더글러스 에밋, 아파트 NOI 4.4% 증가 속 오피스 임대 개선

더글러스 에밋(NYSE: DEI)은 2026년 3분기에 오피스 임대 지표 개선과 지속적인 아파트 부문 성장을 기록했다고 발표했다. 동일 자산 기준 오피스 임대율은 전년 동기 79.8%에서 80.7%로 상승했으며, 동일 자산 기준 아파트 순영업소득(NOI)은 4.4% 증가했다.

웨스트 로스앤젤레스와 호놀룰루에 프리미엄 오피스 및 주거용 부동산을 보유한 이 부동산투자신탁(리츠)은 9월까지 4개 분기 동안 380만 평방피트 규모의 오피스 임대차 계약을 체결했다. 전체 오피스 임대율은 80.4%로 실제 입주율보다 3.7%포인트 높았는데, 이는 계약을 체결했으나 아직 입주하지 않은 임차인들이 반영된 수치다. 회사 측은 임대차가 개시되면 해당 임차인들이 입주율에 기여할 것이라고 밝혔다.

더글러스 에밋은 전체 임대료의 78%를 창출하는 1,820만 평방피트 규모의 오피스 공간과 나머지 22%를 차지하는 4,410채의 아파트를 보유하고 있다. 연간 임대료 기준으로는 웨스트 로스앤젤레스가 66%를 차지하며, 로스앤젤레스 밸리가 20%, 호놀룰루가 14%로 뒤를 이었다.

소형 임차인이 오피스 임대 전략 뒷받침

오피스 포트폴리오는 약 2,800건의 임대차 계약으로 구성되어 있으며 중간 계약 면적은 약 2,400평방피트다. 임대차 계약의 약 96%가 2만 평방피트 미만으로, 특정 대형 임차인에 대한 위험 노출을 제한하고 있다. 업종별 비중은 법률 서비스가 19.9%로 가장 컸고, 금융 서비스가 16%, 부동산이 13.5%로 뒤를 이었다.

면적 기준 임차인 유지율은 2006년 기업공개(IPO) 이후 평균 약 70%를 기록했다. 임대차 계약 만기 또한 여러 해에 걸쳐 분산되어 있으며, 연간 기준 가장 큰 비중인 12.8%는 2028년에 예정되어 있다.

더글러스 에밋은 거의 모든 오피스 임대차 계약에 연간 3~5%의 계약상 임대료 인상 조건이 포함되어 있다고 밝혔다. 또한 군집화된 포트폴리오 덕분에 인근 건물 전반에서 임대, 자산 관리, 법무, 설계 및 시공 기능을 내부적으로 처리할 수 있다. 회사는 지난 4개 분기 동안 약 900건의 오피스 임대차 계약을 체결했으며, 조건 합의부터 임차인 입주까지 걸린 평균 기간은 4개월 미만이었다.

아파트 부문, 성장과 개발 여력 제공

아파트 포트폴리오는 2009년 이후 평균 약 99%의 임대율을 유지해 왔으며, 해당 기간 동안 98% 밑으로 떨어진 적이 없다. 동일 자산 기준 아파트 순영업소득(NOI)은 최근 분기의 전년 동기 대비 4.4% 증가를 포함해 지난 15년간 연평균 약 4% 성장했다.

더글러스 에밋은 현재 보유 가구 수의 약 23%에 해당하는 1,000채 이상의 아파트를 개발 중이다. 브렌트우드의 랜드마크 레지던스 재개발 사업은 712가구 규모로 계획되어 있으며, 타워 A와 B는 2028년에 완공될 예정이다. 이 프로젝트의 예상 비용은 약 4억 달러다.

웨스트우드의 10900 윌셔에서는 오피스 층의 공실이 발생하는 대로 아파트로 용도를 전환해 복합 용도 부동산을 개발하고 있다. 오피스와 주거 공간의 비율이 최종 확정되지는 않았으나, 전환 대상 층을 모두 변경할 경우 2억~2억 5,000만 달러의 예상 비용으로 최대 323가구를 조성할 수 있다.

회사는 또한 8,000~1만 가구의 아파트를 추가로 공급할 수 있는 잠재력을 갖춘 인허가 부지를 확보했다고 밝혔다. 다만 더글러스 에밋은 해당 시장의 개발 과정이 길고 복잡하며, 프로젝트 비용과 가구 수, 일정 등은 여전히 불확실성에 노출된 추정치라고 지적했다.

부채 구조와 리스크

더글러스 에밋은 3억 1,100만 달러의 현금으로 이번 분기를 마감했다. 부채의 약 86%는 고정금리 또는 스와프 고정금리로 평균 5.04%의 이자율이 적용되었고, 14%는 변동금리였다. 대출금은 개별 부동산 그룹을 담보로 한 비소구(non-recourse) 방식이며 기업 재무 특약은 적용되지 않는다.

회사는 2026년에 만기가 도래하는 부채는 없다고 밝혔으나, 예정된 만기 중 회사 지분 기준 금액은 2027년 3억 3,800만 달러, 2028년 6억 700만 달러, 2029년 4억 2,800만 달러, 2030년 23억 8,000만 달러다.

더글러스 에밋은 오피스 수요, 금리 및 차환, 지역적 집중도, 임차인 이탈을 주요 위험 요인으로 꼽았다. 회사의 자산은 웨스트 로스앤젤레스와 호놀룰루에 집중되어 있으며, 오피스 실제 입주율은 임대율을 밑돌고 있다. 아울러 회사는 규제 당국 제출 보고서에 명시된 불확실성으로 인해 미래 개발 계획과 운영 기대치가 실제 결과와 다를 수 있다고 덧붙였다.