오픈도어, 주택 매입 4배 급증 속 2026년 3분기 손실 확대

오픈도어 테크놀로지스(NASDAQ: OPEN)는 2026년 3분기 주택 매입을 대폭 확대하며 재고를 늘렸고, 매출은 다시 10억 달러를 넘어섰다. 그러나 GAAP 기준 마진율 약화와 비용 증가로 인해 순손실은 전년 동기 9,000만 달러에서 2억 1,800만 달러로 확대됐다.

매출은 전년 동기 9억 1,500만 달러에서 12% 증가한 10억 2,000만 달러를 기록했고, 주택 판매량은 6% 늘어난 2,728채였다. 오픈도어는 해당 분기 동안 4,865채의 주택을 매입했는데, 이는 전년 동기 매입량(1,169채)의 4배를 웃돌고 2분기 매입량(4,378채)을 상회하는 수준이다.

매입 속도가 빨라지면서 분기 말 재고는 25억 7,000만 달러 상당의 주택 7,596채로 증가했다. 이는 2025년 3분기 말의 10억 5,000만 달러(3,139채)와 비교된다. 또한 이번 분기 매입량이 판매량을 크게 웃돌면서 재고가 2,137채 늘어났다.

재고자산 평가조정 증가로 마진 축소

매출 증가에도 불구하고 GAAP 기준 매출총이익은 전년 동기의 6,600만 달러에서 3,800만 달러로 감소했다. 매출총이익률은 7.2%에서 3.7%로 축소됐는데, 이는 전년 동기 1,500만 달러였던 당기 재고자산 평가조정이 5,300만 달러 반영된 점 등이 영향을 미쳤다.

재고자산 평가조정을 해당 주택이 판매된 기간과 일치시킨 조정 매출총이익은 6,400만 달러에서 8,000만 달러로 증가했다. 조정 매출총이익률은 7.0%에서 7.8%로 상승했다.

공헌이익은 2,000만 달러에서 3,400만 달러로 증가했고, 공헌이익률은 2.2%에서 3.3%로 개선됐다. 판매 주택 1채당 공헌이익은 전년 동기의 8,000달러에서 약 1만 2,000달러로 늘어났다. 다만 이들 지표는 2분기의 공헌이익 5,100만 달러, 공헌이익률 5.8%, 주택 1채당 2만 2,000달러와 비교하면 전분기 대비 약화됐다.

GAAP 기준 순손실에는 시장 조건 연동 양도제한조건부주식(RSU) 관련 주식기준보상 비용 9,600만 달러가 포함됐으며, 이는 전년 동기의 1,400만 달러에서 증가한 수치다. 총 GAAP 영업비용은 일반관리비 1억 2,100만 달러를 포함해 1억 3,400만 달러에서 2억 2,500만 달러로 늘어났다.

비GAAP(Non-GAAP) 기준 조정 순손실은 전년 동기의 6,100만 달러에서 6,600만 달러로 확대됐다. 조정 EBITDA는 마이너스(-) 3,100만 달러로 전년 동기의 마이너스 3,300만 달러 대비 적자 폭을 줄였으며, 조정 EBITDA 마진율은 마이너스 3.6%에서 마이너스 3.0%로 개선됐다.

매입 규모 확대 및 단위 비용 절감

경영진은 매입 규모 확대, 단위 경제성(unit economics) 및 재판매 속도 개선, 영업 레버리지 구축이라는 세 가지 우선과제를 제시했다.

오픈도어는 동일한 제안 스프레드(offer spread) 기준으로 1~6월 코호트의 매도자 전환율이 대폭 상승했다고 밝혔다. 설명자료에서 강조된 스프레드 구간에서 2026년 전환율은 각각 7.6%(2024년 비교 수치의 3.3배)와 5.8%(2025년 비교 수치의 3.1배)를 기록했다. 회사는 상품 라인업을 다양화하고 거래 마찰을 줄이며 시장 상황에 대한 보다 명확한 정보를 제공함으로써, 기존 매도자 접점을 더 많은 실제 거래로 전환하는 방안을 추진하고 있다.

회사는 재판매 속도에서도 진전이 있었다고 보고했다. 분기 말 기준 오픈도어에 매물로 등록된 주택 중 시장에 120일 넘게 머문 비율은 18%로, 전년 동기의 51%에서 하락했으며 오픈도어가 부동산 다중매물정보시스템(MLS) 데이터를 기반으로 산출한 전체 시장 수준인 30%를 밑돌았다.

이번 분기 오픈도어 보유 주택에 대한 매수자 참여는 3만 3,000건 이상의 방문 세션을 기록했다. 이 중 62%는 주말이나 오후 5시 이후에 이뤄졌다. 대출이 실행된 모기지 취급액은 2분기 수준의 약 5배에 달했으나, 대출 건수는 자료에서 공개되지 않았다.

최근 12개월(TTM) 기준 매입 주택 1채당 마케팅 비용은 전년 동기의 6,500달러에서 약 2,800달러로 57% 감소했다. 매입 주택 1채당 운영 비용은 약 4,000달러로 36% 줄었으며, 1채당 고정 영업비용은 약 1만 400달러로 34% 감소했다. 이 수치들은 4개 분기 비용을 4개 분기 매입 완료 건수로 나눈 것으로, 거래량 확대에 따른 효과가 반영됐다.

오픈도어는 처리 용량을 늘리기 위해 자동화, 연계된 워크플로, 공유 기술 플랫폼도 활용하고 있다. 설명자료에서 비교한 4주 기간 동안 가격 책정팀의 처리량은 2.6배 증가했으나, 회사는 업무 구성이 달라졌으며 해당 지표가 인공지능(AI)에 따른 비용 절감 효과를 측정한 것은 아니라고 덧붙였다.

손익분기점 프레임워크는 가이던스가 아님

설명자료에는 평균 매도 가격 37만 5,000달러로 분기당 6,000건의 거래를 달성해 22억 5,000만 달러의 분기 매출을 올리는 것을 가정한 조정 순이익 손익분기점 예시 모델이 포함됐다. 두 가지 시나리오는 공헌이익률 5% 또는 7%, 매출액 대비 조정 영업비용 3% 또는 4%, 순이자 및 기타 비용 2% 또는 3%를 가정한다.

오픈도어는 이 프레임워크가 실적 가이던스나 전망치가 아니라 정상 상태(steady-state)를 가정한 것에 불과하다고 강조했다. 또한 이는 GAAP 회계 기준에 따른 손익분기점 달성을 의미하지 않으며, 회사는 해당 실적의 달성 여부나 시점에 대해 어떠한 확약도 제공하지 않았다.

회사의 향후 전망은 주택 수요, 금리, 인플레이션, 주택 가격 변동, 자금 조달 여건 등에 여전히 노출돼 있다. 사업 추진 성과는 예상 가격과 계획된 일정 내에 주택을 재판매하고, 늘어난 재고를 관리하며, 모기지 상품을 개발하고, 자동화 및 인공지능(AI)을 통해 기대되는 효율성을 창출할 수 있는 오픈도어의 역량에도 좌우된다.