입주율 상승으로 DHC 2026년 3분기 SHOP NOI 50% 급등

디버시파이드 헬스케어 트러스트(나스닥: DHC)는 시니어 하우징 운영 포트폴리오의 점유율 및 임대료 상승에 힘입어 3분기 부동산 수익이 전년 동기 대비 급증했으며, GAAP 기준 순손실도 크게 줄었다고 발표했다. 또한 이 헬스케어 리츠(REIT)는 변경된 재무제표 표시 방식에 따라 인센티브 관리 수수료를 반영해 2026년 실적 전망(가이던스)을 수정했으며, 동일 자산 기준 시니어 하우징 순영업소득(NOI) 전망치를 상향 조정했다.

2026년 9월 30일로 끝난 3분기 연결 동일 자산 현금 기준 순영업소득(NOI)은 7,790만 달러로 전년 동기 대비 25.6% 증가했다. 조정 EBITDAre는 7,340만 달러로 28.4% 늘어났으며, 정성화 영업활동자금(Normalized FFO)은 전년 동기의 400만 달러(주당 0.02달러)에서 3,070만 달러(주당 0.13달러)로 급증했다.

DHC는 3분기 GAAP 기준 순손실 5,020만 달러(주당 0.21달러)를 기록해 2025년 3분기 순손실 1억 6,400만 달러(주당 0.68달러) 대비 손실 폭을 크게 줄였다. 이번 분기에는 1,450만 달러의 손상차손이 발생하고 부채 상환 손실은 없었던 반면, 전년 동기에는 9,320만 달러의 손상차손과 1,120만 달러의 부채 변경 및 조기 상환 손실이 포함되어 있었다.

총매출은 3억 8,870만 달러에서 3억 6,770만 달러로 감소했지만, 부동산 운영 비용이 3억 2,540만 달러에서 2억 8,690만 달러로 감소했다. 이에 따라 연결 NOI는 8,080만 달러로 27.5% 증가했다.

시니어 하우징이 부동산 부문 성장 견인

실적 개선의 대부분은 DHC의 시니어 하우징 운영 포트폴리오(SHOP)가 이끌었다. 동일 자산 기준 SHOP NOI는 4,800만 달러로 50.4% 증가했으며, NOI 마진은 15.8%로 470베이시스포인트(bp) 확대됐다. 동일 자산 기준 점유율은 84.4%로 200bp 상승했고, 월평균 임대료는 5,696달러로 5.2% 올랐다.

이러한 실적 개선은 회사의 주요 시장 부문 전반에서 광범위하게 나타났다. 동일 자산 기준 SHOP NOI는 1차 시장에서 49.3%, 2차 시장에서 55.2%, 기타 시장에서 40.6% 각각 증가했다.

다만 2분기와 비교하면 동일 자산 기준 SHOP NOI는 7.6% 감소했다. DHC는 이러한 전분기 대비 감소의 주요 원인으로 2분기에 반영되었던 220만 달러 규모의 일회성 비용 절감 효과와 3분기의 계절적 유틸리티 비용 증가를 꼽았다. 그럼에도 점유율은 전분기 대비 130bp 상승했다.

DHC는 분기 종료 후에도 시니어 하우징 운영 계약 조정을 이어갔다. 10월 1일, DHC는 총 807개 유닛 규모의 전문 간호 시설(Skilled Nursing Facility) 7곳을 기존 위탁 관리 계약에서 디 엔사인 그룹(The Ensign Group)의 운영 자회사들과 15년 기한의 트리플 넷 임대차 계약(Triple-Net Lease)으로 전환했다. 해당 임대차 계약은 초기 연간 임대료 800만 달러에 인플레이션 연동 연간 인상 조건을 포함한다. DHC는 이 구조를 통해 향후 자본적 지출(CapEx) 요소를 크게 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 해당 7개 자산은 9월 30일로 종료된 지난 12개월 동안 510만 달러의 NOI를 창출했으며 160만 달러의 자본적 지출이 필요했다.

또한 회사는 지난 9월 오크스 시니어 리빙(Oaks Senior Living) 및 오크스-카라비타 시니어 케어(Oaks-CaraVita Senior Care)에 위탁 관리 계약을 해지한다고 통보했다. DHC는 빠르면 2026년 4분기에 총 486개 유닛 규모의 6개 커뮤니티 시설을 새로운 관리업체로 이관할 것으로 예상하고 있다.

임차인 퇴거 영향받은 메디컬 오피스 점유율

DHC의 메디컬 오피스 및 라이프 사이언스 포트폴리오의 동일 자산 현금 기준 NOI는 2,290만 달러로 전년 동기 대비 1.6% 감소했다. 동일 자산 기준 점유율은 94.5%로 전년 동기 수준을 유지했으나, 이전 공개된 임차인 퇴거의 영향으로 2분기 대비로는 120bp 하락했다. DHC는 해당 자산에 대한 전략적 방안을 검토 중이라고 밝혔다.

분기 중 임대 활동은 활발하게 유지됐다. DHC는 이전 임대료 대비 가중평균 GAAP 기준 임대료가 25.2% 높은 조건으로 약 13만 제곱피트 규모의 신규 및 갱신 임대차 계약을 체결했다. 해당 임대차 계약의 가중평균 임대 기간은 9.7년이었다. 신규 임대 계약이 면적의 절반가량을 차지하며 33.5%의 임대료 인상을 기록했고, 재계약 임대료는 17.7% 인상됐다.

11월 2일 기준으로 DHC는 노스캐롤라이나주 더럼에 위치한 공실 상태의 메디컬 오피스 자산을 거래 마감 전 매매가 1,050만 달러에 매각하는 계약을 체결한 상태였다. 이 자산은 2026년 첫 9개월 동안 마이너스(-) 36만 9,000달러의 NOI를 기록했다.

가이던스에 인센티브 수수료 반영

DHC는 2026년 연간 정성화 FFO를 1억 1,070만 달러에서 1억 2,570만 달러(주당 0.46달러~0.52달러), 조정 EBITDAre를 2억 7,570만 달러에서 2억 9,070만 달러로 예상하고 있다. 3분기부터 회사는 GAAP 기준 인식된 인센티브 관리 수수료를 포함하도록 조정 EBITDAre, 정성화 FFO 및 배당가능현금(CAD) 계산 방식을 개정했다. 이전 기간 실적도 동일한 기준을 적용해 소급 재산정됐다.

업데이트된 전망치에는 연간 예상 인센티브 관리 수수료 2,930만 달러(주당 0.12달러)가 포함되어 있다. DHC의 기존 가이던스에는 이 수수료가 제외되어 있었다. 3분기 실적에는 540만 달러(주당 0.02달러)의 인센티브 관리 수수료가 포함되었다.

회사는 이제 동일 자산 기준 NOI를 3억 1,200만 달러에서 3억 2,800만 달러로 전망하고 있다. SHOP 동일 자산 기준 NOI 범위는 500만 달러 상향 조정되어 1억 9,000만 달러에서 2억 달러로 늘어났으며, 메디컬 오피스 및 라이프 사이언스 포트폴리오와 기타 전체(All Other) 부문의 전망은 유지됐다. DHC는 연간 기준 SHOP 점유율이 약 200bp 상승하고 매출 성장률은 약 6.3%, 월평균 임대료 성장률은 약 5.6%를 기록할 것으로 예상하고 있다.

경상 자본적 지출 가이던스는 9,000만 달러에서 1억 500만 달러로 제시됐다. 이 중 SHOP 부문은 1,000만 달러 하향 조정된 7,000만 달러에서 8,000만 달러 범위로 수정됐다.

유동성 및 레버리지

DHC의 분기 말 유동성은 2억 6,070만 달러로, 현금 및 현금성 자산 1억 1,070만 달러와 미인출 담보 회전한도대출 이용 가능 금액 1억 5,000만 달러로 구성됐다. 순부채는 총 23억 3,000만 달러이며, 연환산 조정 EBITDAre 대비 순부채 비율은 전년 동기의 10.7배에서 8.2배로 낮아졌다. 이자보상배율(조정 EBITDAre 대비 이자비용)은 전년 동기 1.2배에서 2.0배로 개선됐다.

회사는 포트폴리오 총 장부가액의 64.5%에 해당하는 40억 달러 규모의 담보 미제공 부동산을 보유하고 있다. 다음 주요 만기 예정 채무는 2028년 만기인 1억 4,000만 달러 규모의 모기지(모기지 연장 옵션 적용 가능)와 5억 달러 규모의 무담보 사채이다.

DHC는 시니어 하우징 운영사의 비용 통제 및 점유율 유지 능력, 임차인 재계약 및 임대 수요, 인건비 및 원자재 인플레이션, 금리, 자본적 지출 요구량, 부동산 매각 이행, 유동성 유지 및 부채 약정 준수 능력 등을 포함한 운영 및 재무적 불확실성에 따라 실적 전망이 영향을 받을 수 있다고 밝혔다.