리얼티 인컴 3분기 주당 AFFO 1.12달러로 상승

리얼티인컴(Realty Income Corp., NYSE: O)은 매출 성장과 글로벌 부동산 포트폴리오 확장에 힘입어 2026년 3분기 순이익과 조정운영자금(AFFO)이 증가했다고 발표했다. 한편 이 부동산투자회사(REITs·리츠)는 사모펀드 파트너십과 합작법인을 통해 자금 조달 출처를 지속적으로 다변화하고 있다.

리츠 업계에서 일반적으로 사용되는 비GAAP 지표인 AFFO(조정운영자금)는 전년 동기의 9억 9,430만 달러에서 10억 6,000만 달러로 증가했다. 가중평균 희석주식수가 9억 1,790만 주에서 9억 4,880만 주로 늘어났음에도 불구하고 전체 AFFO 증가율이 이를 상회하면서 주당 희석 AFFO는 1.08달러에서 1.12달러로 3.7% 증가했다.

보통주 주주 귀속 순이익은 2025년 3분기 3억 1,580만 달러에서 4억 390만 달러로 늘어났다. 상환액을 제외한 총매출은 9.3% 증가한 15억 2,000만 달러를 기록했으며, 이 가운데 상환액 제외 임대 수익은 13억 8,000만 달러, 기타 수익은 1억 3,780만 달러였다.

조정 EBITDA는 13억 1,000만 달러에서 14억 5,000만 달러로 증가했으며, 비GAAP 조정 EBITDA 마진율은 94.3%에서 95.4%로 상승했다. 이번 분기에는 전년 동기 7,540만 달러 대비 증가한 1억 1,160만 달러의 부동산 손상충당금과, 전년 동기 4,910만 달러에서 늘어난 1억 1,390만 달러의 부동산 매각 이익이 포함됐다.

높은 임대율을 유지하고 있는 포트폴리오

리얼티인컴은 9월 말 기준 96개 산업에 걸쳐 1,842개 임차인에게 약 3억 5,700만 제곱피트 규모의 부동산 15,536건을 임대하고 있다. 포트폴리오 임대율은 98.8%를 기록했으며, 연간 기준 임대료(ABR) 총액은 약 54억 달러에 달했다. 가중평균 잔여 임대기간은 8.5년으로, 2026년 남은 기간 동안 만료될 예정인 연간 기준 임대료 비율은 0.7%에 불과하다.

리테일(소매) 부동산이 연간 기준 임대료의 77%를 차지했고, 산업용 자산이 17%, 게이밍 3%, 기타 부동산 2%, 데이터 센터가 1%로 뒤를 이었다. 지역별로는 미국이 연간 기준 임대료의 79.6%를 차지했고, 영국이 15.1%, 유럽 대륙이 5.3%를 차지했다.

리얼티인컴은 3분기 재임대 활동에서 103%의 임대료 회수율을 기록했다고 밝혔다. 2020년부터 2026년 3분기까지 기존 임차인과의 계약 갱신에서는 약 104%, 신규 임차인에게 임대한 부동산에서는 약 107%의 회수율을 기록했다.

리얼티인컴은 2026년 첫 9개월 동안 1,223억 달러 규모의 잠재적 거래를 검토한 뒤 69억 달러의 자금을 집행했으며, 이는 검토 물량의 약 6%를 완료했음을 의미한다. 해외 시장은 플랫폼 내에서 비중이 점차 커지고 있다. 해당 기간 동안 유럽에 26억 달러를 투자해 현재 영국 및 유럽 대륙 전역에 696개의 부동산을 소유하고 있다. 이들 자산은 전체 연간 기준 임대료의 약 20%에 해당하는 약 11억 달러를 창출한다.

자금 조달 선택지를 넓히는 사모자본

경영진은 정기적인 관리 수수료 수익을 창출하고, 다양한 수익 구조를 가진 투자에 접근하며, 공모 주식 발행에 대한 의존도를 줄이기 위한 방안으로 사모자본 플랫폼인 '리얼티인컴 투자관리(Realty Income Investment Management)'를 강조하고 있다. 이 플랫폼에는 펀드, 전략적 합작법인, 별도 위탁계정 등이 포함된다.

회사 측은 '미국 코어 플러스 펀드(U.S. Core Plus Fund)'가 17억 달러의 자본을 조달했다고 밝혔다. 또한 2026년 중 아폴로(Apollo) 및 KKR과 전략적 파트너십을 맺어 각각 10억 달러와 5억 2,800만 유로의 자본금을 확보했다. 리얼티인컴은 각 합작법인의 지분 51%를 유지하며, 합작법인 자산에 대한 관리 수수료를 수령한다.

리얼티인컴은 클라우드 캐피탈(Cloud Capital)과의 모듈형 합작법인을 통해 넷리스(net-lease) 모델을 데이터 센터 분야로도 확장하고 있다. 파트너십의 거래 규모는 60억 달러 이상이며, 우선 투자등급의 하이퍼스케일 임차인에게 임대되었거나 사전 임대 계약이 체결된 버지니아 북부의 데이터 센터 자산 3개가 포함된다. 리얼티인컴은 45%의 지분을 보유하며 승인, 거래 종결 조건, 개발 마일스톤에 따라 자산이 안정화됨에 따라 향후 최대 14억 달러의 자본을 투자할 것으로 예상하고 있다.

올 한 해 동안 추진한 기타 자본 이니셔티브로는 총 약 18억 6,000만 달러 규모의 전환사채 2건 발행, 지자체 선급금 거래, 회전신용공도 및 기업어음(CP) 한도 확대 등이 있다.

5.4배 수준을 유지한 레버리지 비율

9월 30일 기준 순부채는 전년 동기의 282억 6,000만 달러에서 증가한 313억 7,000만 달러를 기록했다. 연간 기준 프로포르마 조정 EBITDAre 대비 순부채 비율은 5.4배로, 2분기와 동일한 수준을 유지했으나 전년 동기의 5.3배보다는 다소 상승했다. 고정비 보상배율은 4.6배를 기록했다.

부채의 약 97.1%는 무보증 부채였으며, 94.4%는 고정금리가 적용되었고 가중평균 만기는 5.1년이었다. 분기 말 기준 리얼티인컴의 회전신용공도 및 기업어음 잔액은 약 18억 달러였다. 무보증 장기 채권 신용등급은 무디스(Moody’s) A3, S&P A-, 피치(Fitch) A를 유지했으며, 모두 등급 전망은 '안정적'이다.

리얼티인컴은 2026년 10월 기준 676개월 연속으로 월 배당금을 지급했으며, 연간 주당 배당금을 3.258달러로 책정했다. 회사는 상장사로서 32년이 넘는 기간 동안 매년 배당금을 인상해 왔다.

이번 발표에서는 새로운 실적 전망치(가이던스)가 제시되지 않았다. 경영진의 계획은 부채, 공모 주식, 사모 자본에 대한 접근성뿐만 아니라 인수, 개발, 합작법인 실행에 달려 있다. 또한 리얼티인컴은 금리 및 환율 변동, 인플레이션, 임차인의 채무불이행 또는 파산, 부동산 손상, 개발 및 합작법인 위험, 경제 또는 자본시장 여건의 변화 등을 현재의 기대와 실제 실적이 달라질 수 있는 요인으로 지적했다.