AH 리얼티 트러스트 3분기 동일 점포 NOI 상승, 2026년 FFO 전망 수정

AH 리얼티 트러스트(NYSE: AHRT)는 2026년 3분기 리테일 및 오피스 포트폴리오 전반에서 동일 점포 현금 순영업소득(NOI)이 증가했다고 발표했다. 이와 함께 연간 조정 운영자금(FFO) 전망치를 희석주당 0.57달러~0.59달러로 수정했다. 발표 자료에 따르면, 중간값 기준 이는 해당 리츠(REIT)의 당초 가이던스보다 11.5% 증가한 수준이다.

9월 30일로 끝난 3분기 조정 FFO는 1,530만 달러(희석주당 0.16달러)로, 2분기의 1,410만 달러(주당 0.14달러) 대비 증가했다. 조정 FFO는 중단된 종합 건설 및 부동산 서비스, 다가구 주택 및 부동산 금융 사업 실적을 제외한 수치다. AFFO(조정운영자금)는 1,420만 달러(희석주당 0.15달러)를 기록했다.

미국 회계기준(GAAP) 기준으로 AH 리얼티 트러스트는 회사 및 영업 파트너십 지분 보유자에게 귀속되는 순손실 660만 달러(희석주당 0.07달러)를 기록해 전년 동기의 360만 달러 손실(주당 0.04달러) 대비 손실 폭이 확대됐다. 이번 실적에는 '디 에벌리(The Everly)' 및 '솔리스 게인스빌 II(Solis Gainesville II)' 관련 손상차손을 포함한 중단영업손실 330만 달러가 포함됐다.

3분기 임대 수익은 전년 동기 5,310만 달러에서 5,230만 달러로 감소했다. 영업이익은 1,390만 달러에서 1,170만 달러로 줄어든 반면, 이자 비용은 1,530만 달러에서 1,310만 달러로 감소했다.

동일 점포 NOI 및 임대 현황

동일 점포 현금 NOI는 전년 동기 대비 6.1% 증가한 3,060만 달러를 기록했다. 리테일 부문 동일 점포 현금 NOI는 임대 수익이 4.6% 증가하고 부동산세가 7.0% 감소함에 따라 6.8% 증가한 1,700만 달러를 나타냈다. 오피스 부문 동일 점포 현금 NOI는 임대 수익이 5.2% 증가했으나 운영 비용 및 부동산세 증가로 일부 상쇄되어 5.2% 증가한 1,360만 달러를 기록했다.

2026년 첫 9개월 동안 전체 동일 점포 현금 NOI는 4.4% 증가했으며, 부문별로는 리테일이 4.1%, 오피스가 4.7% 성장했다. AH 리얼티 트러스트가 수정 제시한 연간 전망치에 따르면 리테일 동일 점포 현금 NOI 성장률은 2.5%~3.5%, 오피스는 3.0%~4.0%로 예상된다.

분기 동안 임대 스프레드(임대료 변동률)는 플러스 상태를 유지했다. 신규 리테일 임대 계약의 현금 임대료 변동률은 16.5%, 리테일 갱신 계약은 5.8%를 기록했다. 신규 오피스 임대 계약은 23.3%의 현금 스프레드를 기록했고, 오피스 갱신 계약은 1.5%를 나타냈다. 다만 신규 임대 계약 수치는 리테일 2,426제곱피트, 오피스 1만 5,499제곱피트로 상대적으로 제한된 면적에 적용되었다.

9월 30일 기준 안정화된 리테일 포트폴리오의 임대율은 95.0%, 경제적 점유율은 91.0%였다. 안정화된 오피스 자산의 임대율은 96.6%, 경제적 점유율은 89.6%를 기록했다. 합산 안정화 포트폴리오의 가중 임대율은 95.7%로, 경제적 점유율 90.3%와 차이를 보였는데 이는 임대차 계약이 체결되었으나 아직 정상 임대료를 창출하지 않는 공간이 존재함을 반영한다.

전망치 수정 및 포트폴리오 매각

AH 리얼티 트러스트는 2026년 조정 FFO가 5,630만 달러~5,830만 달러에 달할 것으로 예상한다. 이번 전망은 리테일 NOI 7,030만 달러~7,150만 달러 및 오피스 NOI 6,020만 달러~6,140만 달러를 포함해 총 상업용 NOI 1억 3,410만 달러~1억 3,690만 달러를 가정한 것이다. 또한 일반관리비는 1,900만 달러~2,000만 달러, 이자 비용은 5,460만 달러~5,560만 달러로 추정했다.

해당 전망은 2026년 중 추가 자산 인수가 없음을 가정하며, 다가구 주택 포트폴리오 대부분과 잔여 부동산 금융 투자 자산에서의 철수를 반영하고 있다. AH 리얼티 트러스트는 디 에벌리 매각 대금과 그린사이드(Greenside) 매각 예정 대금을 활용해 약 5,700만 달러의 담보 차입금을 추가 상환할 것으로 예상한다. 또한 자산 매각 대금과 예상 신용공여 차입 효과를 포함하여 2026년 잔여 무담보 차입금 순상환액이 약 1억 달러에 달할 것으로 집계했다.

회사는 분기 종료 후인 10월 30일 디 에벌리와 솔리스 게인스빌 II 매각을 완료했다. 솔리스 케네소(Solis Kennesaw) 담보 약속어음은 10월 29일에 전액 상환되었다. 그린사이드 아파트(Greenside Apartments)는 4분기에 매각될 예정이며, 프리미어 아파트(Premier Apartments)는 매매 계약이 체결되어 2027년 2분기 거래 완결을 목표로 하고 있다. AH 리얼티 트러스트는 해당 거래들이 예상된 일정에 완료되지 않거나 전면 취소될 수도 있다고 주의를 당부했다.

부채 구조조정 및 자본 배분

9월 30일 기준 총 부채는 10억 3,000만 달러로, 2025년 말의 15억 3,000만 달러에서 감소했다. 총 조정 EBITDAre 대비 순부채 비율은 7.1배로 2분기와 동일하며 1분기의 8.3배보다 감소했다. 총 유동성은 2억 6,240만 달러였다.

분기 말 기준 부채의 61.4%가 고정금리이거나 헤지 처리되어 있었으며, 포트폴리오의 가중평균 만기는 2년이었다. 10월 28일 AH 리얼티 트러스트는 신용 공여 약정을 1억 5,000만 달러 규모의 5년 만기 회전 한도 대출, 만기 4년 및 5년의 총 4억 달러 규모 기간제 대출 2건, 그리고 별도의 1억 달러 규모 7년 만기 기간제 대출로 재편했다. 신규 스왑 계약과 변동금리 부채 상환에 쓰인 자산 매각 대금을 합쳐 회사는 부채가 100% 고정금리 또는 헤지 상태가 될 것이라고 밝혔다. 이번 재금융으로 가중평균 부채 만기는 4.4년으로 연장되었다.

AH 리얼티 트러스트는 3분기 동안 490만 달러 규모의 자사주를 매입했다. 9월 30일까지 총 640만 주를 3,820만 달러에 매입했다.

회사의 향후 전망은 계획된 자산 매각의 완결 및 중개법인이 인수한 평가액에 부합하는 대금 수령 여부에 달려 있다. AH 리얼티 트러스트는 실제 매각 대금이 회사의 가정을 크게 벗어날 수 있으며, 이는 예상되는 부채 상환의 규모와 시기에 영향을 미칠 수 있다고 밝혔다.