임대율 사상 최고치 경신 속 킴코 2026년 3분기 FFO 6.8% 상승

킴코 리얼티(NYSE: KIM)는 사상 최고치 포트폴리오 점유율, 플러스 임대 스프레드, 아직 임대료 납부가 시작되지 않은 상당한 규모의 계약 완료 임대 파이프라인에 힘입어 2026년 3분기 희석주당 FFO(영업활동현금흐름)가 전년 동기 대비 6.8% 증가했다고 발표했다. 이 쇼핑센터 리츠(REIT)는 해당 분기를 96.6%의 점유율과 계약 완료 후 미개점 상태인 임대계약에 묶인 7,600만 달러 규모의 연간 기본 임대료로 마감해, 임차인이 입주함에 따라 향후 현금 흐름의 가시성을 확보했다.

임대 활동, 내재적 성장 뒷받침

킴코는 이번 분기 동안 134건의 신규 계약을 포함해 총 270만 제곱피트에 달하는 444건의 임대 계약을 체결했다. 동일 조건 신규 임대는 31.5%의 지분 비례 임대 스프레드를 기록했으며, 앵커 점포는 39.9%, 소형 점포는 21.0%의 스프레드를 나타냈다. 이로써 회사는 20분기 연속으로 10%를 상회하는 신규 임대 스프레드를 기록하게 되었다.

소형 점포 점유율은 92.9%에 도달해 이전 최고치와 어깨를 나란히 했으며, 전체 점유율은 회사 사상 최고치를 경신했다. 킴코는 총임대가능면적(GLA) 기준 임차인 유지율이 91%였으며, 퇴거 임차인 수는 전년 동기 대비 88곳 감소했다고 밝혔다. 또한 회사는 2027년 상반기에 만료 예정인 연간 기본 임대료의 75%에 대한 계약 처리를 완료했다.

계약 완료 후 미개점 파이프라인은 9월 30일 기준 임대 점유율과 경제적 점유율 간에 390베이시스포인트(bp)의 격차를 나타냈다. 킴코는 관련 연간 기본 임대료의 28%가 2026년 4분기에, 57%가 2027년 중에, 나머지 15%가 2028년에 발생하기 시작할 것으로 예상하고 있다. 파이프라인의 약 60%는 앵커 공간과 관련이 있으며, 40%는 일반 점포 공간에서 발생한다. 재개발 프로젝트가 25%를 차지하고, 파티 시티(Party City), 콘스(Conn’s), 라이트 에이드(Rite Aid), 조앤(JOANN), 빅 롯츠(Big Lots), 페인티드 트리(Painted Tree) 등을 포함한 유통업체들이 이전에 점유했던 공간의 재임대가 22%를 차지한다.

체결된 계약에서 발생하는 2,200만 달러의 추가 연간 기본 임대료는 기존 임차인이 공간에 남아 있거나 미인도 공사와 관련이 있어 7,600만 달러 규모의 파이프라인에 포함되지 않았다. 한편 킴코는 추가 옵션 없이 2027년까지 만료되는 68개 앵커 임대 계약에서 시세 반영(mark-to-market) 기회를 확인했다. 이들 임대 계약의 가중평균 연간 기본 임대료는 제곱피트당 14.35달러이며, 회사는 약 50%의 시세 상승 잠재력이 있는 것으로 추정하고 있다.

식료품점 중심 포트폴리오, 핵심 지위 유지

분기 말 기준 킴코는 총 9,900만 제곱피트에 달하는 561개 자산을 보유하고 있다. 식료품점 중심 센터는 연간 기본 임대료의 사상 최고치인 87%를 창출했으며, 경영진은 해당 포트폴리오 비중이 약 90%를 향해 가고 있다고 밝혔다. 매출을 공시하는 식료품점의 제곱피트당 평균 매출은 약 817달러였다.

할인점 및 필수재 기반 유통업체와 서비스업체가 전체 연간 기본 임대료의 78%를 차지했다. 전국 및 지역 임차인이 81%를 차지했으며, 지난 12개월 동안 체결된 신규 임대 계약의 71%가 서비스 기반이었다. 소형 점포는 지분 비례 연간 기본 임대료의 48%를 창출했으며, 레스토랑이 해당 카테고리에서 가장 큰 비중을 차지했다.

포트폴리오는 여전히 대도시권의 인접 외곽 교외 지역에 집중되어 있다. 선벨트(Sun Belt) 및 연안 시장이 연간 기본 임대료의 91%를 차지했으며, 82%는 킴코의 주요 대도시 시장에서 창출되었다. 회사의 쇼핑센터 방문객 수는 발표 자료에 포함된 모든 월에서 전년 동기 대비 증가했으며, 연초 대비(YTD) 기준 약 3%의 증가율을 기록했다.

킴코는 통합 운영 모델인 '원 킴코(One Kimco)'가 임대 실행력 향상, 임대료 수취 개시 시점 단축, 일반관리비 통제를 목적으로 한다고 밝혔다. 2019년부터 2026년 3분기까지 매출은 연평균 10.4% 복리 성장한 반면, 일반관리비(G&A)는 5.4% 증가하는 데 그쳤다. 같은 기간 매출 대비 일반관리비 비중은 7.2%에서 5.2%로 감소했다.

자본 재활용 및 재개발

9월 30일까지 킴코는 자산 매각으로 3억 9,100만 달러, 배당금 및 임대·유지보수 자본적 지출(CAPEX) 집행 후 1억 7,900만 달러의 잉여현금흐름을 창출했다. 회사는 인수 및 합작법인(JV) 지분 매입에 1억 1,800만 달러, 재개발에 1억 2,900만 달러, 보통주 및 우선주 자사주 매입에 2억 2,400만 달러를 투입했다.

현재 2026년 자본 계획에 따르면, 내재 수익률 약 6% 수준에서 4억~5억 달러 규모의 인수 및 합작법인 지분 매입을 진행하고, 약 5% 수익률 수준에서 4억~5억 달러 규모의 자산 매각을 진행할 예정이다. 또한 킴코는 9%~11%의 예상 수익률로 1억 4,000만~1억 5,000만 달러의 재개발 지출을 계획 중이며, 내재 수익률 10%에 가까운 7,500만~1억 2,500만 달러의 순구조화 투자도 추진하고 있다. 자사주 매입은 연간 특정 목표치에 매이지 않고 기회주의적으로 진행할 방침이다.

식료품점 중심의 재개발은 여전히 최우선 과제다. 킴코는 총비용 2억 6,400만 달러, 예상 수익률 9%~11% 규모의 활성 재개발 프로젝트 23개와, 총 2,200만 달러, 예상 수익률 19%~23% 규모의 앵커 점포 리포지셔닝 프로젝트 6개를 진행 중이다.

재무제표 및 리스크 요인

킴코는 20억 달러 규모의 회전한도 대출 전액을 이용할 수 있는 상태를 포함해 25억 달러가 넘는 유동성을 확보하며 해당 분기를 마감했다. 우선주와 합작법인 부채 중 회사 지분을 포함한 실질(look-through) 순부채 대비 EBITDA는 5.3배였다. 고정비 보상배율은 4.3배였고, 보유 자산의 92% 이상이 담보 설정이 없는 상태였으며, 경상 AFFO 배당성향은 약 74%였다.

회사는 10월 1일 만기가 도래한 금리 2.8%의 선순위 채권 5억 달러를 상환하여, 2026년에 도래하는 주요 부채 만기 물량이 없게 되었다. 연결 부채의 가중평균 만기는 7.4년이었으며 거의 전체가 고정금리였다. 한편 킴코는 보통주 현금 배당금을 전년 동기 대비 7.7% 인상했다고 발표했다.

향후 전망은 경제 및 부동산 시장 여건, 금리 변동성, 임차인의 파산 또는 임대차 계약 해지, 소비자 행태 변화, 이커머스와의 경쟁, 인플레이션, 공급망 차질 등에 따라 달라질 수 있다. 킴코는 실제 실적이 현재 예상과 달라질 수 있는 주요 요인으로 인수 및 재개발 실행력, 자금 조달 가능성, 자산 가치 평가, 사이버 보안 사고, 규제 변화, 리츠(REIT) 자격 유지 능력 등도 꼽았다.