디지털 리얼티, 3분기 사상 최대 수주에 2026년 코어 FFO 전망 상향

디지털 리얼티 트러스트(NYSE: DLR)가 3분기 실적 호조와 소규모 배치 및 하이퍼스케일 용량 전반에 걸친 역대 최대 규모의 임대 계약에 힘입어 2026년 실적 전망을 상향 조정했다. 이 데이터센터 리츠(REIT)는 견조한 신규 계약, 재계약 단가 인상, 동일 자산 성장률이 영업 실적을 뒷받침함에 따라 순 성과보수(net promote)를 제외한 코어 FFO가 주당 8.30달러~8.35달러에 달할 것으로 예상했다. 이는 지난 7월 제시했던 전망치인 주당 8.15달러~8.20달러에서 상향 조정된 수치다.

2026년 9월 30일로 종료된 3분기 보통주 주주 귀속 순이익은 전년 동기의 5,760만 달러에서 1억 8,520만 달러로 증가했다. 총 영업 수익은 15억 8,000만 달러에서 19억 달러로 늘었으며, 조정 EBITDA는 8억 6,780만 달러에서 9억 7,770만 달러로 증가했다.

보통주 주주 및 유닛 보유자 귀속 FFO는 전년 동기 5억 7,010만 달러에서 7억 4,150만 달러로 증가했다. 순 성과보수를 제외한 코어 FFO는 7억 9,530만 달러(희석 주당 2.10달러)를 기록해 전년 동기의 6억 5,600만 달러(주당 1.89달러) 대비 증가했다. 고정 환율 기준 순 성과보수 제외 코어 FFO 역시 주당 2.10달러로, 회사 측은 해당 분기 동안 환율 영향이 미미했다고 설명했다.

사상 최대 임대 실적과 강력한 재계약 가격 인상

디지털 리얼티는 자체 지분 기준 연간 GAAP 기준 기본 임대료 6억 2,660만 달러에 달하는 임대 계약을 체결했으며, 이는 전 분기 대비 40%, 전년 동기 대비 80% 증가한 수치다. 지분 100% 기준 총 계약 규모는 8억 5,500만 달러에 달했다.

1메가와트(MW) 초과 임대 계약은 디지털 리얼티 지분 기준 전체 계약의 76%에 해당하는 4억 7,420만 달러를 차지했다. 0~1메가와트 규모의 배치 및 상호연결(interconnection) 부문은 합산 1억 5,180만 달러를 기록해 전체의 24%를 차지하며 역대 최대치를 경신했다. 당사는 이번 분기 동안 155개의 신규 고객사를 확보했으며, 0~1메가와트 배치 및 상호연결 부문에서 연간 4억 달러의 신규 계약을 달성하겠다는 목표를 상회할 궤도를 유지하고 있다고 밝혔다.

이러한 임대 활동으로 지분 100% 기준 총 백로그(수주 잔고)는 사상 최대인 25억 달러로 늘어났으며, 향후 수년간에 걸친 순차적 개시 일정이 확보되었다. 다만 실제 개시 시점은 임대 계약 체결 당시의 추정치와 다를 수 있다.

연간 현금 임대 수익 2억 6,100만 달러 규모의 재계약에서는 전체 현금 기준 임대료가 11.8%, GAAP 기준 17.0% 인상되었다. 특히 1메가와트 초과 배치 부문의 가격 인상 폭이 컸으며, 현금 기준 23.7%, GAAP 기준 38.8%의 재계약 임대료 상승률을 기록했다. 이에 따라 디지털 리얼티는 연간 현금 기준 재계약 임대료 스프레드 가이던스를 100베이시스포인트(bp) 상향 조정한 10%~12%로 제시했다.

2026년 실적 전망 상향

디지털 리얼티는 이제 성과보수 수입을 제외한 2026년 매출을 지난 7월 전망치였던 68억 5,000만~69억 5,000만 달러에서 상향 조정된 70억 5,000만~71억 2,500만 달러로 전망하고 있다. 조정 EBITDA는 기존 전망치인 37억 5,000만~38억 5,000만 달러에서 상향된 38억~38억 5,000만 달러 사이가 될 것으로 예상된다.

또한 동일 자산 현금 순영업소득(NOI) 성장률 전망치를 기존 4.25%~5.25%에서 5.25%~5.75%로 상향 조정했다. 고정 환율 기준 순 성과보수 제외 코어 FFO는 주당 8.25달러~8.30달러 범위를 기록할 것으로 예상된다. IT 부하(IT load) 기준 연말 포트폴리오 점유율 가이던스는 75~125베이시스포인트 증가 수준으로 유지되었다.

경영진의 장기 브리핑에 따르면 순 성과보수를 제외한 코어 FFO 성장률은 2025년 10%에 이어 2026년 가이던스 중간값 기준 약 13%에 달하고 2026년 이후에도 두 자릿수 성장을 이어갈 것으로 전망되었다. 당사는 이러한 전망이 외부 요인에 의존하므로 실질적으로 달라질 수 있다고 주의를 당부했다.

전력 용량 및 사모 자본 확충

9월 30일 기준 디지털 리얼티의 글로벌 플랫폼은 기설치된 IT 용량 약 3기가와트(GW)와 부지 및 쉘(건물 외형)을 포함한 미래 개발 용량 약 10기가와트를 포함해 총 약 13기가와트를 확보하고 있다. 이 중 약 1.5기가와트가 건설 중이다. 미래 개발 용량은 전 분기 대비 17% 증가했으며, 계획된 용량의 70%는 100메가와트를 초과하는 블록 단위로 구성되어 있다.

당사는 하이퍼스케일 개발을 위한 사모 자본 조달도 확대하고 있다. 새로운 안정화 영구 자본(perpetual-capital) 전략을 위해 14억 달러 규모의 초기 앵커 투자(cornerstone commitments)를 확보했으며, 수수료 수익은 전년 대비 107% 증가했다. 디지털 리얼티는 재무상태표상 유동성 50억 달러 이상과 함께 개발 합작법인(JV), 폐쇄형 펀드, 영구 자본 전략 등을 통해 150억 달러 이상 등 총 200억 달러 이상의 가용 자본을 보유하고 있다고 보고했다.

보고된 조정 EBITDA 대비 순부채 비율은 5.2배를 기록했다. 2026년 6월에 인수한 북버전지아 소재 완전 임대 상태 개발 자산 3곳의 예상 안정화를 반영해 조정한 레버리지는 4.9배 수준으로 추정되었다. 부채의 가중평균 만기는 4.6년, 가중평균 표면금리는 3.4%이며, 부채의 89%는 고정금리, 92%는 무보증 부채다.

디지털 리얼티의 전망은 데이터센터 수요 둔화, 전력 및 연결성 제약, 개발 지연 또는 비용 증가, 고객 집중도, 경쟁, 리파이낸싱 및 금리 위험 노출, 환율 변동, 공급망 차질, 외부 자본 의존도 등의 위험 요인에 계속 노출되어 있다. 회사 측은 일부 조정 항목을 신뢰할 수 있게 예측할 수 없기 때문에 향후 예상되는 비GAAP 추정치가 해당 GAAP 결과와 크게 다를 수 있다는 점도 지적했다.