세이프홀드 2026년 3분기 매출 23% 증가… EPS 0.41달러 유지

세이프홀드(Safehold Inc., NYSE: SAFE)는 2026년 3분기 매출이 23% 증가했다고 발표했으나, 자산 자금 조달 및 신규 승인 수익이 스타 홀딩스(Star Holdings)의 수수료 감소와 비현금성 일반 대손충당금 증가로 상쇄되면서 순이익은 전반적으로 제자리걸음을 했다. 보통주 주주 귀속 GAAP 순이익은 2,880만 달러로 2% 감소한 반면, 희석 주당순이익(EPS)은 0.41달러를 유지했다.

매출은 전년 동기의 9,620만 달러에서 1억 1,870만 달러로 증가했다. 판매형 리스 이자수익은 7,240만 달러에서 7,880만 달러로 증가했으며, 회사는 2025년 말 지상권 임대차가 종료된 2개 자산의 운영을 맡게 된 후 1,800만 달러의 호텔 매출을 기록했다. 운용리스 수익은 1,700만 달러에서 1,580만 달러로 감소했다.

호텔 운영 추가는 비용 증가로도 이어졌다. 해당 분기 호텔 비용은 총 1,470만 달러였으며, 이자비용은 5,250만 달러에서 5,590만 달러로 증가했다. 신용손실 충당금은 100만 달러에서 170만 달러로 늘어났고, 기타 수익에 포함된 관리수수료는 270만 달러에서 190만 달러로 감소했다.

2026년 첫 9개월 동안 매출은 20% 증가한 3억 4,420만 달러를 기록했다. 보통주 주주 귀속 GAAP 순이익은 1% 증가한 8,780만 달러를 기록했으며, 희석 EPS는 1.21달러에서 1.23달러로 증가했다. 비GAAP 기준인 비정기적 손익을 제외하면 9개월간 순이익은 1% 감소한 8,780만 달러였으며 희석 EPS는 1.23달러로 변동이 없었다.

신규 투자 승인 및 포트폴리오 활동

세이프홀드는 해당 분기 동안 이미 자금이 집행된 2,500만 달러와 자금 조달 조건이 따르는 선도 약정 1,300만 달러를 포함해 총 3,800만 달러 규모의 신규 토지 임대차 계약 2건을 체결했다. 이 신규 계약은 2개 시장과 2개 스폰서를 대상으로 하며, 토지임대차 가치 대비 비율(GLTV) 39%, 인수 심사 기준 임대료 보상배율 2.7배, 경제적 수익률 7.3%를 기록했다.

3분기 전체 자금 집행 활동은 1억 1,200만 달러였다. 여기에는 7.2%의 경제적 수익률을 적용받는 신규 토지 임대차 2,500만 달러, 7.4%의 경제적 수익률을 적용받는 기존 토지 임대차 8,200만 달러, 그리고 신규 집행 및 조건 변경 수수료를 포함해 SOFR에 425bp를 더한 금리가 적용되는 임차권 대출 500만 달러가 포함되었다.

선도 약정 1억 2,000만 달러를 제외한 핵심 토지 임대차 포트폴리오의 총 장부가액은 9월 30일 기준 73억 달러였다. 총 장부가액은 74억 달러로 전년 동기의 70억 달러와 비교된다. 세이프홀드는 전체 포트폴리오의 미실현 자본이득을 99억 달러로 추정했다.

멀티패밀리는 포트폴리오 174개 자산 중 113개로 건수 기준 65%, 총 장부가액의 45%를 차지했다. 오피스 자산은 36개에 불과함에도 총 장부가액의 39%를 차지했다. 전체 포트폴리오의 임대료 보상배율은 3.4배, 토지임대차 가치 대비 비율은 52%였다. 맨해튼이 총 장부가액의 21%로 가장 큰 시장이었고, 워싱턴 D.C.가 10%, 보스턴과 로스앤젤레스가 각각 8%로 뒤를 이었다.

포트폴리오의 연환산 현금 수익률은 3.9%였으며, 연환산 수익률은 5.5%, 경제적 수익률은 6.1%였다. 세이프홀드는 인플레이션 조정 수익률 6.3%와 예시용 캐럿(Caret) 조정 수익률 7.5%를 제시했는데, 둘 다 특정 가정에 의존하며 향후 성과를 보장하지는 않는다.

호텔, 유동성 및 자본 현황

파크 호텔 포트폴리오는 해당 분기 동안 1,800만 달러의 호텔 매출과 1,470만 달러의 호텔 비용을 발생시켰다. 토지 임대료 및 기타 항목을 포함하여 해당 포트폴리오는 전년 동기의 각각 220만 달러 및 40만 달러와 비교해 440만 달러의 현금 순운영소득과 280만 달러의 GAAP 순이익을 창출했다. 세이프홀드는 임차인이 2025년 12월 이후 마스터 리스를 연장하지 않기로 결정한 후 원래 5개 호텔 자산 중 2개의 운영을 시작했다.

세이프홀드는 50억 9,000만 달러의 부채와 24억 9,000만 달러의 자본으로 분기를 마감했으며, 기업 레버리지 비율은 2.04배였다. 부채의 현금 금리는 3.9%, 실효 금리는 4.4%였다. 회사는 12억 6,000만 달러의 현금 및 신용공여 한도, 51억 3,000만 달러의 담보 미설정 자산을 보유하고 있으며 2029년까지 만기가 도달하는 회사채 부채가 없다고 밝혔다. 또한 국부펀드와의 합작투자에서 세이프홀드의 2억 2,000만 달러와 파트너사의 1억 8,000만 달러로 구성된 4억 달러의 잔여 재량 자본이 있다고 밝혔다.

경영진이 밝힌 운영 주안점은 자본 접근성을 유지하는 한편 특히 멀티패밀리 기회를 통해 토지 임대차 포트폴리오를 확장하는 것에 두고 있다. 발표 자료에서는 공식적인 실적이나 신규 투자 승인 전망치를 제공하지 않았다.

세이프홀드는 추정 미실현 자본이득 및 합산 부동산 가치가 GAAP 기준 항목이 아니며 12개월에서 24개월마다 실시되는 가치 평가에 부분적으로 의존한다고 주의를 당부했다. 그 결과 해당 수치는 오피스 가치 하락을 포함한 현재 시장 상황을 뒤늦게 반영할 수 있으며 향후 기간 동안 상당 폭 하락할 수 있다. 회사는 또한 실제 임대료 보상배율이 추정치보다 낮을 수 있으며 추정 미실현 자본이득으로부터 추가 가치를 실현할 것이라는 보장은 없다고 덧붙였다.

기타 확인된 불확실성 요소로는 금리, 신용 스프레드, 임차인 및 산업 집중도, 자금 조달의 가능성 및 비용, 토지 임대차 자본 수요, 임차인의 재무 성과, 임대차 구조 내 인플레이션 방어 장치, 세이프홀드의 신규 투자 발굴 및 자금 조달 능력이 포함된다.