sale of nonearning medical office properties.

Most significant is the continued improvement in shop occupancy and rate on rate concessions normalize. Our third quarter results show this strategy is working with stronger shop operations, active optimization of individual assets and improving financial profile and a higher shot NOI outlook for the year.

These results are clearly resonating with investors at DHC has been the top-performing REIT in the U.S. over the past 3 years, with a total shareholder return in excess of 277% and we remain confident in our trajectory and in our ability to deliver sustainable earnings growth and long-term value for our shareholders. With that, I'll turn the call over to Matt.

Matthew Brown

Thanks, Chris, and good morning, everyone. Before I review our results, I would like to walk through a change to how we present our non-GAAP financial measures. The SEC recently provided its interpretation that incentive management fees accrued under GAAP should be included in normalized FFO and adjusted EBITDAre.

Historically, we excluded the incentive fee in these measures. While we believe our prior approach was appropriate and supported period-to-period comparability, we have adopted the SEC's interpretation and changed our presentation. Beginning this quarter, normalized FFO, adjusted EBITDAre and CAD include estimated incentive management fees as they are accrued under GAAP, and we have recast prior periods to conform.

To be clear, this is a change in presentation only. It does not affect our GAAP results or our cash flows, and it does not change how the incentive fee is calculated or the amount, if any, that would ultimately be payable to RMR because the fee is based on DHC's total shareholder return relative to a benchmark index over a 3-year period ending December 31, the accrual will fluctuate from quarter-to-quarter with our share price.

For the third quarter, normalized FFO and adjusted EBITDA include $5.4 million or $0.02 per share of accrued incentive fees, and year-to-date, we have accrued $22 million or $0.09 per share. Page 8 of our earnings presentation includes a bridge to previously issued guidance. We believe this bridge will assist our investors with comparability between our revised normalized FFO and adjusted EBITDA calculations from prior guidance.

During the third quarter, our normalized FFO was $30.7 million or $0.13 per share, and our adjusted EBITDA was $73.4 million, representing a 28.4% increase year-over-year. Our third quarter results continue to show the earnings power of our SHOP assets, the cash-generating ability of our business and a significantly stronger balance sheet than a year ago.

During the third quarter, consolidated same-property cash basis NOI was $77.9 million, a 25.6% increase year-over-year, Shop continues to drive this growth with same-property NOI increasing 50.4% year-over-year to $48 million and same-property NOI margin expanding 470 basis points to 15.8%. This improvement came from both the top line and expense side.

Same property shop revenue increased 5.8% year-over-year, driven by a 200 basis point increase in occupancy to 84.4% and and 5.2% growth in average monthly rate. At the same time, same property operating expenses were essentially flat year-over-year and expense core declined 30 basis points as our operators continue to capture the dietary maintenance and labor savings we discussed last quarter.

Sequentially, Shop Same property NOI decreased $4 million or 7.6%, driven by second quarter results that included approximately $2.2 million of onetime expense benefits that did not recur. Additionally, the third quarter includes approximately $1 million of nonrecurring expenses and $2 million of higher utility costs due to typical seasonality.

Excluding these items, third quarter same property NOI would have been 2.5% higher than the second quarter. Importantly, same property occupancy increased 130 basis points sequentially, our largest quarterly gain this year, which supports our view that the occupancy ramp on our transition communities is well underway. In our medical office and life science portfolio, same-property cash basis NOI was $22.9 million, a 1.6% decrease year-over-year.

This primarily reflects the previously disclosed tenant who vacated effective July 1 and which also drove the 120 basis point sequential decline in same-property occupancy to 94.5%. Third quarter G&A expense of $14.6 million includes $5.4 million of estimated incentive management fees, as I've discussed, and $2.2 million of noncash share-based compensation.

Excluding these items, G&A was $7 million, consistent with the second quarter. During the quarter, we invested $28.9 million of capital, including $22.6 million into our shop communities and $6.3 million into our medical office and life science portfolio. Year-to-date spending of $76.5 million is $32.1 million or approximately 30% lower than the same period in 2025.

We are reducing our 2026 recurring CapEx guidance by $10 million at the midpoint to $90 million to $105 million. At quarter end, we had total liquidity of $261 million, including $111 million of cash our undrawn $150 million secured revolving credit facility. Net debt to annualized adjusted EBITDAre was 8.2x, a 2.5x reduction from a year ago. This calculation now includes incentive fees, which added 0.8x, excluding them, leverage was 7.4x, within our 6.5 to 7.5x target range.

Adjusted EBITDAre to interest expense improved to 2x from 1.2x a year ago, and we remain comfortably in compliance with all of our bond covenants. Our next debt maturity is our $500 million of senior unsecured notes due February 2028 with $4 billion of unencumbered assets representing over 64% of our portfolio, growing SHOP cash flow and steadily improving credit metrics we believe we are well positioned to address this maturity.

Turning to full year 2026 guidance. Excluding the presentation change regarding estimated incentive fees, we are raising our SHOP same-property NOI guidance by $5 million at the midpoint to $190 million to $200 million, and that increase flows through to adjusted EBITDA and normalized FFO.

The increase reflects lower expected operating expense growth of 2.3% compared with 2.5% previously an average monthly rate growth of 5.6%, up from 5.5% and with occupancy growth unchanged at 200 basis points and revenue growth of 6.3%. It should also be noted that for the 9 months ended September 30, same-property shop NOI was $144.3 million.

Separately, adjusted EBITDAre and normalized FFO guidance now includes estimated incentive management fees of $29.3 million or $0.12 per share. Netting the 2, normalized FFO guidance moves to $0.46 to $0.52 per share from $0.56 to $0.62, up $0.02 from the SHOP NOI increase and down $0.12 for the estimated incentive fee.

The final amount, if any, will be based on our total return relative to the benchmark index through December 31 and could differ materially from the amount accrued as of September 30. Updated guidance ranges are as follows: $2 million to $328 million of same-property NOI, adjusted EBITDAre of $276 million to $291 million, normalized FFO of $111 million to $126 million or $0.46 to $0.52 per share and recurring capital expenditures of $90 million to $105 million which is a reduction of $10 million at the midpoint, as I previously discussed.

Fourth quarter results will also include a full quarter of Ensign Rent for the 7 skilled nursing facilities, which will contribute approximately $2 million of cash NOI. We are confident in our updated full year guidance, and we are building momentum into 2027. We will share our 2027 guidance on our next earnings call which will include changes to our shop segment, mainly driven by the 7 skilled nursing facilities now leased to Ensign being presented in our -- all Other segment. That concludes our prepared remarks. Operator, please open the line for questions.

Operator

[Operator Instructions] Our first question today is from Henry Newell with RBC Capital Markets.

ช่วงถาม-ตอบ

Unknown Analyst

Just hoping you could touch on the updated CapEx outlook briefly. Should we expect really this updated outlook to be a run rate moving forward into '27 and '28. Or is there any reason why we should expect recurring CapEx to decrease in '27 and '28.

Unknown Executive

Yes, it's a good question. I could see it decreasing a little bit into 2027 and 2028. We've been targeting closer to 3,000 per unit as we look forward. So we do expect that to continue to kind of come down as it has been over the last few years.

Michael Kodesch

Wonderful. And then just more generally, how are you viewing your different sources of capital at the moment? Is the current leverage profile and ongoing concern? And do you think you'll continue to finance CapEx or maybe any acquisitions with dispositions or something else moving forward? .

On the latter part of the question, I think right now, most of the investment we plan to make is within the existing portfolio. We've talked about the conversion of closed skilled nursing wings and that being kind of a priority given the returns that come from that profile. So that will be kind of top priority.

We are selling some assets, which we highlighted. I don't think the overall proceeds are overly material, but nonetheless, that will provide optionality for reinvestment to either delever or again, that's part of the flow skilled nursing wing strategy and then maybe in kind of small select cases considering whether or not acquisition makes sense, but I think that's kind of last aligned. So right now, it's really focused on the existing portfolio and kind of the embedded upside opportunities that we see and then Matt.

Yes. Just to add to that on leverage, leverage has been on a nice decline as we've seen the SHOP performance significantly improve over the last 15 to 18 months, and our trajectory should prove that, that will further decline as we move beyond 2026.

And as it relates to just kind of capital and liquidity for the things that we're focused on, which, as Chris mentioned, is mostly in our existing portfolio. We have adequate liquidity to continue making those investments. We have the $150 million credit facility. We have not drawn on that. So that produces us with sufficient liquidity for us.

Operator

[Operator Instructions] The next question is from John Massoca with B. Riley.

Unknown Analyst

Maybe just a quick clarification. With regards to the FLIR 26 guidance, does that include the positive impact you're expecting to NOI from the Ensign transaction?

Michael Kodesch

Yes. I mean it's factored in that we're going to receive $2 million in the fourth quarter. For the 9 months ended September, we've received a little bit over $4 million of NOI there. So there's some moving pieces as it relates to the change, but it is included. Is that part of where the increased shop NOI expectations are coming? Or is that something that was maybe kind of previously contemplated in the guide?

No, it's unrelated to that change in structure. -- on those skilled nursing facilities. But we've been trending towards the higher end of our SHOP NOI guidance for the first several quarters. And we're just shy of $145 million year-to-date through 9 months. So we really have added conviction in our SHOP results, and that's really the driver of the $5 million increase to the guide on this call. .

Unknown Executive

And John, I would just add that going back to the enzyme. The proceeds from the lease we get for the quarter in Q4 is more or less equivalent to what we would have gotten under the RIDEA. So as Matt alluded to, that's a wash. And again, the upside is more just performance base, which is driving the guidance.

Alexander Kubicek

Okay. In terms of the one-timers in 3Q, can you just provide a little more color on what those were? And are those things that we should expect to occur seasonally in 3Q going forward? Or was it just kind of really onetime events?

Unknown Executive

No, they were largely onetime events. It was about $1 million in total. We had some sales and use tax true-ups and a little bit of elevated bad debt. But we don't expect those to recur into Q4 or beyond.

Unknown Analyst

Okay. And then as you think about occupancy versus rate. I mean, should we expect some of these strategies using concessions to kind of promote occupancy before you push rate to continue going forward? Is that something that we can see kind of the next couple of quarters? Or is this kind of really a onetime situation based on an opportunity operator saw or something else in the market?

Unknown Executive

Yes, it's a mix. I mean, look, the concession piece is more hand-to-hand combat on certain assets to drive strategy. It's just -- it's more pronounced now as we think about where we see the opportunity. I don't envision this being something that continues long term. I think this is kind of incremental, and we will continue to see rate lift across the portfolio.

And so I think, generally speaking, we would expect to see at least the same lift we got in 2026. And again, we've also talked about a variety of different strategies we're finding with respect to expense reduction levels of care on the revenue side. So there's kind of a whole suite of different initiatives that we continue to work through, which will be more pronounced as we go into 2027.

Unknown Analyst

Okay. And then last 1 for me. In terms of some of the redevelopment potential within the portfolio, has any of that started? I mean, has there been any spend yet on that? I guess that wouldn't show up in the recurring CapEx guide, right? So are you in process on any of those projects? Or are those still primarily kind of 27 starts?

Unknown Executive

They are all '27 starts. Any spend this year is really soft costs related to design and consultants, but kind of the swinging of hammers will commence next year, and then we'll start to see delivery of some of those towards the back half of the year.

Operator

[Operator Instructions] It is showing no further questions. This concludes our question-and-answer session. I would like to turn the conference back over to Chris Bilotto for any closing remarks.

Christopher Bilotto

Well, thank you for joining our call today. We look forward to seeing many of you at the NAREIT conference in Atlanta this November. That concludes our call.

Operator

The conference has now concluded. Thank you for attending today's presentation. You may now disconnect.