NREF, 3분기 순손실 기록; 4분기 CAD 가이던스는 배당금 충당 수준

넥스포인트 리얼에스테이트 파이낸스(NYSE: NREF)가 순이자이익 증가 및 비GAAP 기준 분배가능이익 개선에도 불구하고 3분기 순손실을 기록하고 장부가치가 전분기 대비 5.2% 감소했다고 발표했다. 이 모기지 리츠는 4분기 희석 보통주당 분배가능현금(CAD) 중간값을 0.55달러로 예상해 공시된 주당 0.50달러의 배당금을 충당하기에 충분할 것으로 내다봤으나, 예상 분배가능이익(EAD)은 배당금에 미치지 못할 것으로 전망했다.

NREF는 3분기에 90만 달러의 순손실을 기록해 2분기 순이익 1,730만 달러에서 적자 전환했다. 보통주 귀속 순손실은 1,220만 달러(희석 주당 0.65달러)로, 2분기의 보통주 귀속 순이익 540만 달러(희석 주당 0.29달러)에서 적자로 돌아섰다.

이자수익이 2,740만 달러로 증가하고 이자비용이 1,020만 달러로 늘어나면서 순이자이익은 전분기 대비 70만 달러 증가한 1,730만 달러를 기록했다. 기타수익은 전분기 1,080만 달러 흑자에서 740만 달러 적자로 돌아섰으며, 영업비용은 1,000만 달러에서 1,080만 달러로 증가했다.

영업 파트너십 내 상환가능 비지배지분을 포함한 장부가치는 2분기 말 주당 18.60달러에서 4억 610만 달러(보통주당 17.63달러)로 감소했다.

분배가능이익, 3분기 배당금 충당

3분기 EAD는 1,220만 달러(희석 보통주당 0.52달러)로 2분기 주당 실적 대비 13% 증가했다. CAD는 총 1,400만 달러(희석 보통주당 0.60달러)로 전분기 대비 3.4% 증가했다.

NREF는 9월 30일 보통주당 0.50달러의 3분기 배당금을 지급했다. EAD의 배당 충당 배율은 1.04배, CAD는 1.20배였던 반면, GAAP 기준 순이익 충당 배율은 마이너스(-) 1.30배를 기록했다.

이사회는 12월 31일 지급 예정인 4분기 배당금으로 주당 0.50달러를 추가 결의했다. 경영진의 4분기 가이던스에 따르면 보통주 귀속 순이익은 680만~920만 달러로 예상된다. 중간값 기준 NREF의 희석 보통주당 EAD는 0.42달러, CAD는 0.55달러로 예상되며, 이는 각각 0.84배와 1.10배의 배당 충당 배율에 해당한다. 예상 GAAP 순이익 충당 배율은 0.68배다.

EAD와 CAD는 NREF가 배당금 지급 능력을 평가하기 위해 사용하는 비GAAP 지표다. 주당 지표 계산에는 시리즈 B 또는 시리즈 C 우선주 상환을 보통주로 결제할 경우 발생할 수 있는 잠재적 희석 효과를 제외한 조정 희석 주식수가 사용된다.

포트폴리오, 안정화된 부동산 자산에 집중 유지

NREF는 9월 말 기준 83개 투자 건에 걸쳐 약 10억 달러 규모의 미상환 포트폴리오를 보유했다. 이 포트폴리오에는 선순위 및 메자닌 대출, 상업용 부동산 저당증권(CMBS), 우선주 지분 투자, 우선주, 부동산 및 기타 투자가 포함되어 있으며, 주로 다가구 주택, 단독주택 임대, 셀프 스토리지, 산업용, 마리나, 생명과학 부동산과 연계되어 있다.

일부 주식 보유분, 신용 공여 및 직접 소유한 다가구 주택 부동산을 제외하면 포트폴리오의 78.3%가 안정화 단계에 있다. 가중평균 담보인정비율(LTV)은 64.7%, 가중평균 원리금상환비율(DSCR)은 1.39배였으며, 평균 잔여 만기는 2.4년이었다. 회사 측은 포트폴리오 내 건설 대출 익스포저가 미미하며 고위험 전환 대출이나 분양 목적 대출은 없다고 밝혔다.

해당 분기 동안 NREF는 월별 쿠폰 금리가 SOFR에 900bp를 가산한 대출에 840만 달러를 집행했다. 또한 월간 우선 배당 수익률이 각각 14%와 13%인 두 건의 우선주 지분 투자에 총 620만 달러를 집행했다.

회사 발표 자료에서는 여러 핵심 부동산 유형에서 공급 여건이 보다 우호적으로 조성될 가능성이 있다고 설명했다. 다가구 주택 착공은 2023년에서 2025년 사이에 40% 이상 감소했으며, 완공 물량은 2024년 약 60만 가구에서 2027년 약 32만 7,000가구로 감소할 것으로 전망된다. 경영진은 또한 건설 파이프라인이 축소됨에 따라 셀프 스토리지 펀더멘털이 2026년까지 강화될 것으로 예상하고 있다.

생명과학 부동산은 단기적인 공급 과잉에 계속 직면해 있다. NREF는 잔여 투기적 개발 파이프라인이 2026년까지 완공될 것으로 예상되며, 그 이후 신규 공급은 대체로 전량 사전 임대된 맞춤형 개발(build-to-suit) 프로젝트로 제한될 것으로 보인다고 밝혔다. 회사는 국내 바이오 제조 투자가 실험실 및 연구개발(R&D) 임대 둔화를 부분적으로 상쇄한 수요처라고 설명했다.

자금 조달 여력 확대

NREF는 미즈호(Mizuho)와의 기존 선순위 담보 기간 대출 및 총수익스왑(TRS) 한도를 3억 7,500만 달러에서 4억 5,000만 달러로 증액했다. 또한 약 110만 주의 시리즈 C 우선주 발행을 통해 2,790만 달러를 조달했다. 9월 30일 기준 부채비율은 0.97배였다.

3분기 CAD의 시리즈 B 및 시리즈 C 합산 우선주 배당 충당 배율은 1.37배였으며, 이에 상응하는 순손실 충당 배율은 마이너스(-) 1.20배였다. NREF는 분기별 한도까지 우선주 상환을 현금으로 지급할 수 있는 충분한 유동성을 유지하고 있으며, 보통주 주가가 장부가치를 밑돌 때는 시리즈 B 또는 시리즈 C 상환을 보통주로 결제할 의사가 없다고 밝혔다.

4분기 가이던스는 투자 성과, 조달 비용, 부동산 시장 여건 및 NREF의 규제 당국 공시 서류에 명시된 기타 위험 요인에 따라 달라질 수 있다. 또한 발표 자료에서는 단기적인 생명과학 부동산 공급 압박을 강조하며, 미래 예측적 포트폴리오 가정과 배당 충당 추정치가 실제 결과와 다를 수 있다고 언급했다.