VICI 프로퍼티스, 3분기 매출 성장에 2026년 AFFO 가이던스 상향

VICI 프로퍼티스(NYSE: VICI)가 3분기 매출과 조정운용자금(AFFO) 증가에 힘입어 2026년 연간 AFFO 전망치를 상향 조정했다. 다만 4억 5,800만 달러 규모의 비현금 신용손실 충당금으로 인해 GAAP 기준 순이익은 급감했다.

이 체험형 부동산 투자신탁(REITs·리츠)은 2026년 AFFO가 26억 9,500만 달러~27억 500만 달러, 또는 희석 보통주 1주당 2.47달러~2.48달러에 달할 것으로 예상하고 있다. 기존 전망치는 26억 7,500만 달러~26억 9,500만 달러(주당 2.45달러~2.47달러)였다. 이번 전망은 가중평균 보통주식 수 10억 9,020만 주를 전제로 한다.

VICI는 이번 전망치에 마감일이 발표되지 않은 진행 중인 인수, 향후 발생 가능한 인수 및 매각, 자본시장 활동, 기타 비경상이익 거래 등은 포함되지 않았다고 밝혔다. 또한 비현금 대손충당금의 향후 변동을 합리적으로 예측할 수 없어 GAAP 기준 순이익 전망치는 제시하지 않았다.

대손충당금 부담으로 GAAP 실적 감소에도 AFFO는 증가

9월 30일로 끝난 3분기 매출은 전년 동기의 10억 1,000만 달러에서 10억 7,000만 달러로 5.8% 증가했다. 매출형 리스 수익은 5억 3,180만 달러에서 5억 5,670만 달러로 늘어났으며, 리스금융 채권·대출·증권 수익은 4억 4,800만 달러에서 4억 8,260만 달러로 증가했다.

보통주주 귀속 AFFO는 6억 3,760만 달러에서 6억 8,520만 달러로 7.5% 증가했다. 가중평균 희석주식 수가 약 10억 7,000만 주에서 11억 주로 증가했음에도 희석주당 AFFO는 0.60달러에서 0.62달러로 상승했다. 보통주주 귀속 조정 EBITDA는 8억 2,560만 달러에서 8억 7,980만 달러로 늘어났다.

그러나 보통주주 귀속 GAAP 순이익은 전년 동기 7억 6,200만 달러(주당 0.71달러)에서 3억 4,250만 달러(희석주당 0.31달러)로 감소했다. 이러한 감소는 주로 주당 0.42달러에 해당하는 4억 5,800만 달러의 비현금 대손충당금 변동을 반영했기 때문이다. 전년 동기에는 동일 항목에서 2,020만 달러의 이익이 포함되어 있었다.

VICI는 특정 리스 및 금융 조정, 주식 기반 보상, 거래 비용 및 기타 지정된 항목과 함께 비현금 신용손실 조정을 AFFO에서 제외한다. 회사는 비GAAP 지표가 보조적인 수단일 뿐이며 GAAP 기준 순이익이나 현금흐름을 대체할 수 없다고 경고했다.

리스 및 대출 수익 확대

대출 및 증권 수익은 전년 동기 6,100만 달러에서 7,910만 달러로 증가했다. 약정 이자 수입에는 메자닌 대출 및 우선주에서 발생한 4,790만 달러, 선순위 담보대출 2,760만 달러, 선순위 담보채권 390만 달러가 포함됐다.

이번 분기 실적에는 2026년 중 완료된 투자 건의 약정 임대료도 포함됐다. 골든 엔터테인먼트(Golden Entertainment) 마스터 리스에서 2,180만 달러, 클레어베스트 노스필드 파크(Clairvest Northfield Park) 리스에서 1,350만 달러가 발생했다. 또한 VICI는 게임호스트(Gamehost) 부동산 인수에 따라 PURE 포트폴리오 관련 수익을 기록했다.

2026년 10월 기준 VICI의 연간 환산 약정 부동산 임대료는 33억 2,000만 달러를 기록했다. 대출 및 증권 포트폴리오의 잔여 원금은 31억 6,000만 달러이며, 연간 환산 약정 수익 3억 400만 달러를 창출하여 총 연간 환산 약정 임대 및 대출 수익은 36억 2,000만 달러에 달했다.

포트폴리오는 미국과 캐나다 전역에 걸친 카지노·게임 시설 63개와 기타 체험형 시설 40개를 포함해 총 103개의 체험형 자산으로 구성되어 있다. 점유율은 100%였으며, 임차인의 갱신 옵션을 포함한 가중평균 임대기간은 39.4년이었다. 모회사 보증은 임대료의 88%를 커버한다.

최근 완료된 투자에는 11억 6,000만 달러 규모의 골든 엔터테인먼트 세일앤리스백, 2억 60만 캐나다 달러 규모의 게임호스트 부동산 인수, 원 베벌리 힐스(One Beverly Hills)에 대한 15억 달러 규모의 건설 금융 약정이 포함된다. VICI는 또한 클럽메드 세인트크로이(Club Med St. Croix) 맞춤형 개발(build-to-suit) 프로젝트에 7,550만 달러를 약정했다.

진행 중인 거래를 통해 앨버타주의 센추리 마일(Century Mile)과 센추리 다운스(Century Downs)가 하이필드 인베스트먼트 그룹(Highfield Investment Group) 자회사와의 별도 리스 계약으로 전환될 예정이다. 거래 종결은 관례적인 조건과 규제 당국의 승인에 따라 2026년 4분기 또는 2027년 1분기로 예상된다. VICI는 이번 거래가 총 임대료를 변경하지 않을 것이라고 밝혔다.

유동성 및 임차인 집중도

VICI는 이용 가능한 리볼빙 한도 22억 3,000만 달러와 현금 2억 7,030만 달러를 포함해 25억 달러의 유동성으로 분기를 마감했다. 총채무는 172억 2,000만 달러였으며, 직전 분기 연간 환산 순레버리지 비율은 4.8배였다. 고정금리 채무가 잔여 채무의 98.4%를 차지했으며 가중평균 만기는 6년이었다.

이번 분기 동안 VICI는 만기 2031년인 선순위 무보증 채권 9억 달러와 만기 2036년인 채권 8억 5,000만 달러를 발행했다. 또한 2026년 만기 예정이었던 채권 17억 5,000만 달러를 상환 또는 조기 상환했다.

포트폴리오는 여전히 대형 게임 임차인에 집중되어 있다. 시저스 엔터테인먼트(Caesars Entertainment)가 연간 임대료의 38%, MGM 리조트 인터내셔널(MGM Resorts International)이 32%, 베네시안(Venetian)이 9%를 차지했다. VICI는 임차인 및 차입자의 신용, 게임 및 임의 소비재 지출에 대한 의존도, 금리 및 자금 조달 여건, 거래 실행, 규제 당국 승인, 개발 대출 노출 등을 주요 불확실성 요소로 꼽았다. 임차인의 재무 성과, 신용등급, 주가 및 광범위한 거시경제 여건의 변화 또한 향후 GAAP 기준 대손충당금에 상당한 변동성을 가져올 수 있다.