MITT 3분기 손실과 장부가치 하락, 주택 지분 성장 상쇄

TPG 모기지 인베스트먼트 트러스트(MITT)가 포트폴리오의 미실현 손실이 순이자이익 증가분을 상회함에 따라 3분기 GAAP 기준 순손실과 7.3%의 장부가치 감소를 기록했다고 발표했다. 주거용 모기지 리츠(REIT)인 동사는 체리힐 모기지 인베스트먼트(Cherry Hill Mortgage Investment Corporation)와의 인수합병을 추진하는 한편, 주택 지분(홈에쿼티) 투자 및 증권화 활동을 지속적으로 확대했다.

2026년 9월 30일로 종료된 3개월 동안 MITT는 보통주 주주 귀속 순손실 1,570만 달러(희석주당순손실 0.49달러)를 기록해 전년 동기의 순이익 1,460만 달러(주당순이익 0.47달러)에서 적자 전환했다. 최근 실적에는 1,990만 달러의 순미실현손실이 포함된 반면, 전년 동기에는 1,320만 달러의 순미실현이익이 포함되어 있었다.

보통주 1주당 장부가치는 2분기 말 10.00달러에서 9.27달러로 하락했다. 이러한 변화에는 주당 0.62달러의 미실현손실, 주당 0.13달러의 거래 관련 비용, 주당 0.24달러의 분기 보통주 배당금이 반영되었으며, 분배 가능 이익과 실현이익으로 일부 상쇄되었다.

MITT는 비(Non) GAAP 기준 분배 가능 이익(EAD) 660만 달러(희석주당 0.21달러)를 창출했다. 이는 해당 분기 선언된 주당 배당금 0.24달러와 비교된다. EAD는 특정 실현 및 미실현 투자손익과 거래 관련 비용 등을 제외하며, 다른 기업이 사용하는 유사한 명칭의 지표와 직접 비교할 수 없을 수 있다.

주택 지분 투자, 포트폴리오 활동 견인

GAAP 기준 순이자이익은 전년 동기 1,950만 달러에서 2,070만 달러로 증가했다. MITT는 회사가 도전적이라고 설명한 금리 환경에도 불구하고 주택 지분 대출에 대한 재투자 및 조기 상환 속도 둔화가 포트폴리오 수익성을 뒷받침하며 순이자마진 확대를 이끌었다고 설명했다.

회사는 해당 분기 동안 증권화 및 대출 매입을 통해 12억 달러 규모의 주택 지분 대출에 투자했다. 3억 1,740만 달러의 주택 지분 대출을 매입하고, 만기부 비시가평가(non-mark-to-market) 부채를 활용해 미상환 원금 잔액 3억 2,650만 달러를 증권화했다. 또한 MITT는 미상환 원금 잔액 총 8억 9,500만 달러 규모의 증권화 2건을 완료했으며, 4,580만 달러 규모의 비기관 주거용 모기지증권(RMBS)을 보유했다.

분기 말 기준 투자 포트폴리오의 공정 가치는 75억 6,000만 달러, 가중평균 수익률은 6.1%, 관련 파이낸싱은 70억 9,000만 달러였다. 증권화된 비기관 대출이 공정 가치 57억 8,000만 달러로 가장 큰 비중을 차지했다. 포트폴리오에는 약 10억 5,000만 달러의 증권화 주택 지분 대출과 2억 8,490만 달러의 비기관 RMBS도 포함되었다.

MITT의 대출 포트폴리오에는 62억 달러 규모의 비기관 대출이 포함되어 있으며, 가중평균 담보인정비율(LTV)은 61%, 가중평균 FICO 신용점수는 751점, 90일 이상 연체율은 1.4%였다. 12억 달러 규모의 주택 지분 대출 포트폴리오는 합산 담보인정비율(CLTV) 64%, 가중평균 FICO 점수 751점, 심각한 연체율 0.6%를 기록했다.

유동성, 레버리지 및 아크 홈

MITT는 현금 및 현금성 자산 5,670만 달러와 약정 파이낸싱 한도 2,800만 달러를 포함해 총 8,470만 달러의 유동성으로 분기를 마감했다. 비(Non) GAAP 경제적 레버리지 비율은 2.0배였다. GAAP 파이낸싱의 약 85%는 회사에 소구권이 없는(non-recourse) 증권화 채무로 구성되었으며, 분기 말 기준 총 자금조달비용은 5.4%였다.

MITT의 자체 모기지 취급 채널인 아크 홈(Arc Home)은 해당 분기 동안 10억 달러의 대출을 실행하고 2025년 3분기 대비 5.5% 증가한 15억 달러의 금리 확정 실적을 기록했다. MITT는 4,570만 달러 상당의 아크 홈 지분 66%를 보유하고 있다. 아크 홈의 3분기 EAD 중 MITT 귀속분은 3만 9,000달러의 손실이었다.

상업용 자산 매각 정리 및 합병, 주요 변수로 남아

MITT는 분기 말 기준 공정 가치 4,410만 달러, 자본 2,760만 달러 규모인 레거시 WMC 상업용 대출에서 자금을 회수하는 방안을 추진하고 있다. 회사는 호텔 자산 2곳에 대한 매각 절차를 4분기 매각 완료 목표로 진행 중이며, 상업용 자산 1곳의 매각은 1분기 완료를 목표로 하고 있다고 밝혔다. 기타 호텔 자산은 2027년 자금 회수 가능성을 고려해 정비되고 있다.

경영진은 매각 대금이 우선 차입금 상환에 사용될 것으로 예상하며, 이를 통해 EAD가 주당 0.03달러 증가할 것으로 추정하고 있다. 또한 회사는 약 2,800만 달러의 자본을 2027년 15%~20%의 자기자본이익률(ROE)을 목표로 하는 투자에 재배치함으로써 추가적인 EAD 창출이 가능할 것으로 보고 있다. 그러나 해당 상업용 대출은 이자 미수익 또는 원금회수 상태에 있으며, MITT는 추진 중인 매각이 예상 기간 내에 완료되지 않거나 전혀 완료되지 않을 수도 있다고 경고했다.

해당 분기 동안 MITT는 체리힐 모기지 인베스트먼트와 인수합병 계약을 체결했다. 합병 완료는 여전히 주주 승인 및 기타 종결 조건에 따라 달라질 수 있다. 발표 자료에서는 통합 관련 어려움, 거래 비용, 잠재적 소송, 경영진의 집중력 분산, 기대 효익이 실현되지 않을 가능성 등을 중요한 합병 관련 리스크로 꼽았다.

기타 불확실성 요인으로는 금리·크레딧 스프레드·자산 가치 변화, 기초 대출 포트폴리오의 채무 불이행 또는 연체, 파이낸싱 및 증권화 시장 접근성, 조기 상환 행태, 아크 홈의 수익성·유동성·대출 취급 실적 등이 꼽힌다.